Commercial Property Assessed Clean Energy (C-PACE) is an innovative financing program that is gaining popularity across the U.S., as it offers a low-cost, long-term capital solution that doesn't require upfront equity from the property owners. The central appeal for using this program for energy-efficient upgrades and retrofits is that any level of C-PACE used will lower the overall cost of capital compared to mezzanine, third-party equity or even many senior loans. This is impactful for commercial property developers.
In the current market, the cost of capital has increased significantly, along with higher interest rates and wider spreads from lenders. In addition, higher financing costs put pressure on loan-to-value (LTV), loan-to-cost (LTC) ratios, and the amount of capital lenders are willing to provide, reducing liquidity for new developments. Construction costs have also increased significantly with back-to-back years of double-digit increases, with further increases in 2023 as CBRE expects a growth of 5.4% for construction costs.
C-PACE is in heavy demand because it's a fixed-rate product, starting in the mid-single digits. It also can be up to 35% of the capital stack. With a typical senior loan at 65% loan-to-value, providing C-PACE at 30% of the stack, the lender becomes below 40%, lessening its capital risk. As a result, it is helping development projects across all real estate sectors pencil to start construction and those in mid-construction reach get completed.
Today we see more requests for this financing as budgets are blowing out with cost overruns. C-PACE provides the needed capital when the developer cannot offer additional equity or banks are unwilling. The following are examples of mid-construction projects that utilized C-PACE funding from Peachtree to bring projects across the finish line.
Fusiones y adquisiciones- La financiación de energía limpia evaluada por propiedades comerciales, o CPACE, que permite a los propietarios de propiedades comerciales pedir dinero prestado para proyectos de eficiencia energética, generación de energía renovable, conservación del agua y otros proyectos de mejora, es un mercado en crecimiento y lo proporcionan en gran medida firmas de capital privado.
Según CPACE Alliance, una organización sin fines de lucro que trabaja para aumentar el volumen de proyectos de calidad, este mercado de préstamos está creciendo a buen ritmo (consulte el cuadro a continuación). El mercado alcanzó un total de más de 10 000 millones de dólares en originaciones a finales de 2024.
Jared Schlosser, vicepresidente ejecutivo y director de originaciones hoteleras y CPACE de la firma Peachtree Group de Atlanta PE, afirma que la empresa ha registrado un crecimiento promedio del 25 por ciento interanual desde que comenzó a prestar préstamos a CPACE a finales de 2019. Espera que el mercado crezca a medida que más estados tengan acceso a CPACE.
Artículo publicado originalmente en HotelBusiness.com
Los propietarios de hoteles se enfrentan a uno de los entornos operativos más exigentes de las últimas décadas. Las tasas de interés siguen siendo altas, las valoraciones de las propiedades se están reajustando y los costos de funcionamiento de un hotel, especialmente los de energía, siguen aumentando. Mientras tanto, los huéspedes tienen expectativas más altas, los prestamistas son más selectivos y la presión para mantener la rentabilidad en un mercado incierto nunca ha sido tan fuerte.
En este clima, los propietarios de hoteles ya no pueden permitirse retrasar las mejoras estratégicas que hacen que sus propiedades sean más eficientes, resilientes y competitivas. La innovación sostenible ya no es algo agradable; se está convirtiendo rápidamente en algo esencial para el éxito a largo plazo. Afortunadamente, los propietarios de hoteles ahora cuentan con una poderosa herramienta que les ayuda a implementar estas mejoras sin agotar sus reservas ni interrumpir el flujo de caja: Financiamiento de CPACE.
La energía es una de las partidas más volátiles y onerosas del presupuesto operativo de un hotel. El creciente costo de los servicios públicos, desde el control del clima hasta la iluminación y la lavandería, reduce directamente los márgenes. Según proyecciones recientes, se espera que los precios del gas natural en EE. UU. por sí solos aumenten casi un 50% el próximo año. Este aumento de los costos puede acumularse rápidamente para los hoteles, especialmente para las propiedades más antiguas.
Sin embargo, los costos de energía también son una de las amenazas más abordables. Los propietarios que invierten en sistemas eficientes desde el punto de vista energético, paneles solares, mejoras de HVAC o medidas de conservación del agua pueden reducir significativamente los gastos operativos. Y lo que es más importante, obtienen un mayor control sobre esos gastos y dependen menos de los precios de la red y de la volatilidad de los servicios públicos.
Aquí es donde entra en juego el financiamiento CPACE (Commercial Property Assessed Clean Energy). La CPACE permite a los propietarios de hoteles acceder a financiación con tasa fija a largo plazo para realizar mejoras que cumplan los requisitos, como la eficiencia energética, la energía renovable y las mejoras de resiliencia. A diferencia de los préstamos tradicionales, el CPACE se reembolsa mediante una evaluación especial del impuesto a la propiedad durante un período que puede extenderse hasta 30 años. Esto significa que no hay ningún desembolso de capital inicial, no hay financiación sin recurso y la posibilidad de repercutir los costes a los futuros propietarios si se vende el activo.
Al usar CPACE, los propietarios de hoteles pueden realizar las mejoras que necesitan hoy en día sin interrumpir las operaciones ni reducir las reservas de efectivo.
Estas mejoras hacen más que reducir los costos. Las propiedades que se actualizan teniendo en cuenta la eficiencia y la resiliencia tienden a despertar un mayor interés por parte de los huéspedes, los socios de marca y los inversores. A medida que los consumidores se vuelven más conscientes de la sostenibilidad y más sensibles a la comodidad y la fiabilidad, los hoteles que pueden ofrecer una huella de carbono más baja, sistemas modernizados e independencia energética se destacan en un mercado saturado.
También hay cada vez más pruebas de que la sostenibilidad mejora el valor de los activos. Las propiedades que han realizado estas mejoras suelen estar mejor posicionadas para refinanciarse o enajenarse. Los compradores están analizando detenidamente los gastos operativos y las necesidades de capital. Un hotel con un techo nuevo, sistemas eficientes y capacidad solar es mucho más atractivo que un hotel con un mantenimiento aplazado y facturas de servicios públicos elevadas.
La innovación sostenible también ofrece protección contra fenómenos meteorológicos cada vez más frecuentes y severos. Los huracanes, las olas de calor, las inundaciones y las heladas pueden causar trastornos importantes. Los hoteles que integran el almacenamiento en baterías, las microrredes y las funciones de resistencia a las tormentas pueden mantener sus operaciones, reducir los daños y servir como refugios seguros en tiempos de crisis. Ese tipo de resiliencia no solo protege los resultados, sino que también mejora la reputación del hotel y la lealtad de los huéspedes.
Los propietarios de hoteles no tienen que abordar todo de una vez. La clave es comenzar con las mejoras más impactantes y rentables. CPACE lo hace posible. Es una solución de financiación escalable y accesible que se alinea con la naturaleza a largo plazo de la propiedad y la inversión hotelera.
En un mercado cada vez más ajustado, donde los márgenes están bajo presión y es más difícil conseguir capital, CPACE ofrece a los propietarios de hoteles un camino a seguir. Proporciona una forma de modernizar las propiedades, reducir los gastos, aumentar la competitividad y fomentar la resiliencia, todo ello sin añadir la deuda tradicional al balance.
El entorno actual exige más de los propietarios de hoteles. Con la innovación sostenible y el uso estratégico de la financiación del CPACE, esas demandas pueden convertirse en una oportunidad, no solo para sobrevivir, sino también para fortalecerse y ser más competitivos en los próximos años.
Grupo Peachtree
Grupo Peachtree es un prestamista de balance directo que se centra en financiar los primeros préstamos puente hipotecarios, los préstamos intermedios, las inversiones de capital preferentes y la financiación de energía limpia tasada por propiedades comerciales (CPACE). Jared Schlosser es responsable de la plataforma de originación de hoteles de Peachtree y de su programa CPACE.
Artículo publicado originalmente en HotelBusiness.com
A medida que el entorno de los préstamos inmobiliarios comerciales sigue evolucionando en respuesta a las presiones económicas y a las cambiantes necesidades de los prestatarios, Financiamiento de CPACE (energía limpia evaluada por propiedades comerciales) es cada vez más prominente, con proyecciones de que superará los 10.000 millones de dólares en inversiones acumuladas este año. Según Peachtree Group, una importante empresa de financiación de bienes raíces comerciales y de hostelería, se espera que las inversiones de CPACE para la empresa aumenten entre un 15 y un 25% este año, lo que marcará otro buen año para esta creativa solución de financiación.
Este crecimiento proyectado se ve impulsado por el impulso legislativo, la demanda de flexibilidad de capital por parte de los prestatarios y las brechas en los préstamos tradicionales. Los programas CPACE, respaldados desde hace mucho tiempo por objetivos de eficiencia energética y sostenibilidad, están siendo ampliamente adoptados en el mercado.
A medida que más estados implementen o amplíen la legislación CPACE, los prestatarios tendrán un mayor acceso a una opción de financiamiento, actualmente disponible en 40 estados y el Distrito de Columbia, que ofrece deuda a largo plazo, con tasa fija y totalmente asumible, una combinación poco común en el entorno actual de tasas más altas.
El endurecimiento de los préstamos para la construcción por parte de los bancos ha creado una brecha en la pila de capital, y el CPACE se está convirtiendo en una herramienta fundamental para cerrar esa brecha con condiciones flexibles y favorables para los prestatarios. Los promotores hoteleros, en particular, están aprovechando el CPACE para compensar el aumento de los costos de construcción y las presiones inflacionarias. Ya sea para un desarrollo desde cero o para renovaciones importantes, el programa ofrece una alternativa rentable que se alinea con el ciclo de vida más largo de los activos hoteleros. Es importante destacar que firmas como Peachtree Group ahora combinan el CPACE con préstamos preferentes para ofrecer una solución de financiación sin fisuras que simplifique las estructuras de las operaciones y acelere los plazos.
Una tendencia emergente que está ganando adeptos entre los propietarios de hoteles es el uso de financiación retroactiva de la CPACE.
Si bien el CPACE generalmente se organiza antes de que comience la construcción, el CPACE retroactivo permite a los propietarios elegibles obtener esta financiación una vez que se completa el proyecto, a veces incluso años después. El período retrospectivo permitido varía según el estado, pero por lo general oscila entre dos y tres años. Esta forma de financiación está demostrando ser especialmente valiosa para los propietarios, ya que proporciona liquidez a un costo más bajo y mejora el flujo de caja de los proyectos que inicialmente se financiaban por medios tradicionales.
Un ejemplo reciente es el Hilton Garden Inn en Davis, California, que se renovó en 2019. Peachtree Group creó la financiación retroactiva del CPACE, y los ingresos se utilizaron para pagar el préstamo preferencial y financiar la construcción de un gimnasio anexo al hotel.
A medida que aumente la conciencia sobre el CPACE retroactivo, se espera que más prestatarios revisen los proyectos finalizados anteriormente para desbloquear capital, mejorar los balances o reinvertir en desarrollos futuros.
En un entorno macroeconómico aún marcado por tasas de interés altas persistentes y préstamos bancarios cautelosos, destaca la naturaleza de CPACE con tasas fijas y sin recurso. A medida que más partes interesadas, incluidos los municipios, los desarrolladores y los proveedores de capital, adopten la flexibilidad y la estabilidad de CPACE, su papel en la remodelación de la financiación inmobiliaria comercial no hará más que profundizarse. Para los desarrolladores y propietarios de hoteles que buscan navegar por los complejos mercados de capital actuales, CPACE no es solo una opción, es una ventaja estratégica.
Grupo Peachtree es un prestamista de balance directo que se centra en financiar los primeros préstamos puente hipotecarios, los préstamos intermedios, las inversiones de capital preferentes y la financiación de energía limpia tasada por propiedades comerciales (CPACE). Jared Schlosser es responsable de la plataforma de originación de hoteles de Peachtree y de su programa CPACE.
