ATLANTA (18 de agosto de 2024) — Peachtree Group («Peachtree») inició la mayor transacción crediticia de su historia al cerrar un préstamo retroactivo de 176,5 millones de dólares para energía limpia evaluada por propiedades comerciales («CPACE») para el Rio Hotel & Casino («Río») recientemente renovado de 2.520 habitaciones de Dreamscape Companies en Las Vegas, Nevada. La operación, que se concretó en menos de 60 días, es una de las más importantes Financiaciones de CPACE alguna vez completado en los Estados Unidos.
El Rio, ahora bajo la marca Destinations by Hyatt, es un complejo con casino que cuenta con dos torres hoteleras, Ipanema y Masquerade, conectadas por un casino, restaurantes y establecimientos minoristas. Las renovaciones finalizadas en 2024 incluyeron una transformación total de las suites para huéspedes de la Torre Ipanema, una planta de casino rediseñada y mejoras significativas en varios establecimientos de comida y bebida. El plan integral de mejoras de la propiedad también incluyó mejoras en el exterior, la modernización de la planta central de calefacción y refrigeración, la mejora de la infraestructura eléctrica y la renovación del centro de convenciones.
«Este acuerdo pone de relieve un punto de inflexión para CPACE, ya que algunas de las instituciones financieras más grandes del país han dado su consentimiento a su uso porque ven un claro beneficio para la pila de capital», dijo Jared Schlosser, director de originaciones y CPACE de Peachtree. «Al cerrar rápidamente la compra de un importante activo hotelero, pudimos fortalecer la posición tanto del propietario como de sus prestamistas».
El préstamo CPACE financió retroactivamente las renovaciones, lo que permitió a los propietarios pagar su préstamo preferente. La financiación retroactiva de la CPACE ofrece una clara ventaja, ya que permite reembolsar el 100% de los fondos recaudados en función de los costes del proyecto finalizado.
«Esta transacción no solo es un hito histórico para Peachtree Group, sino también un testimonio del ecosistema que hemos construido en los últimos 18 años», dijo Greg Friedman, director gerente y director ejecutivo de Peachtree. «A través de nuestra plataforma integrada verticalmente, nuestra amplia experiencia y nuestro enfoque disciplinado, hemos desarrollado la infraestructura para ser líderes en el ámbito del crédito privado. Nuestra capacidad para ofrecer rapidez, creatividad y seguridad en la ejecución nos posiciona para ofrecer soluciones de capital que generen valor para nuestros inversores y socios a lo largo de los ciclos del mercado».
El mercado de CPACE ha superado los 10 000 millones de dólares en ingresos acumulados en EE. UU. en poco más de una década, según la Alianza C-PACE, y se espera un fuerte crecimiento a medida que más propietarios y prestamistas institucionales reconozcan su valor. «Vemos enormes oportunidades en el futuro para el CPACE con carácter retroactivo y su uso para financiar nuevos desarrollos inmobiliarios comerciales», afirmó Schlosser. «Es una alternativa atractiva a las formas de capital más caras».
Peachtree es uno de los prestamistas de CPACE más activos del país, con más de 1500 millones de dólares en originaciones. La plataforma crediticia de la firma abarca préstamos de CPACE, puentes, entrepisos y para la construcción, y ofrece soluciones de capital creativas para todos los ciclos del mercado.
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El panorama de los préstamos hoteleros sigue cambiando, moldeado por el aumento de los tipos, el endurecimiento de las acciones y la necesidad de estructuras de capital más creativas. Revista de negocios hoteleros resumen de la mesa redonda, Grupo Peachtreees Michael Harper, presidente de Préstamos Hoteleros, y Jared Schlosser, director de Credit Originations & Commercial CPACE, comparte sus puntos de vista sobre:
• Superar la brecha entre las expectativas del comprador y el vendedor
• El creciente papel del crédito privado
• Estructuración de acuerdos con financiación CPACE, intermedia e híbrida
• Suscripción y ejecución en el entorno actual de mayor riesgo
Fusiones y adquisiciones- La financiación de energía limpia evaluada por propiedades comerciales, o CPACE, que permite a los propietarios de propiedades comerciales pedir dinero prestado para proyectos de eficiencia energética, generación de energía renovable, conservación del agua y otros proyectos de mejora, es un mercado en crecimiento y lo proporcionan en gran medida firmas de capital privado.
Según CPACE Alliance, una organización sin fines de lucro que trabaja para aumentar el volumen de proyectos de calidad, este mercado de préstamos está creciendo a buen ritmo (consulte el cuadro a continuación). El mercado alcanzó un total de más de 10 000 millones de dólares en originaciones a finales de 2024.
Jared Schlosser, vicepresidente ejecutivo y director de originaciones hoteleras y CPACE de la firma Peachtree Group de Atlanta PE, afirma que la empresa ha registrado un crecimiento promedio del 25 por ciento interanual desde que comenzó a prestar préstamos a CPACE a finales de 2019. Espera que el mercado crezca a medida que más estados tengan acceso a CPACE.
Los propietarios de hoteles se enfrentan a uno de los entornos operativos más exigentes de las últimas décadas. Las tasas de interés siguen siendo altas, las valoraciones de las propiedades se están reajustando y los costos de funcionamiento de un hotel, especialmente los de energía, siguen aumentando. Mientras tanto, los huéspedes tienen expectativas más altas, los prestamistas son más selectivos y la presión para mantener la rentabilidad en un mercado incierto nunca ha sido tan fuerte.
En este clima, los propietarios de hoteles ya no pueden permitirse retrasar las mejoras estratégicas que hacen que sus propiedades sean más eficientes, resilientes y competitivas. La innovación sostenible ya no es algo agradable; se está convirtiendo rápidamente en algo esencial para el éxito a largo plazo. Afortunadamente, los propietarios de hoteles ahora cuentan con una poderosa herramienta que les ayuda a implementar estas mejoras sin agotar sus reservas ni interrumpir el flujo de caja: Financiamiento de CPACE.
La energía es una de las partidas más volátiles y onerosas del presupuesto operativo de un hotel. El creciente costo de los servicios públicos, desde el control del clima hasta la iluminación y la lavandería, reduce directamente los márgenes. Según proyecciones recientes, se espera que los precios del gas natural en EE. UU. por sí solos aumenten casi un 50% el próximo año. Este aumento de los costos puede acumularse rápidamente para los hoteles, especialmente para las propiedades más antiguas.
Sin embargo, los costos de energía también son una de las amenazas más abordables. Los propietarios que invierten en sistemas eficientes desde el punto de vista energético, paneles solares, mejoras de HVAC o medidas de conservación del agua pueden reducir significativamente los gastos operativos. Y lo que es más importante, obtienen un mayor control sobre esos gastos y dependen menos de los precios de la red y de la volatilidad de los servicios públicos.
Aquí es donde entra en juego el financiamiento CPACE (Commercial Property Assessed Clean Energy). La CPACE permite a los propietarios de hoteles acceder a financiación con tasa fija a largo plazo para realizar mejoras que cumplan los requisitos, como la eficiencia energética, la energía renovable y las mejoras de resiliencia. A diferencia de los préstamos tradicionales, el CPACE se reembolsa mediante una evaluación especial del impuesto a la propiedad durante un período que puede extenderse hasta 30 años. Esto significa que no hay ningún desembolso de capital inicial, no hay financiación sin recurso y la posibilidad de repercutir los costes a los futuros propietarios si se vende el activo.
Al usar CPACE, los propietarios de hoteles pueden realizar las mejoras que necesitan hoy en día sin interrumpir las operaciones ni reducir las reservas de efectivo.
Estas mejoras hacen más que reducir los costos. Las propiedades que se actualizan teniendo en cuenta la eficiencia y la resiliencia tienden a despertar un mayor interés por parte de los huéspedes, los socios de marca y los inversores. A medida que los consumidores se vuelven más conscientes de la sostenibilidad y más sensibles a la comodidad y la fiabilidad, los hoteles que pueden ofrecer una huella de carbono más baja, sistemas modernizados e independencia energética se destacan en un mercado saturado.
También hay cada vez más pruebas de que la sostenibilidad mejora el valor de los activos. Las propiedades que han realizado estas mejoras suelen estar mejor posicionadas para refinanciarse o enajenarse. Los compradores están analizando detenidamente los gastos operativos y las necesidades de capital. Un hotel con un techo nuevo, sistemas eficientes y capacidad solar es mucho más atractivo que un hotel con un mantenimiento aplazado y facturas de servicios públicos elevadas.
La innovación sostenible también ofrece protección contra fenómenos meteorológicos cada vez más frecuentes y severos. Los huracanes, las olas de calor, las inundaciones y las heladas pueden causar trastornos importantes. Los hoteles que integran el almacenamiento en baterías, las microrredes y las funciones de resistencia a las tormentas pueden mantener sus operaciones, reducir los daños y servir como refugios seguros en tiempos de crisis. Ese tipo de resiliencia no solo protege los resultados, sino que también mejora la reputación del hotel y la lealtad de los huéspedes.
Los propietarios de hoteles no tienen que abordar todo de una vez. La clave es comenzar con las mejoras más impactantes y rentables. CPACE lo hace posible. Es una solución de financiación escalable y accesible que se alinea con la naturaleza a largo plazo de la propiedad y la inversión hotelera.
En un mercado cada vez más ajustado, donde los márgenes están bajo presión y es más difícil conseguir capital, CPACE ofrece a los propietarios de hoteles un camino a seguir. Proporciona una forma de modernizar las propiedades, reducir los gastos, aumentar la competitividad y fomentar la resiliencia, todo ello sin añadir la deuda tradicional al balance.
El entorno actual exige más de los propietarios de hoteles. Con la innovación sostenible y el uso estratégico de la financiación del CPACE, esas demandas pueden convertirse en una oportunidad, no solo para sobrevivir, sino también para fortalecerse y ser más competitivos en los próximos años.
Grupo Peachtree
Grupo Peachtree es un prestamista de balance directo que se centra en financiar los primeros préstamos puente hipotecarios, los préstamos intermedios, las inversiones de capital preferentes y la financiación de energía limpia tasada por propiedades comerciales (CPACE). Jared Schlosser es responsable de la plataforma de originación de hoteles de Peachtree y de su programa CPACE.
