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A medida que nos adentramos en 2025, el mercado sigue definiéndose por la volatilidad, la dislocación y la incertidumbre. En Peachtree Group, no esperamos a que se nos aclare, sino que lideramos en situaciones de complejidad. A pesar de los persistentes obstáculos en los tipos de interés y los cambios en la dinámica de los inversores, nuestros altos directivos no solo ven desafíos sino también oportunidades para desplegar el capital con precisión, creatividad y disciplina. Aquí comparten ideas sinceras sobre cómo navegar en este panorama en evolución, descubrir el valor donde otros ven riesgos y posicionar a Peachtree para salir fortalecida al otro lado del ciclo.
«La verdad es que no estamos esperando una tormenta, ya estamos en ella. En cualquier tormenta, el dolor es inevitable, pero el sufrimiento es opcional. Durante los últimos años, hemos operado en un mercado marcado por las perturbaciones: subidas históricas de tipos, crisis geopolíticas e incertidumbre política. Esperábamos haber presenciado ya los momentos más sombríos, pero este ciclo tenía otros planes. Estamos sorteando los vientos en contra en tiempo real, posicionándonos para resistir y salir fortalecidos. Es probable que los próximos seis meses traigan consigo una volatilidad continua, con una inflación persistente, tasas de interés más altas durante más tiempo y mercados de capitales fragmentados. Sin embargo, dentro de esa turbulencia, comienzan a surgir señales de claridad. A medida que se recupere la visibilidad, ya sea mediante la reforma tributaria prometida, la resolución comercial o la recalibración regulatoria, también lo hará la estabilidad. Nuestro enfoque es simple. No ignoramos la tormenta; nos preparamos para ella. Posicionamos nuestra cartera no para evitar problemas, sino para minimizar el sufrimiento innecesario. Estamos empezando a ver la luz y estamos posicionados para liderar en la medida en que se recupere».
Greg Friedman, director general y director ejecutivo
«Como equipo, hemos superado con éxito las recesiones, la volatilidad del mercado y los cambiantes paisajes políticos y económicos. Cada disrupción no ha hecho más que fortalecer nuestra resiliencia y agudizar nuestra ventaja. Mientras que otros ven la imprevisibilidad como una molestia, nosotros la vemos como una oportunidad. Es el espacio en el que prosperamos, descubriendo oportunidades para desplegar capital y generar retornos excepcionales».
Jatin Desai, director general y director financiero
«La volatilidad sigue definiendo el panorama de las CRE, alterando las primeras señales de recuperación y obligando a muchos participantes del mercado a replantearse la situación. En Peachtree, seguimos centrándonos en los factores fundamentales, como la ubicación, el patrocinio, la base y la demanda, que tienden a obtener mejores resultados a lo largo de los ciclos. A medida que los prestamistas tradicionales retroceden, estamos financiando activamente activos de alta calidad con un rendimiento superior y esperamos seguir teniendo oportunidades en las refinanciaciones, la compra de préstamos y en situaciones en las que lo que importa es la ejecución, no el impulso».
Michael Harper, presidente de Préstamos Hoteleros
«La incertidumbre de los próximos 12 meses no tiene que ver solo con el horizonte, sino con la volatilidad a la que nos enfrentamos semana tras semana. A medida que las transacciones se recuperen, veremos el verdadero impacto del reajuste del valor, lo que provocará la reorientación de los márgenes, la recapitalización o las enajenaciones generalizadas. Dado que la liquidez de los inversores es limitada y los prestatarios están bajo presión, esperamos un aumento de las soluciones de renta variable estructurada y una aceleración de las ventas de activos, especialmente si el empleo se debilita y los fundamentos económicos se debilitan».
Michael Ritz, vicepresidente ejecutivo de Inversiones
«Operamos en un entorno de tasas más altas durante más tiempo, pero las operaciones aún se están cerrando, y la dislocación que estamos viendo ahora está creando oportunidades viables en lugar de obstáculos. La quiebra de las carteras de capital, las crecientes dificultades económicas y la incertidumbre generalizada están revelando puntos de partida convincentes para la renta variable preferente y el capital de rescate, en los que podemos participar al alza y, al mismo tiempo, preservar la protección frente a las caídas. En Peachtree, prosperamos en momentos como este: nuestra capacidad de estructuración creativa y ejecución nos permiten jugar a la ofensiva mientras otros esperan a que se aclare la situación».
Michael Bernath, vicepresidente sénior de Adquisiciones y Enajenaciones
«Durante los próximos 12 a 18 meses, los inversores encontrarán oportunidades atractivas para generar un alfa atractivo y no correlacionado a través del crédito privado y situaciones especiales. Peachtree está capitalizando activamente la dislocación del mercado y la mala valoración del riesgo mediante asignaciones estratégicas y ágiles en toda la cartera de capital. Este entorno nos permite jugar de forma ofensiva selectiva y ofrecer un buen rendimiento a nuestros LP.
Daniel Savage, vicepresidente sénior de Inversiones y Estrategia
«La volatilidad de los mercados de capitales, especialmente en el ámbito de las CMBS y las CRE CLO, crea una ventaja única para los prestamistas como Peachtree, que no dependen de las ejecuciones titulizadas. A medida que los bancos se ven presionados para que se deshagan de los préstamos con bajo rendimiento, vemos oportunidades sólidas en el rango de préstamos de entre 20 y 75 millones de dólares, principalmente a través de estructuras senior más flexibles. Seguimos siendo optimistas en cuanto a abandonar las inversiones anteriores a la COVID y a ampliar las estrategias para capitalizar la actual dislocación de los precios y los cambios de mercado impulsados por las políticas».
Jeremy Stoler, vicepresidente ejecutivo de Mercados de Deuda y Capital
«La dislocación del mercado generará oportunidades significativas para Peachtree, sobre todo porque los desafíos de refinanciamiento y la reducción de la liquidez marginan a muchos participantes del mercado. Sectores como el hotelero, el multifamiliar y el inmobiliario siguen siendo atractivos, especialmente cuando los préstamos puente y para la construcción pueden resolver las brechas de capital. Con menos actores en el mercado y empezando a aflorar dificultades, estamos bien posicionados para invertir capital allí donde otros no pueden o no quieren».
Jared Schlosser, vicepresidente ejecutivo de Hotel Originations y director de CPACE
«El sector inmobiliario comercial está atravesando un momento único y complejo, moldeado por presiones macroeconómicas como los aranceles, la inflación y la fragmentación geopolítica, y por microrealidades como la carga de los gastos de capital, la inflación laboral y los cambios localizados en la demanda. En los hoteles donde la reinversión no es negociable y los costos operativos están aumentando, la capacidad de respaldar estrategias de ubicación, eficiencia y adaptación de los ingresos es fundamental. La dislocación actual se debe a la quiebra de las carteras de capital, a las promociones inconclusas, a las operaciones con un apalancamiento excesivo y a los patrocinadores con escasez de liquidez, lo que ofrece oportunidades atractivas a los inversores en crédito bien posicionados que pueden actuar con precisión y disciplina».
Sameer Nair, vicepresidente sénior de gestión de activos de renta variable
«La incertidumbre está dejando de lado a muchos inversores, pero ahí es precisamente donde surgen las oportunidades. En la actualidad, la deuda es la que más se puede recurrir a la dislocación, y es probable que le sigan las acciones bursátiles y las acciones preferentes. Los préstamos puente siguen siendo atractivos, pero la flexibilidad de toda la cartera de capital es fundamental. Mientras otros hacen una pausa, nosotros nos inclinamos por un desarrollo selectivo, sabiendo que los que comienzan hoy serán los principales activos del mañana. Peachtree es el que más ha crecido durante la disrupción, y creemos que este próximo ciclo no será diferente».
Brian Waldman, director de inversiones
Peachtree Group, en asociación con Paso Robles Hotel Partners, ha abierto The Ava Hotel en la región vinícola de la costa central de California. La exclusiva propiedad, que forma parte de Curio Collection by Hilton, se encuentra en el centro de Paso Robles, junto a la histórica plaza del pueblo de la ciudad, y es administrada por Azul Hospitality Group.
El Ava, el primer hotel de estilo de vida de Paso Robles, cuenta con 151 habitaciones y suites. Los huéspedes pueden elegir entre diseños estándar que incluyen habitaciones individuales con cama king size, doble con cama queen y doble king, u optar por alojamientos mejorados con balcones tipo Juliet que se abren a puertas del piso al techo o patios junto a la piscina con acceso directo a la piscina de agua salada de la azotea. Para obtener más espacio, las suites con cama doble y de una habitación incluyen 1,5 baños, salas de estar con chimeneas, tocadores y sofás-cama.
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Durante la fiebre del oro de California, miles de personas corrieron hacia el oeste en busca de fortuna. Pocos se hicieron ricos. Los verdaderos ganadores fueron quienes vendieron los picos, las palas y otras herramientas necesarias para mantener los esfuerzos de los mineros. No prosperaron persiguiendo el frenesí, sino posicionándose con estrategia y disciplina.
El mercado inmobiliario comercial actual presenta una dinámica similar. El mercado continúa experimentando uno de sus reinicios más importantes en más de una década. Si bien muchos activos siguen siendo sólidos desde el punto de vista operativo, las estructuras de capital están bajo presión. Los tipos de interés más altos, los mercados de deuda restringidos y una ola constante de vencimientos de préstamos han creado un déficit de liquidez que los prestamistas tradicionales no quieren o no pueden cubrir. Quienes estén en condiciones de ofrecer las herramientas, en este caso soluciones creativas, son los que más se beneficiarán.
El crédito privado sigue siendo una fuente fundamental de capital en el mercado actual, y la actividad de nuestro equipo de crédito refleja esa demanda. A mediados de agosto, habíamos otorgado más de 1.300 millones de dólares en préstamos y esperamos que ese impulso continúe. Entre las transacciones más destacadas se incluye un préstamo puente de 53 millones de dólares para un terreno de 270 acres desarrollo de uso mixto en Mesa, Arizona; un préstamo puente de 42 millones de dólares para apoyar la adquisición del Centro financiero de Atlanta; 36 millones de dólares en financiación de la construcción de un desarrollo multifamiliar de clase A de 179 unidades en Oregón; y 67,5 millones de dólares en financiación puente para la recapitalización de la recién inaugurada Imprenta de 187 habitaciones — Propiedad Tapestry Collection by Hilton en Nashville. Estamos en camino de lograr otro año récord en originaciones.
Si bien nuestro crédito privado La plataforma está satisfaciendo la demanda inmediata de financiación. También estamos viendo oportunidades que van más allá de los préstamos tradicionales. La dislocación del mercado está revelando situaciones complejas y transitorias en las que las soluciones de capital requieren un enfoque más oportunista. No a grandes rasgos, sino en transacciones cuidadosamente seleccionadas y bien estructuradas que requieren tanto creatividad como disciplina.
Nos centramos en las oportunidades en las que un riesgo mal valorado se combina con unos fundamentos sólidos, en las que podemos estructurar la protección a la baja y captar ventajas significativas mediante acciones preferentes, recapitalizaciones y adquisiciones con descuentos. Nuestro proceso de suscripción es riguroso, nuestra ejecución es repetible y nuestra orientación es a largo plazo.
En todos los sectores, estamos viendo un cambio en el panorama. La hostelería se ve presionada por los gastos de capital diferidos y los vencimientos a corto plazo. Las empresas multifamiliares se enfrentan a una recalibración de valoración a medida que aumentan las tasas de capitalización y disminuye el apalancamiento. Incluso en el poder, donde persisten los obstáculos seculares, la dislocación está comenzando a generar oportunidades de acción selectivas. En cada caso, estamos evaluando en qué casos la estructura, y no solo el precio, puede generar rentabilidades duraderas y ajustadas al riesgo.
Este entorno exige más que capital. Se requiere un equipo estable y experimentado, con la agilidad necesaria para aumentar y reducir la cartera de capital y establecer las relaciones necesarias para llegar a acuerdos con prontitud. Para eso se creó nuestra plataforma. Gracias a una profunda conectividad entre prestamistas, propietarios y operadores, descubrimos constantemente las oportunidades antes de que lleguen al mercado más amplio y las ejecutamos con una filosofía clara, incentivos compartidos y una cultura de equipo que premia la precisión.
No perseguimos el impulso ni confiamos en la recuperación del mercado para impulsar la rentabilidad. Nos centramos en suscribir el plan empresarial, alinearnos con los operadores y estructurar la protección a la baja, teniendo en cuenta la posibilidad de obtener resultados asimétricos al alza.
Al igual que quienes nos proporcionaron las herramientas que crearon fortunas duraderas durante la fiebre del oro, no perseguimos el impulso ni confiamos en el azar. Nos centramos en proporcionar la estructura, la disciplina y la alineación necesarias para descubrir valor allí donde otros ven incertidumbre. Ciclos como este recompensan la preparación y la convicción, y creemos que los próximos meses ofrecerán oportunidades para quienes estén en condiciones de actuar con claridad y disciplina.
Estamos preparados para poner en práctica las herramientas adecuadas.
El panorama de los mercados privados está experimentando una disrupción sin precedentes, lo que crea desafíos y oportunidades para los inversores sofisticados. En un episodio reciente de Peachtree Point of View, Greg Friedman conversó con Brandon Sedloff, director inmobiliario de Juniper Square, para analizar el estado actual de las inversiones alternativas y revelar estrategias viables para afrontar el complejo entorno de mercado actual.
La gran división de los mercados privados
La industria de la gestión de inversiones está siendo testigo de una polarización dramática. Como explica Sedloff, estamos presenciando un «efecto barra», en el que los megageneradores, con cientos de miles de millones en activos, siguen creciendo de la mano de actores especializados en nichos muy especializados, mientras que el «desordenado medio» se convierte en un territorio cada vez más difícil.
Este cambio presenta un punto de decisión fundamental para los inversores: alinearse con megagerores diversificados o asociarse con firmas especializadas que demuestren una amplia experiencia en segmentos de mercado específicos. En palabras de Sedloff: «Lo que el mercado necesita, lo que el mercado quiere es diferenciarse... la gente quiere grupos que sean especialistas, que tengan un nicho de mercado y que comprendan a la perfección los mercados en los que se encuentran».
Para los inversores, esto significa reevaluar las asignaciones actuales y, potencialmente, reasignar el capital de gestores generalistas a verdaderos especialistas.
Oportunidades emergentes en la dislocación del mercado
El prolongado ciclo de desapalancamiento y dislocación del mercado ha creado oportunidades únicas para los inversores preparados. Tres tendencias clave están remodelando el panorama:
Productos centrados en la liquidez: Con la ralentización de las distribuciones tradicionales, los inversores exigen estructuras de inversión más flexibles. Esto ha impulsado la innovación en los productos de fondos semilíquidos y a intervalos, que proporcionan liquidez periódica sin sacrificar la rentabilidad del mercado privado.
Expansión del patrimonio privado: El aumento de la participación minorista en los mercados privados representa un cambio masivo en la asignación de capital. Los médicos de cabecera sofisticados se están expandiendo más allá de los canales institucionales tradicionales para convertirse en redes RIA, corredores de bolsa e inversores individuales acreditados.
Excelencia operativa: Los gestores de inversiones están aprovechando la inteligencia artificial y la tecnología avanzada para crear una «alfa operativa», lo que genera valor adicional a través de un análisis de datos superior, relaciones con los inversores y administración de fondos.
Tres conclusiones clave para los inversores
Posiciónese para el futuro
El entorno de mercado actual recompensa a los inversores que actúan con decisión, mientras que otros permanecen paralizados por la incertidumbre. Las empresas que prosperan en este ciclo son aquellas que cuentan con experiencia especializada, una infraestructura operativa superior y estrategias de diferenciación claras.
¿Está listo para profundizar en estos conocimientos del mercado y aprender cómo los líderes de la industria afrontan los desafíos actuales? Escuche la conversación completa en el podcast Peachtree Point of View para descubrir estrategias adicionales para maximizar la rentabilidad en los dislocados mercados actuales.
