El panorama de la inversión hotelera está experimentando una dislocación sin precedentes, lo que crea oportunidades únicas para los inversores inmobiliarios comerciales inteligentes. En un episodio reciente de Peachtree Point of View, Greg Friedman conversó con Bennett Webster, director y fundador de Alchemy Real Estate Advisors, para analizar cómo están evolucionando las estrategias de inversión hotelera en este turbulento entorno de mercado.
Mercado actual de inversiones hoteleras: las dificultades crean oportunidades
El mercado actual de inversiones hoteleras se caracteriza por dificultades significativas, pero esta dislocación está creando oportunidades sin precedentes. La firma de Webster ha cerrado 21 transacciones en menos de un año y otras 19 bajo contrato, lo que demuestra la naturaleza activa del sector de la inversión hotelera, que se encuentra en dificultades. «No hay escasez de oportunidades», señala Webster, mencionando desde la venta de billetes en Manhattan hasta la venta de bonos en Seattle.
La angustia no se limita a las ejecuciones hipotecarias tradicionales. Muchos propietarios de inversiones hoteleras se enfrentan a salidas obligatorias debido a los requisitos de renovación de la marca, a las presiones de los socios de capital o a los plazos de inversión tardíos, lo que crea una sólida cartera de vendedores motivados.
Tendencias de las transacciones de inversión hotelera: siga el dinero inteligente
Los datos del mercado revelan tendencias de inversión hotelera convincentes: aproximadamente el 50% del volumen de transacciones hoteleras en el primer semestre de 2024 involucró propiedades de menos de 50 millones de dólares, y la mayoría de las operaciones probablemente por debajo de los 25 millones de dólares. Estas oportunidades de inversión en hoteles más pequeños mantienen una sólida liquidez e integridad de precios, y a menudo se venden con un apalancamiento negativo a compradores regionales que se centran en la creación de valor operativo.
Curiosamente, los mercados que antes estaban en dificultades están atrayendo un renovado interés por la inversión hotelera. Como observa Webster, «he observado más actividad alcista y más sentimiento alcista en San Francisco en las últimas dos semanas que en los últimos dos años». Este cambio sugiere que el capital invertido en hoteles para pacientes pacientes está comenzando a identificar oportunidades para pescar en los fondos marinos en mercados que antes eran difíciles.
Enfoques estratégicos de inversión hotelera
Una inversión hotelera exitosa en el mercado actual requiere un enfoque refinado. Webster recomienda tres estrategias clave de inversión hotelera:
La diversificación impulsa el éxito de la inversión hotelera. Diríjase a los mercados en los que tenga escala operativa y relaciones con prestamistas establecidas. En lugar de concentrar el capital en un único activo principal, múltiples oportunidades de inversión en hoteles más pequeños pueden proporcionar una rentabilidad superior ajustada al riesgo.
La financiación creativa mejora la rentabilidad de las inversiones hoteleras. Con la financiación tradicional limitada, los compradores de inversiones hoteleras exitosas están aprovechando las hipótesis de préstamos de CMBS, negociando períodos de solo interés durante la estabilización y estructurando acuerdos que aborden los requisitos de liquidez de los compradores y vendedores.
La visión a largo plazo maximiza el valor de la inversión hotelera. Como subraya Webster, «la estructura de capital es temporal, pero el precio de compra es permanente». Para los profesionales de la inversión hotelera comprometidos y con capacidad operativa, la actual dislocación de precios presenta oportunidades de compra generacionales, a pesar del aumento temporal de los costos de financiación.
Catalizadores de la inversión hotelera: el factor de renovación
Un catalizador fundamental que impulsa las actuales oportunidades de inversión hotelera es el mantenimiento diferido y las renovaciones exigidas por la marca. Muchos propietarios de inversiones hoteleras que retrasaron las mejoras de capital durante la COVID se enfrentan ahora a ultimátums por parte de las marcas hoteleras: renovar o perder la bandera. Esta dinámica crea situaciones de venta forzosa que benefician a los compradores de inversiones hoteleras bien capitalizados que están dispuestos a comprometer el capital necesario para mejorar sus propiedades.
El entorno actual de inversión hotelera favorece en gran medida a los inversores pacientes y bien capitalizados que pueden actuar con decisión cuando surgen oportunidades. Para aquellos que están en condiciones de ejecutar, el dislocado mercado actual de inversiones hoteleras ofrece puntos de entrada atractivos que tal vez no existan una vez que los mercados de capital se normalicen y la competencia se intensifique.
¿Está listo para explorar estrategias avanzadas de inversión hotelera y perspectivas de mercado? Escuche el episodio completo del podcast Peachtree Point of View, que presenta el análisis completo de Bennett Webster sobre las oportunidades de inversión hotelera y la dinámica del mercado actuales.
En una conversación oportuna y perspicaz sobre el Podcast Peachtree Point of View, anfitrión Greg Friedman se sienta con Mark Zandi, economista jefe de Moody's, para analizar el panorama económico actual y lo que los inversores deberían estar atentos.
Zandi no tiene pelos en la lengua sobre la situación económica actual. Señala que la probabilidad de una recesión ha pasado del 15% al 35% en los últimos meses, principalmente debido a las decisiones políticas, especialmente a la escalada de la guerra comercial mundial. Si bien cree que la economía sigue siendo «fundamentalmente sólida», Zandi advierte que la continua incertidumbre política podría inclinar la balanza hacia la recesión en cuestión de semanas.
«Si continúa por este camino durante un par, tres o cuatro semanas más, es más probable que haya una recesión que no», advierte Zandi sobre las políticas comerciales de la administración.
Para los inversores inmobiliarios comerciales, Zandi ofrece una perspectiva aleccionadora sobre las tasas de interés. A pesar del deseo de la administración de bajar los tipos, cree que el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años (alrededor del 4,1%) tiene un precio adecuado para una economía que funcione bien. A menos que entremos en una recesión, Zandi no prevé caídas significativas de los tipos a corto plazo.
El sector inmobiliario comercial, que Zandi reconoce que «ha estado en recesión los últimos tres años», enfrenta desafíos continuos. Si bien cree que gran parte del ajuste de valoración se ha completado, una recesión económica más amplia significaría «otra caída en las valoraciones y los precios».
Para los inversores que intentan evaluar los riesgos de recesión, Zandi ofrece métricas prácticas para monitorear:
En crédito privado Zandi señaló que el crédito privado ha desempeñado un papel fundamental en los últimos años, ya que intervino para proporcionar capital cuando los bancos se retiraron, lo que, en su opinión, ayudó a Estados Unidos a evitar una recesión. El mercado ha crecido rápidamente y ahora se estima en 1,7 billones de dólares, superando al mercado de bonos high yield y rivalizando con el tamaño del mercado de préstamos apalancados.
¿El consejo de despedida de Zandi? «Abróchate el cinturón». Con la incertidumbre política, las tensiones comerciales y los cambios en la confianza de los consumidores, el camino económico que tenemos por delante promete ser accidentado.
Para escuchar la conversación completa y obtener información más profunda sobre cómo navegar por estos mercados desafiantes, escuche el episodio completo de Peachtree Point of View con Mark Zandi en su plataforma de podcasts favorita.
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Robert Arnott, un destacado inversor que dio forma a las estrategias de cartera modernas, dijo una vez: «Al invertir, lo que es cómodo rara vez es rentable».
Esta idea es especialmente cierta en el mercado actual, donde la incertidumbre, la volatilidad y las cambiantes condiciones económicas crean tanto riesgos como oportunidades. Los inversores más exitosos reconocen que estos períodos suelen ser los más atractivos oportunidades de inversión.
Nosotros también vemos estos momentos como catalizadores para el despliegue estratégico de capital. La evolución del panorama inmobiliario comercial está creando precisamente el tipo de dislocación en el que los inversores disciplinados y bien capitalizados pueden prosperar.
A medida que nuestro equipo evalúa el panorama inmobiliario comercial, los desarrollos recientes en los mercados crediticios siguen presentando oportunidades atractivas.
Los últimos datos bancarios revelan un cambio notable: si bien la demanda de préstamos de C&I aumenta por primera vez en dos años, los bancos siguen reforzando su control sobre los bienes inmuebles comerciales.
A pesar de la creciente demanda de liquidez, los prestamistas tradicionales siguen siendo muy selectivos, ya que ofrecen una relación entre préstamos y valor más bajos y exigen pactos más sólidos con los prestatarios. Como resultado, muchos propietarios y promotores inmobiliarios comerciales se enfrentan a importantes desafíos de refinanciación, sobre todo teniendo en cuenta el importante nivel de vencimientos de la deuda en 2025 y años posteriores. Estamos hablando de billones de dólares en préstamos que vencen.
Esta dinámica refuerza la creciente dependencia de préstamos de crédito privados, un espacio en el que nuestra empresa no solo tiene una larga trayectoria, sino que también está bien posicionada para capitalizar las actuales dislocaciones del mercado y ofrecer rentabilidades atractivas y ajustadas al riesgo.
La capacidad de nuestra empresa para girar en torno al capital: préstamos originados, adquisición de deuda o inversiones de manera oportunista - nos posiciona para capitalizar esta dislocación.
Con el aumento de los costos de la deuda y las limitadas opciones de refinanciamiento, muchos propietarios de bienes raíces comerciales se verán obligados a tomar decisiones difíciles. Si bien esta advertencia se ha repetido en los últimos años, ahora nos encontramos ante el proverbial final de la línea. Como resultado, anticipamos un aumento en las oportunidades de venta de activos, la adquisición de las primeras hipotecas y las recapitalizaciones.
Nuestra experiencia en la gestión de recesiones anteriores, junto con nuestra experiencia en aseguramiento, nos permite abordar estas oportunidades con disciplina, garantizando que aseguramos los activos y las posiciones de deuda con valoraciones favorables.
A medida que avanzamos en este ciclo económico en evolución, nos centramos en el despliegue disciplinado del capital en oportunidades que ofrezcan un fuerte potencial alcista y, al mismo tiempo, minimicen las desventajas.
Reconocemos que las dislocaciones del mercado crean puntos de entrada atractivos para las inversiones en situaciones especiales. A medida que se endurecen las restricciones de liquidez en los sectores clave, estamos en una posición estratégica para destinar capital a oportunidades de alto valor. En el sector hotelero, el aplazamiento de las renovaciones exigidas por la marca está llegando a un punto crítico, lo que genera problemas y acelera las transacciones, lo que refuerza aún más la necesidad de que intervengan inversores flexibles y bien capitalizados.
Nuestra experiencia en inversiones estresadas y financiación estructurada nos permite utilizar soluciones creativas cuando las fuentes de capital tradicionales no están disponibles. Al mantener un enfoque flexible y unas reservas de liquidez sólidas, estamos en condiciones de actuar con decisión ante los cambios del mercado, capturando valor donde otros no pueden hacerlo.
El panorama favorable para los préstamos crediticios privados permanecerá con nosotros durante años, pero a medida que evoluciona, también está creando nuevas oportunidades que estamos a punto de aprovechar. Nuestra capacidad de invertir capital allí donde otros no puedan seguir aportando un valor desmesurado a nuestros grupos de interés.
En este episodio de El punto de vista de Peachtree, Greg Friedman da la bienvenida David Bitner, directora global de investigación y directora general ejecutiva de Newmark, para un debate en profundidad sobre el panorama inmobiliario comercial. Abarcan las principales tendencias económicas y de mercado, incluido el impacto de unas tasas de interés más altas y sostenidas, la evolución del mercado de deuda y las oportunidades de inversión en un entorno que cambia rápidamente. Un tema importante del debate es cómo las tasas de interés más altas siguen modificando las valoraciones de los bienes raíces comerciales.
Inversores inmobiliarios comerciales y los operadores se enfrentan a un cambio fundamental en la dinámica del mercado, con la era de los tipos de interés ultrabajos en el espejo retrovisor. En una reveladora conversación con Greg Friedman, David Bitner, director global de investigación de Newmark, hace hincapié en que este cambio no es temporal, sino que es una característica permanente del panorama de la inversión que exige una recalibración completa de las expectativas y las estrategias.
De cara al futuro de este año, Bitner prevé una volatilidad continua de los tipos de interés, y es probable que el Tesoro a 10 años se sitúe entre el 3,8% y el rango medio del -5%. Esta volatilidad, junto con la actual incertidumbre económica, afectará significativamente a la actividad de las transacciones y a las valoraciones de los activos en todos los tipos de propiedades.
A pesar de estos desafíos, están surgiendo puntos positivos. Los mercados de oficinas mostraron su primera absorción neta positiva en 18 trimestres durante el cuarto trimestre de 2023, lo que sugiere un posible punto de inflexión. El sector industrial está a punto de recuperarse, especialmente en los mercados secundarios y terciarios, impulsado por las tendencias cercanas a la baja y por más de 530 000 millones de dólares en inversiones manufactureras planificadas. Las propiedades multifamiliares, especialmente las de nueva construcción, muestran una dinámica de precios atractiva en relación con el stock existente.
Para los inversores que buscan invertir capital, David sugiere un enfoque equilibrado con una asignación significativa a las inversiones en deuda, en las que los diferenciales parezcan más atractivos que las rentabilidades de las acciones. En particular, destaca las oportunidades que ofrecen los préstamos directos y la deuda intermedia, donde la rentabilidad puede alcanzar el 14%. Desde el punto de vista de la renta variable, señala las oportunidades de valor añadido que ofrecen las conversiones de oficinas que otorgan trofeos, aunque hace hincapié en la importancia fundamental de la selección de submercados.
El muro de los vencimientos de la deuda sigue siendo motivo de gran preocupación, ya que aproximadamente 2 billones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales vencerán en los próximos dos años. Si bien hasta ahora los bancos han empleado en gran medida una estrategia de «extender y fingir», David sugiere que la presión regulatoria y la disminución de las opciones de prórroga podrían obligar a adoptar más resoluciones en 2025, lo que llevaría a un aumento de la actividad transaccional y al descubrimiento de precios.
El podcast también aborda los posibles impactos en las políticas de la nueva administración, incluidos los aranceles propuestos y los esfuerzos de desregulación, que podrían crear desafíos y oportunidades para los mercados inmobiliarios comerciales.
Para los inversores y operadores de bienes raíces comerciales, 2025 promete ser un año de adaptación continua a las nuevas realidades del mercado. El éxito requerirá aceptar la volatilidad, ajustar las expectativas de rentabilidad y adoptar un enfoque más específico de las inversiones que abarque tanto las oportunidades de deuda como de capital.
Punto de vista de Peachtree explora el complejo panorama de inversión actual y ofrece información de expertos y estrategias prácticas para navegar por los mercados dislocados y capitalizar el riesgo con precios incorrectos. Cada episodio profundiza en la dinámica del mercado y le proporciona los conocimientos necesarios para comprender mejor y navegar por el cambiante mundo financiero. Ya sea que desee invertir, reunir capital o asociarse, le revelaremos las herramientas y estrategias necesarias para generar una rentabilidad superior ajustada al riesgo.