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驾驭酒店融资：关于适应利率上升和通货膨胀的专家见解
桃树集团酒店贷款执行副总裁贾里德·施洛瑟讨论了快速变化的经济环境，以及酒店开发商和贷款机构如何调整战略以确保取得成功。
Statista估计，到2023年，商业房地产市场的价值将达到24.67万亿美元。根据德勤金融服务中心2024年行业展望，一半的行业预计明年资本成本和资本可用性将恶化。再加上2025年底前到期的1.5万亿美元债务墙，不难理解当今市场的担忧。
但是我们以前来过这里。
Peachtree集团的信贷团队已经完成了数百笔价值超过150亿美元的交易。在我们的集体职业生涯中，我们看到借款人以各种不同的方式驾驭不稳定的市场，例如我们今天所经历的市场。
以下是借款人设法驾驭当今艰难市场并为其项目争取资金的五个小贴士。
承认你的处境
多年来，它一直是借款人的市场，但这不是其中之一。不要放弃手中的条款表——自2022年3月以来，美联储已经加息了11次。在条款表上花费太多时间可能会让你失去任何利差让步，因为基准指数的上涨，甚至更糟糕的是，贷款机构决定完全撤回条款。如果你收到了你信任的人的报价，你可能想接受。
草并不总是更绿
在现有项目中，你目前的贷款人很可能是你最好的朋友。愿意给你延期的贷款机构是这个市场的黄金。从当前的贷款机构获得额外条款可能是成本最低的选择，即使它包括费用和利率上调——它的成本可能仍然比当前市场给你的要低得多。但是，我希望你是一位优秀的借款人——了解最新的可交付成果，沟通项目状况等。毫无疑问，银行在帮你一个忙，不要给信贷委员会说不的理由。
你考虑过CPACE吗
作为该国最大的CPACE发起人之一，Peachtree希望追溯使用所得款项的计划已大幅增加。房产在获得批准的市政当局的居住证明后的3年内有资格获得CPACE，收益通常最高可达稳定价值的35％。对于首次抵押贷款机构来说，这种资本来源变得越来越有趣，因为所得款项可用于偿还您的第一笔抵押贷款和筹集新的利息储备。
尝试支付超额费用并预付运费
我们为成为贷款人而感到自豪，他们希望在交易出现预算破裂或稳定所花费的时间比预期更长的时间时参与解决方案。但是，我始终鼓励借款人增加预算应急开支的规模（即7％对5％）或增加利息储备。是的，它会增加您的初始资本，但您的贷款机构将从贷款融资中提取该成本的60-70％。这可能意味着在初始筹资方面有更多的工作，但通常比在项目中期回到贷款机构和/或股权机构获得额外资金的成本要低。
沟通、诚实和透明是关键
贷款人可以访问数据和信息。他们最终会发现真相；真相也可能来自你。这包括先前的信用异常或问题以及准确的财产绩效信息。我们有专门用于特殊情况贷款的资金——有很多交易层面的风险可以缓解，但对赞助缺乏信任不是其中之一。
在不确定的时期，希望得到最好的结果，但要为最坏的情况做好准备。Peachtree是一位经验丰富的资本合伙人，他了解商业地产的细微差别。由于传统贷款机构的融资选择有限，我们的团队拥有贷款解决方案、财务能力和专业知识，可以在当今充满挑战的资本市场环境中完成复杂的交易。
我们可以讨论您的贷款方案，以满足您的业务目标。请访问我们 www.peachtreegroup.com。
丹尼尔·西格尔 是Peachtree商业房地产贷款集团的总裁兼负责人。
在加入Peachtree之前，他曾在Ardent Companies担任董事总经理兼高收益投资主管，领导公司的债务投资。在此之前，丹尼尔曾在里亚托资本担任收购副总裁，负责监督不良贷款收购平台。在里亚托任职期间，丹尼尔直接监督了利用国内和国际机会获得商业房地产贷款的收购。此外，他开发了公司的小额余额贷款收购平台，并领导了该公司的首次欧洲收购。
丹尼尔拥有杜兰大学的金融学学士学位。通过 dsiegel@peachtreegroup.com 与他联系。
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在快速变化的经济环境中，酒店开发商和贷款机构正在调整其战略，以确保酒店项目取得成功。我们与桃树集团酒店贷款执行副总裁兼CPACE主管贾里德·施洛瑟坐下来讨论了利率上升和通货膨胀压力如何影响贷款标准和财务规划。在 “活跃贷款” 小组讨论中听取贾里德的更多见解 住宿会议。
问：鉴于利率上升和通货膨胀压力，贷款机构如何调整酒店的承保标准？
杰瑞德·施洛瑟： 现在，一切都与现金流有关。除非背后有真实的故事，否则很难为任何形式的预期增长提供担保。贷款人专注于现金流，如果你能实现13％或更高的债务收益率，你就有资格获得永久债务、CMBS、人寿公司甚至银行收购。如果你没有达到这个门槛，那么你通常会进入私人信贷领域，而这正是Peachtree Group的用武之地。
问：贷款条款的当前趋势如何，例如贷款与价值（LTV）比率或利率？
JS: 差异很大，具体取决于每家贷款机构的风险门槛是多少。我看到的最大趋势是不确定利率将在多长时间内保持高位。因此，借款人正在寻求灵活性。他们愿意为收益维持时间较短或预付罚款较低的贷款支付溢价。许多人对像以前一样锁定长期固定利率债务犹豫不决。
我们提供固定利率和浮动利率贷款，但即使是固定利率产品，借款人也在努力确保尽可能多的灵活性。我们仍将达到70％的贷款比率（LTC）或LTV，有时会推高至75％或缩减规模，具体取决于我们的承保情况。相比之下，银行市场的平均水平接近50-55％，这凸显了我们的领域与传统银行之间的区别。
问：开发者应该如何调整他们在这个市场上的财务策略？
JS: 我总是说，在动荡的市场中，抢先一步。保持积极主动——无论是与我们还是与该领域的其他竞争对手进行对话，都要提前到期，尽早开始对话。目前，尽早参与是关键，因为未来非常不确定。
随着选举的临近、围绕美联储政策的波动以及是否会降息或维持高于预期的时间的问题，流动性正在波动。借款人越早进入市场寻求再融资或建筑融资，他们的一揽子计划准备得越充分，他们获得优惠条件的机会就越大。
桃树集团 是一家直接资产负债表贷款机构，专注于为首次抵押贷款过渡贷款、夹层贷款、优先股投资和提供资金 商业地产评估的清洁能源（CPACE）融资，向所有专门从事酒店融资的商业房地产资产类别提供贷款。Peachtree集团团队已经执行了超过297笔交易，为寻求资金以完成收购、资本重组、再融资和翻新的项目提供了超过45亿美元的资金。
为什么贷款机构需要安慰信才能进行品牌酒店融资
投资特许经营酒店是分散投资组合并在很长一段时间内获得可观回报的好方法。安慰信旨在为贷款人和特许经营者提供法律框架，以处理酒店购买者拖欠贷款的情况。以下是投资者应该了解的有关安慰书的一些事实。
投资特许经营酒店是分散投资组合并在很长一段时间内获得可观回报的好方法。寻找合适的酒店融资选择可以使此次收购更有利可图。安慰信旨在为贷款人和特许经营者提供法律框架，以处理酒店购买者拖欠贷款的情况。以下是投资者应该知道的一些事实 慰问信。
什么是安慰信？
安慰信是允许贷款人使用的文件 承担特许经营权 如果原始加盟商拖欠贷款。这些信函包括确保在特许经营酒店贷款违约或丧失抵押品赎回权的情况下，贷款人可以继续经营酒店的条款。
慰问信的好处
慰问信为参与交易的所有各方提供了多项好处，包括：
- 如果贷款人更确定即使借款人违约，他们也能够收回投资，则借款人更有可能找到最具吸引力的酒店贷款安排。这可以改善这些贷款的条款，并可以更容易地获得收购特许经营物业所需的融资。
- 贷款人可以通过确保维持所融资房产的盈利能力来更有效地抵押贷款。
- 特许经营公司可以通过持续经营来保护自己的品牌名称，即使加盟商未能履行其财务义务并拖欠酒店贷款，也能保持其影响力。
许多贷款机构在敲定特许经营酒店物业的贷款之前都需要安慰信。
由特许经营公司精心制作
在大多数情况下，慰问信是由特许经营公司作为特许经营过程的一部分起草的。这些法律文件可能遵循标准化模板，也可以根据借款人和贷款人的需求进行定制。这封信的内容可能包括以下部分或全部条款：
- 该条款确保贷款人能够在止赎程序中指定接管人短时间内运营酒店。
- 该条款允许贷款人在特许经营协议终止之前纠正其任何违约行为。
- 该条款允许在酒店违约时转售房产并将特许经营协议转让给第三方。
这些条款旨在保护酒店融资贷款违约时的贷款机构。
关于桃树集团
桃树集团 是一家专门从事酒店贷款的直接贷款机构。我们的发起人与美国各地的投资者合作，为他们的特定需求提供最实用的酒店融资安排。 立即联系我们 与我们的专业贷款发起人讨论您的财务需求。我们与您合作，为您的酒店融资需求提供最佳选择。
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Ester Hertzfeld with Hotel Management Magazine spoke with Peachtree SVP Jared Schlosser about the hotel lending market in her most recent article.
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