Zonas de oportunidad 2.0: opiniones de expertos con Matt Peurach y Michael Torhan
Este contenido está adaptado de un Bisnow Panel de la Cumbre Digital de National Opportunity Zones moderado por Greg Friedman, director ejecutivo de Peachtree Group, con Matt Peurach, socio de Seyfarth Shaw, y Michael Torhan, Socio fiscal en EisnerAmper.
El programa Opportunity Zones está entrando en una fase transformadora. Con OZ 2.0 haciendo que el programa sea permanente e introduciendo mejores incentivos para las inversiones rurales, los inversores sofisticados deben entender cómo impactan estos cambios tanto las existencias actuales como las estrategias de despliegue futuras.
El desafío de la valoración de 2026
Para los inversores que invirtieron capital en los fondos OZ 1.0, el 31 de diciembre de 2026, la fecha límite de aplazamiento se acerca rápidamente. Esto crea un imperativo de planificación fundamental en torno a la valoración de los activos.
«Cuando finaliza el período de aplazamiento, pagas impuestos sobre la cantidad que depositaste en el fondo OZ o el valor justo de mercado de tus intereses el 31 de diciembre de 2026, que sea menor», explica Matt Peurach. Dado que las valoraciones de los inmuebles comerciales han bajado aproximadamente un 20% en promedio desde 2021, muchos inversores podrían beneficiarse de establecer los valores justos de mercado actuales mediante tasaciones formales.
Michael Torhan hace hincapié en la importancia de la documentación: «El valor justo de mercado en todo el código tributario y en toda la jurisprudencia es, por lo general, lo que un comprador y un vendedor estarían dispuestos a cambiar. Evidentemente, si el activo sigue siendo retenido, es conveniente obtener algún tipo de tasación, algún informe de valoración, que realmente respalde esa cifra, que respalde la postura de declaración de impuestos».
OZ 2.0 crea un marco permanente
El cambio más significativo en OZ 2.0 es la permanencia. En lugar de un plazo fijo, el programa ahora ofrece períodos de aplazamiento continuos de cinco años para nuevas inversiones a partir de 2027.
«Con OZ 2.0, tienes un período fijo de aplazamiento continuo de cinco años. Por lo tanto, desde esa perspectiva, no importa cuando inviertes tus ganancias en el fondo OZ, puedes aplazarlas durante cinco años», señala Pierock. Este cambio estructural elimina el problema de la rentabilidad decreciente que afectaba a las inversiones en OZ 1.0 en etapas avanzadas.
Además, los nuevos fondos calificados para oportunidades rurales ofrecen beneficios extraordinarios. Las inversiones en zonas rurales designadas tienen derecho a un descuento del 30% en las ganancias diferidas frente al 10% estándar, además de flexibilizar los requisitos de mejora sustancial. Los nuevos mapas de zonas rurales se publicarán en julio de 2026, lo que generará oportunidades estratégicas para inversores que pueden posicionar activos por adelantado.
Consideraciones estratégicas para 2025-2026
El período de transición entre OZ 1.0 y OZ 2.0 presenta desafíos únicos. Los inversores que obtienen ganancias de capital hoy en día se enfrentan a plazos limitados, como señala Pierock: «Si soy un contribuyente que ha obtenido una ganancia de capital y estoy interesado en aplicar una estrategia de reducción de impuestos para ello y quiero hacer una inversión en una zona de oportunidad, lo primero es que solo tengo un período de 180 días para invertir mis ganancias en un fondo OZ».
Además, las redesignaciones de zonas cada 10 años en el marco de OZ 2.0 introducen una nueva incertidumbre. Si su zona pierde la designación, los proyectos que se están desarrollando actualmente dentro de las zonas existentes pueden tener dudas sobre la posibilidad de adquirir derechos adquiridos. Si bien se espera recibir orientación, el compromiso proactivo con las oficinas estatales en relación con las designaciones de zonas resulta fundamental para los desarrolladores con plazos de varios años.
Para inversores inmobiliarios comerciales y para los desarrolladores, el mensaje es claro: el programa Opportunity Zones sigue siendo uno de los incentivos fiscales más poderosos disponibles, pero maximizar los beneficios requiere una estructuración sofisticada, una planificación proactiva de la valoración y una gran atención al marco regulatorio en evolución.
Conclusiones clave
- La valoración es fundamental para los inversores de OZ 1.0: dado que se acerca la fecha límite de aplazamiento del 31 de diciembre de 2026, los inversores deberían obtener tasaciones profesionales para reducir potencialmente la obligación tributaria en función del valor justo de mercado actual frente al importe de la inversión original.
- OZ 2.0 ofrece beneficios rurales mejorados: los nuevos fondos calificados para oportunidades rurales ofrecen descuentos fiscales del 30% (frente al 10% estándar) y flexibilizan los requisitos de cumplimiento, y los mapas de designación se publicarán en julio de 2026.
- El calendario estratégico importa: el período de reinversión de 180 días, combinado con el endurecimiento de los umbrales de pobreza para las designaciones de nuevas zonas, significa que los inversores deben evaluar cuidadosamente si desean implementar el plan OZ 1.0 o esperar a que los beneficios de OZ 2.0 comiencen en 2027.
Escuche el debate completo sobre Podcast Peachtree Point of View para obtener información más profunda sobre la estructuración de las inversiones en Opportunity Zone, la solución de los problemas de conformidad a nivel estatal y la capitalización del marco permanente de OZ. Para obtener más información sobre las zonas de oportunidad, lea el artículo «Zonas de oportunidad 2.0: lo que los inversores deben saber sobre la nueva ley tributaria (actualización de 2025)». Resume una conversación entre Greg Friedman y Jason Watkins, socio de Novogradac & Company y presidente del grupo de trabajo nacional sobre zonas de oportunidad.
Tenga en cuenta que este podcast no proporciona asesoramiento legal o fiscal. Antes de invertir en cualquier programa con ventajas fiscales, consulta con tu contador público certificado o con un abogado especializado en impuestos para asegurarte de que cumples los requisitos para beneficiarte de las ventajas fiscales del programa.