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驾驶酒店投资：关于适应利率上升和通货膨胀的专家见解

Jared Schlosser

Head of Credit Originations and Commercial PACE

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在快速变化的经济中，酒店开发商和贷款机构正在调整其战略，以确认保酒店项目取消，取得成功。我们与桃树集合了酒店贷款执行副总裁COMPACEACE主管贾里德·施洛瑟坐下来讨论利率上升和通货膨胀压力如何影响贷款标准和财务规划。在 “活跃的Gom Loansways” 小组讨论中听取贾里德的更多见解住宿会议。

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问：鉴于利率上升和通货膨胀压力，贷款机构构想如何调整酒店的承保标准？

杰瑞德·施洛瑟： 现在，一切都与现实有关联。除非不是背景后有真实的故事，否则就很难为任何形式的预期增强，提供担保保障。LONGMANCEMSEN专家关注现实金流，如果你能实现13％或更高的债券收益率，你就有资产获得永久债务、CMBS、人寿公司至至银行收益。如果你没有这个门的话，那么你通常会进入私人信贷领域，而这正是桃树集团的用武之地。

问：贷款条款的当前趋势如何，例如贷款与价格值（LTV）比率还是利用率？

JS: 差异很大，具体来说，取消每家贷款机构的风险门是很少的。我看到的最大趋势是不确定利率将在多长时间内保持高位。正因为如此，借款人正在寻找灵活性。他们愿意 “收益” 持有时间比较短期或预付款金额比较低的贷款支付价格。许多人对像以前同样锁定了长期固定利率债券犹豫不决。

我们提供固定利率和浮动利率贷款，但即使是固定利率产品，借款人也在努力确认尽最大可能的灵活性。我们将达到70％的贷款比率（LTC）或LTV，有时会推高至75％或缩小规模，具体取消我们的承保情况。相比之下，银行市场的平均水平价接近 50-55%，这显然是我们的领地域与传统银行之间的区别。

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问：开发者应该如何调整他们在 crispeneMarketon 的财务策略上进行调整？

JS: 我总是在说，在动漫的市场中，先锋。保持积极极端的主动——无论是我们还是该死的域名的其他对手手进行对战，都要提前到时期，尽早开始对话。目的前，尽早参与和是关键，因为未来非常不确定。

年龄选的临近、围绕美联储政策划的波动以及是会降低利息或维持高于预期的时间的问题，流动性正在波动。借款人越早进入市场寻找再融资或建筑投资，他们的一子计划准备得越多，他们获得优惠条款的机会越大。

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桃树团是一家直销资产负债表额贷款机构，专为首次抵押贷款过期贷款、层层贷款、优先股票投资和提供资金金商业地产评级估值的清洁能源（CPACE）投资，向所有专门从事故酒店到资的商业房地产资产类别提供贷款。PeachtreeCetreetreteam的团队成员已经执行了超级过297年的交友，为搜寻资质金以完成收购、资本重组、再融资和翻译新项目提供了超额超过45亿美元的资助。

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将资本与战略相匹配：以酒店业为重点的贷款在行动

贾里德·施洛瑟在为酒店业务撰写的文章中重点介绍了桃树集团向佛罗里达州两家酒店提供的3000万美元过桥贷款，展示了以酒店业为重点的信贷如何使资本与运营需求保持一致，并将Peachtree定位为战略酒店融资合作伙伴。

文章最初在 HotelBusiness.com 上发表

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私人信贷机构越来越多地踏入了传统银行留下的空白，但并非所有银行都是一样的，尤其是在酒店业方面。对于像ARK Holdings这样的赞助商来说，这是一家经验丰富的酒店运营商，其投资组合专注于佛罗里达州，寻找一个了解酒店运营细微差别和当今资本市场复杂性的资本合作伙伴至关重要。

定制贷款结构

Peachtree集团最近通过佛罗里达州塔拉哈西的两笔过桥贷款，展示了其构建灵活的、与赞助商一致的融资解决方案的能力：为拥有122间客房的汉普顿酒店及套房提供1740万美元的浮动利率过桥贷款，为拥有99间客房的希尔顿花园酒店提供1,275万美元的固定利率过桥贷款。ARK Holdings拥有这两处房产，这些交易是Peachtree的多个资本领域如何允许根据商业计划、市场状况和赞助商目标进行定制结构的案例研究。

案例研究：汉普顿酒店及套房

对于汉普顿酒店及套房，Peachtree提供了三年期浮动利率贷款，包括两个12个月的延期选项，非常适合最近于2024年9月完成了数百万美元PIP的房产。赞助商将使用该术语来稳定业绩，并计划将再融资转化为永久融资。浮动结构为从市场利率变动中受益提供了灵活性，也符合重新定位策略的短期性质。

案例研究：希尔顿花园酒店

相比之下，希尔顿花园酒店获得了为期五年的固定利率贷款，该结构旨在支持2024年8月完成更大规模的翻新工程后的长期资产管理和现金流的确定性。由于这两项资产在同一个赞助商下运营且彼此相邻，ARK Holdings将通过共享管理和运营来节省成本，从而提高整体业绩。

为什么体验很重要

这两笔贷款都反映了Peachtree对塔拉哈西市场的信念，该市场有望受益于与政府相关的旅行和企业需求的恢复。预计市场ADR将随着通货膨胀而增长，预计两家酒店的表现都将超过其业绩，这证明了赞助商的运营实力和资本投资。

更重要的是，这些协议反映了以酒店业为重点的私人信贷的更深层次真相：体验很重要。Peachtree在酒店所有权和运营方面的深厚根基使其能够在考虑品牌标准、PIP时间表和市场季节性的情况下，在电子表格之外进行承保。这种理解可以加强与赞助商的一致性，并在整个贷款生命周期中更好地执行。

在资本市场保持选择性的时代，拥有一家不仅提供资本而且了解酒店实际运作方式的贷款机构是无价之宝。对于正在制定大量翻新业务计划或管理复杂投资组合的赞助商来说，与像Peachtree Group这样带来运营知识和灵活资本的贷款机构合作是一种战略优势。在一个一刀切的融资不再起作用的市场中，Peachtree的方法证明，根据商业计划量身定制资本不仅是明智的；而且至关重要。