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Fortune | There’s no doubt that commercial real estate, and especially the office market, is undergoing a seismic transformation, one that’s not likely to abate any time soon. A boom time of near-zero-interest-rate policy, abundant liquidity, and cap rate compression over the past decade has given way to a perfect storm–a wall of maturing debt, tightened lending conditions, and cratering property values–all amid higher interest rates that show no sign of returning to their pre-2022 lows.
The outlook for the office sector has been particularly negative. It’s a tale of two markets right now: roughly 30% of office buildings account for 90% of the vacancies and may never recover, while the other 70% have the chance to stabilize over time. Either way, the office market finds itself at an inflection point, much like the retail market as mall acquisitions were being financed.
Peachtree Group, en asociación con Paso Robles Hotel Partners, ha abierto The Ava Hotel en la región vinícola de la costa central de California. La exclusiva propiedad, que forma parte de Curio Collection by Hilton, se encuentra en el centro de Paso Robles, junto a la histórica plaza del pueblo de la ciudad, y es administrada por Azul Hospitality Group.
El Ava, el primer hotel de estilo de vida de Paso Robles, cuenta con 151 habitaciones y suites. Los huéspedes pueden elegir entre diseños estándar que incluyen habitaciones individuales con cama king size, doble con cama queen y doble king, u optar por alojamientos mejorados con balcones tipo Juliet que se abren a puertas del piso al techo o patios junto a la piscina con acceso directo a la piscina de agua salada de la azotea. Para obtener más espacio, las suites con cama doble y de una habitación incluyen 1,5 baños, salas de estar con chimeneas, tocadores y sofás-cama.
Cobertura relacionada: El hotel Ava abre sus puertas en Paso Robles, California
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Durante la fiebre del oro de California, miles de personas corrieron hacia el oeste en busca de fortuna. Pocos se hicieron ricos. Los verdaderos ganadores fueron quienes vendieron los picos, las palas y otras herramientas necesarias para mantener los esfuerzos de los mineros. No prosperaron persiguiendo el frenesí, sino posicionándose con estrategia y disciplina.
El mercado inmobiliario comercial actual presenta una dinámica similar. El mercado continúa experimentando uno de sus reinicios más importantes en más de una década. Si bien muchos activos siguen siendo sólidos desde el punto de vista operativo, las estructuras de capital están bajo presión. Los tipos de interés más altos, los mercados de deuda restringidos y una ola constante de vencimientos de préstamos han creado un déficit de liquidez que los prestamistas tradicionales no quieren o no pueden cubrir. Quienes estén en condiciones de ofrecer las herramientas, en este caso soluciones creativas, son los que más se beneficiarán.
El crédito privado sigue siendo una fuente fundamental de capital en el mercado actual, y la actividad de nuestro equipo de crédito refleja esa demanda. A mediados de agosto, habíamos otorgado más de 1.300 millones de dólares en préstamos y esperamos que ese impulso continúe. Entre las transacciones más destacadas se incluye un préstamo puente de 53 millones de dólares para un terreno de 270 acres desarrollo de uso mixto en Mesa, Arizona; un préstamo puente de 42 millones de dólares para apoyar la adquisición del Centro financiero de Atlanta; 36 millones de dólares en financiación de la construcción de un desarrollo multifamiliar de clase A de 179 unidades en Oregón; y 67,5 millones de dólares en financiación puente para la recapitalización de la recién inaugurada Imprenta de 187 habitaciones — Propiedad Tapestry Collection by Hilton en Nashville. Estamos en camino de lograr otro año récord en originaciones.
Si bien nuestro crédito privado La plataforma está satisfaciendo la demanda inmediata de financiación. También estamos viendo oportunidades que van más allá de los préstamos tradicionales. La dislocación del mercado está revelando situaciones complejas y transitorias en las que las soluciones de capital requieren un enfoque más oportunista. No a grandes rasgos, sino en transacciones cuidadosamente seleccionadas y bien estructuradas que requieren tanto creatividad como disciplina.
Nos centramos en las oportunidades en las que un riesgo mal valorado se combina con unos fundamentos sólidos, en las que podemos estructurar la protección a la baja y captar ventajas significativas mediante acciones preferentes, recapitalizaciones y adquisiciones con descuentos. Nuestro proceso de suscripción es riguroso, nuestra ejecución es repetible y nuestra orientación es a largo plazo.
En todos los sectores, estamos viendo un cambio en el panorama. La hostelería se ve presionada por los gastos de capital diferidos y los vencimientos a corto plazo. Las empresas multifamiliares se enfrentan a una recalibración de valoración a medida que aumentan las tasas de capitalización y disminuye el apalancamiento. Incluso en el poder, donde persisten los obstáculos seculares, la dislocación está comenzando a generar oportunidades de acción selectivas. En cada caso, estamos evaluando en qué casos la estructura, y no solo el precio, puede generar rentabilidades duraderas y ajustadas al riesgo.
Este entorno exige más que capital. Se requiere un equipo estable y experimentado, con la agilidad necesaria para aumentar y reducir la cartera de capital y establecer las relaciones necesarias para llegar a acuerdos con prontitud. Para eso se creó nuestra plataforma. Gracias a una profunda conectividad entre prestamistas, propietarios y operadores, descubrimos constantemente las oportunidades antes de que lleguen al mercado más amplio y las ejecutamos con una filosofía clara, incentivos compartidos y una cultura de equipo que premia la precisión.
No perseguimos el impulso ni confiamos en la recuperación del mercado para impulsar la rentabilidad. Nos centramos en suscribir el plan empresarial, alinearnos con los operadores y estructurar la protección a la baja, teniendo en cuenta la posibilidad de obtener resultados asimétricos al alza.
Al igual que quienes nos proporcionaron las herramientas que crearon fortunas duraderas durante la fiebre del oro, no perseguimos el impulso ni confiamos en el azar. Nos centramos en proporcionar la estructura, la disciplina y la alineación necesarias para descubrir valor allí donde otros ven incertidumbre. Ciclos como este recompensan la preparación y la convicción, y creemos que los próximos meses ofrecerán oportunidades para quienes estén en condiciones de actuar con claridad y disciplina.
Estamos preparados para poner en práctica las herramientas adecuadas.
El panorama de los mercados privados está experimentando una disrupción sin precedentes, lo que crea desafíos y oportunidades para los inversores sofisticados. En un episodio reciente de Peachtree Point of View, Greg Friedman conversó con Brandon Sedloff, director inmobiliario de Juniper Square, para analizar el estado actual de las inversiones alternativas y revelar estrategias viables para afrontar el complejo entorno de mercado actual.
La gran división de los mercados privados
La industria de la gestión de inversiones está siendo testigo de una polarización dramática. Como explica Sedloff, estamos presenciando un «efecto barra», en el que los megageneradores, con cientos de miles de millones en activos, siguen creciendo de la mano de actores especializados en nichos muy especializados, mientras que el «desordenado medio» se convierte en un territorio cada vez más difícil.
Este cambio presenta un punto de decisión fundamental para los inversores: alinearse con megagerores diversificados o asociarse con firmas especializadas que demuestren una amplia experiencia en segmentos de mercado específicos. En palabras de Sedloff: «Lo que el mercado necesita, lo que el mercado quiere es diferenciarse... la gente quiere grupos que sean especialistas, que tengan un nicho de mercado y que comprendan a la perfección los mercados en los que se encuentran».
Para los inversores, esto significa reevaluar las asignaciones actuales y, potencialmente, reasignar el capital de gestores generalistas a verdaderos especialistas.
Oportunidades emergentes en la dislocación del mercado
El prolongado ciclo de desapalancamiento y dislocación del mercado ha creado oportunidades únicas para los inversores preparados. Tres tendencias clave están remodelando el panorama:
Productos centrados en la liquidez: Con la ralentización de las distribuciones tradicionales, los inversores exigen estructuras de inversión más flexibles. Esto ha impulsado la innovación en los productos de fondos semilíquidos y a intervalos, que proporcionan liquidez periódica sin sacrificar la rentabilidad del mercado privado.
Expansión del patrimonio privado: El aumento de la participación minorista en los mercados privados representa un cambio masivo en la asignación de capital. Los médicos de cabecera sofisticados se están expandiendo más allá de los canales institucionales tradicionales para convertirse en redes RIA, corredores de bolsa e inversores individuales acreditados.
Excelencia operativa: Los gestores de inversiones están aprovechando la inteligencia artificial y la tecnología avanzada para crear una «alfa operativa», lo que genera valor adicional a través de un análisis de datos superior, relaciones con los inversores y administración de fondos.
Tres conclusiones clave para los inversores
Posiciónese para el futuro
El entorno de mercado actual recompensa a los inversores que actúan con decisión, mientras que otros permanecen paralizados por la incertidumbre. Las empresas que prosperan en este ciclo son aquellas que cuentan con experiencia especializada, una infraestructura operativa superior y estrategias de diferenciación claras.
¿Está listo para profundizar en estos conocimientos del mercado y aprender cómo los líderes de la industria afrontan los desafíos actuales? Escuche la conversación completa en el podcast Peachtree Point of View para descubrir estrategias adicionales para maximizar la rentabilidad en los dislocados mercados actuales.
