Observador comercial: Peachtree Group reforma un hotel de Seattle con un préstamo de 68 millones de dólares
Peachtree Group creó el préstamo a tres años de 68,15 millones de dólares para refinanciar un activo hotelero recién inaugurado en Seattle
Alerta hipotecaria comercial: Peachtree Group respalda un proyecto multifamiliar
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Este artículo se vuelve a publicar con el permiso de Noticias de Green Street.
El desarrollador de un complejo de apartamentos en el noroeste del estado de Washington ha acumulado 57,5 millones de dólares de deuda senior de Grupo Peachtree, incluidos 29 millones de dólares de financiación de energía limpia tasados por propiedades comerciales.
Grandview North está en camino de completar la construcción de 350 unidades de Harrington Place, en Ferndale, en enero de 2026. Peachtree, con sede en Atlanta, financió 13 millones de dólares de la deuda al cierre del 28 de enero.
El préstamo C-PACE a tasa fija tiene un plazo de 30 años. El resto del paquete de financiación preferencial, negociado por Cabo Norte, se estructuró como un préstamo para la construcción a tasa variable de 28,5 millones de dólares con un plazo inicial de 18 meses, más opciones de prórroga.
Como parte del acuerdo, el plazo de un préstamo intermedio pendiente de 20 millones de dólares de Préstamos Hickory CRE se ajustó para que coincidiera con el del flotador Peachtree. Se espera que el proyecto cueste 90 millones de dólares, lo que sitúa la relación entre préstamos y costos en aproximadamente el 86%.
Hickory, con sede en Nueva York, originó su préstamo subordinado totalmente financiado como parte de un paquete de deuda de 77 millones de dólares en Arlington, Washington. con sede en Grandview alineado en abril de 2023. El paquete también incluía un compromiso de deuda sénior de 57 millones de dólares de Administración de activos de Bayview de Coral Gables, Florida La parte de Bayview, que nunca llegó a financiarse porque la construcción se pospuso debido a demoras en la tramitación de los permisos, se dividió entre un préstamo de construcción de 45 millones de dólares otorgado por su Vida y anualidad de Oceanview filial y 12 millones de dólares de financiación para C-PACE de su unidad Bayview PACE.
Los desarrolladores pueden utilizar los préstamos C-PACE, que se reembolsan mediante las cuotas recaudadas con los impuestos a la propiedad, para ayudar a financiar edificios comerciales que cumplan con ciertos estándares de eficiencia energética y sostenibilidad. Por su parte, Peachtree ofrece a los prestatarios deuda para toda la cartera de capital al proporcionarles dicha financiación junto con los préstamos tradicionales para la construcción y los préstamos puente, dijo el presidente Daniel Siegel dijo.
Harrington Place comprenderá 11 edificios en un terreno de 18 acres que Grandview posee desde finales de 2020. Los 101 estudios y las 150 unidades de una habitación, 63 de dos habitaciones y 36 de tres habitaciones contarán con encimeras de cuarzo, electrodomésticos de acero inoxidable y lavadoras/secadoras de tamaño completo.
Las comodidades incluirán gimnasio, salas de juegos y fiestas, un salón, un área de juegos para niños, canchas de atletismo interiores y exteriores y un patio con parrillas. La propiedad se encuentra en 6276 Portal Way, a media milla al oeste del río Nooksack y a 10 millas al noroeste de Bellingham, una ciudad en crecimiento entre Vancouver, Canadá, al norte y Seattle al sur.
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Descubra Creative Capital Solutions en un mercado desafiante
En el último episodio del podcast Peachtree Point of View, el director ejecutivo Greg Friedman conversa con el vicepresidente ejecutivo Jared Schlosser, que se especializa en préstamos hoteleros y financiación de C-PACE. Su conversación ofrece información valiosa sobre cómo navegar por los dislocados mercados crediticios actuales y encontrar soluciones creativas para capitalizar los proyectos inmobiliarios comerciales.
En el último episodio del podcast Peachtree Point of View, Director ejecutivo Greg Friedman se sienta con El vicepresidente ejecutivo Jared Schlosser, que se especializa en préstamos hoteleros y Financiación del C-PACE. Su conversación ofrece información valiosa sobre cómo navegar por los dislocados mercados crediticios actuales y encontrar soluciones creativas para capitalizar los proyectos inmobiliarios comerciales.
Jared, que se unió a Peachtree en 2019 tras comenzar su carrera durante la caída del mercado de 2007, ofrece una perspectiva única sobre el drástico cambio que se ha producido en los mercados crediticios desde entonces. Explica cómo los desarrolladores luchan contra el aumento de los costos y los tipos de interés persistentemente altos, que hacen que las estructuras de financiación tradicionales sean difíciles de dibujar.
Senior + CPACE
El debate se centra en cómo Peachtree ayuda a los clientes a superar estos desafíos, centrándose especialmente en la financiación del C-PACE (energía limpia evaluada por propiedades comerciales) como una herramienta innovadora. Este producto legislativo, estado por estado, permite financiar elementos específicos de la construcción (techos, sistemas de climatización, ascensores, etc.) mediante préstamos a tasa fija a largo plazo que se reembolsan mediante liquidaciones de impuestos a la propiedad.
Lo que hace que esta estrategia sea particularmente poderosa es la capacidad de combinar el C-PACE con la deuda senior para lograr un mayor apalancamiento con un costo de capital combinado más bajo. Por ejemplo, en un proyecto de 100 millones de dólares, los desarrolladores podrían obtener 30 millones de dólares con el C-PACE a un precio fijo del 7,5% (la mitad del coste de la deuda intermedia tradicional), lo que les permitiría financiar el 75% de los costes del proyecto a tasas favorables y, al mismo tiempo, mantener una rentabilidad aceptable.
Estudio de caso: Washington Multifamily
Jared comparte un reciente historia de éxito del estado de Washington donde Peachtree proporcionó financiación tanto para deuda sénior como para C-PACE, y se asoció con Hickory para obtener una impresionante cartera de capital del 87%. Como Peachtree aportó el 70% mediante la combinación de préstamos preferentes y C-PACE, el prestatario se aseguró una atractiva combinación de costes de capital para un préstamo para la construcción con un mayor grado de interés. El proyecto multifamiliar está ubicado en un mercado secundario desatendido con pocos desarrollos recientes, un área de interés para Peachtree. La operación también incluía condiciones flexibles que permitían al prestatario pagar la parte del C-PACE si los tipos bajaban.
Conclusiones clave:
- La financiación del C-PACE ofrece a los desarrolladores una poderosa herramienta para reemplazar el capital más caro de la cartera, lo que podría reducir los costos en cientos de puntos básicos en comparación con las acciones intermedias o preferentes tradicionales.
- En el mercado actual, «no hay nada fácil»: cada operación tiene desafíos que requieren soluciones creativas, una investigación exhaustiva y una estructuración de riesgos adecuada.
- La capacidad de Peachtree para ofrecer tanto préstamos preferentes como financiación a C-PACE crea una ventaja competitiva significativa, lo que le permite ofrecer paquetes de financiación más altos en la cartera de capital.
- La rapidez y la ejecución son fundamentales en este entorno, ya que muchos prestamistas no cierran operaciones debido a una evaluación de riesgo inadecuada o a cambios en las decisiones de los comités de crédito.
- Los mercados secundarios con una oferta nueva limitada presentan atractivas oportunidades de inversión, en particular para el desarrollo multifamiliar.
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