ATLANTA (24 de junio de 2024) — Con las actuales dislocaciones del mercado crediticio, Grupo Peachtree otorgó un préstamo CPACE retroactivo de 40 millones de dólares a BLG SAN DIEGO, LLC (BLG) para su recientemente inaugurada 147 habitaciones AC Hotel San Diego Downtown Gaslamp Quarter en Calif. El Financiamiento de energía limpia evaluada para propiedades comerciales (CPACE) se amortizó a lo largo de 30 años y no exigió ningún pago durante un año, seguido de cinco años de pagos únicamente de intereses. Además, los ingresos permitieron a BLG pagar su préstamo preferente con Preferred Bank y E. Sun Commercial Bank, Ltd. con sede en California por menos de 20 millones de dólares, lo que mitigó la exposición de los bancos.
«Esta innovadora estructura de capital alivió significativamente las presiones financieras inmediatas, lo que permitió al hotel establecer una base sólida de flujo de caja durante sus primeros años de operación», dijo Greg Friedman, director gerente y director ejecutivo de Peachtree Group.
A pesar del sólido desempeño del RevPAR de la industria hotelera estadounidense, los múltiples obstáculos agravan la tensión financiera de los propietarios. Estos obstáculos incluyen la baja rentabilidad de los hoteles estadounidenses, los tipos de interés persistentemente altos y los costos de los seguros de propiedad históricamente altos.
AC Hotel San Diego Downtown Gaslamp Quarter
«Cuando inauguramos el AC Hotel San Diego Downtown Gaslamp Quarter en marzo de 2023, había una desconexión considerable entre los fundamentos de la hostelería, que son sólidos, especialmente en San Diego, mientras que los mercados de deuda se deterioraban significativamente», afirma Brad Honigfeld, fundador, presidente y codirector ejecutivo de Briad Group®, con sede en Nueva Jersey. «El proceso de endurecimiento de la Reserva Federal y el aumento de los tipos de interés de los fondos aumentaron considerablemente el coste de la deuda».
Los propietarios de hoteles y bienes raíces comerciales se enfrentan a unos años difíciles, ya que vencen billones de dólares en deudas y la refinanciación se hace más difícil, agravada por el endurecimiento de las normas crediticias de los bancos.
Según JLL Research, para finales de 2024, vencerán préstamos titulizados hoteleros estadounidenses por valor de 5.800 millones de dólares, que requerirán el pago total, la refinanciación, la prórroga o la venta. Sin embargo, si estos préstamos se refinanciaran a los tipos de interés actuales, la mayoría tendría dificultades para generar ingresos suficientes para cubrir los costos de su deuda.
En este desafiante mercado crediticio, Financiamiento de energía limpia evaluada para propiedades comerciales (CPACE) se ha convertido en una fuente vital de liquidez. Esta opción adquiere cada vez más importancia a medida que los propietarios se enfrentan a vencimientos de deuda inminentes y a escasas oportunidades de refinanciación.
La financiación de CPACE ha ganado terreno rápidamente en el mercado inmobiliario comercial y ha alcanzado un total acumulado de 7.200 millones de dólares en EE. UU. en poco más de una década, según Pace-Nation. Este importante hito subraya la creciente aceptación y adopción de la financiación de CPACE como una solución innovadora y eficaz. Peachtree Group, un actor clave en este mercado, ha demostrado su compromiso con la financiación de CPACE, con más de 800 millones de dólares en originaciones de CPACE.
El AC Hotel San Diego Downtown Gaslamp Quarter se encuentra en el centro de Gaslamp Quarter, en el centro de San Diego, conocido por sus restaurantes, tiendas y vida nocturna.
«Nuestro hotel se estaba beneficiando de su ubicación y de su rendimiento con respecto a su suscripción original, pero los costos de la deuda estaban agotando los flujos de caja», dijo Honigfeld.
Financiación retroactiva de la CPACE ofrece ventajas únicas para los propietarios. Funciona de manera similar a la financiación normal previa a un proyecto, con una diferencia clave: el 100% de los fondos del préstamo se puede utilizar para reembolsar al propietario los costos ya incurridos. Esta función convierte al CPACE retroactivo en un recurso valioso para los propietarios que buscan mejores condiciones de préstamo o un mejor flujo de caja para los proyectos terminados.
«El alivio financiero que proporciona no solo garantiza el éxito del hotel, sino que también lo posiciona para una estabilidad a largo plazo. Al reducir la carga financiera en los primeros años, los propietarios pueden centrarse en ofrecer experiencias excepcionales a los huéspedes y lograr la excelencia operativa», afirma Friedman.
Este enfoque estratégico allana el camino para que el activo pase a un mercado de financiación más favorable en el futuro, garantizando su rentabilidad y crecimiento sostenidos.
Acerca de Peachtree Group Grupo Peachtree es una empresa de gestión de inversiones integrada verticalmente que se especializa en identificar y capitalizar oportunidades en mercados dislocados, respaldados por bienes raíces comerciales. En la actualidad, la empresa gestiona miles de millones de dólares de capital a través de adquisiciones, desarrollos y préstamos, además de servicios diseñados para proteger, respaldar y hacer crecer sus inversiones. Para obtener más información, visite www.peachtreegroup.com.
Contacto:
Charles Talbert
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ctalbert@peachtreegroup.com
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El panorama de los préstamos hoteleros sigue cambiando, moldeado por el aumento de los tipos, el endurecimiento de las acciones y la necesidad de estructuras de capital más creativas. Revista de negocios hoteleros resumen de la mesa redonda, Grupo Peachtreees Michael Harper, presidente de Préstamos Hoteleros, y Jared Schlosser, director de Credit Originations & Commercial CPACE, comparte sus puntos de vista sobre:
• Superar la brecha entre las expectativas del comprador y el vendedor
• El creciente papel del crédito privado
• Estructuración de acuerdos con financiación CPACE, intermedia e híbrida
• Suscripción y ejecución en el entorno actual de mayor riesgo
Fusiones y adquisiciones- La financiación de energía limpia evaluada por propiedades comerciales, o CPACE, que permite a los propietarios de propiedades comerciales pedir dinero prestado para proyectos de eficiencia energética, generación de energía renovable, conservación del agua y otros proyectos de mejora, es un mercado en crecimiento y lo proporcionan en gran medida firmas de capital privado.
Según CPACE Alliance, una organización sin fines de lucro que trabaja para aumentar el volumen de proyectos de calidad, este mercado de préstamos está creciendo a buen ritmo (consulte el cuadro a continuación). El mercado alcanzó un total de más de 10 000 millones de dólares en originaciones a finales de 2024.
Jared Schlosser, vicepresidente ejecutivo y director de originaciones hoteleras y CPACE de la firma Peachtree Group de Atlanta PE, afirma que la empresa ha registrado un crecimiento promedio del 25 por ciento interanual desde que comenzó a prestar préstamos a CPACE a finales de 2019. Espera que el mercado crezca a medida que más estados tengan acceso a CPACE.
Los propietarios de hoteles se enfrentan a uno de los entornos operativos más exigentes de las últimas décadas. Las tasas de interés siguen siendo altas, las valoraciones de las propiedades se están reajustando y los costos de funcionamiento de un hotel, especialmente los de energía, siguen aumentando. Mientras tanto, los huéspedes tienen expectativas más altas, los prestamistas son más selectivos y la presión para mantener la rentabilidad en un mercado incierto nunca ha sido tan fuerte.
En este clima, los propietarios de hoteles ya no pueden permitirse retrasar las mejoras estratégicas que hacen que sus propiedades sean más eficientes, resilientes y competitivas. La innovación sostenible ya no es algo agradable; se está convirtiendo rápidamente en algo esencial para el éxito a largo plazo. Afortunadamente, los propietarios de hoteles ahora cuentan con una poderosa herramienta que les ayuda a implementar estas mejoras sin agotar sus reservas ni interrumpir el flujo de caja: Financiamiento de CPACE.
La energía es una de las partidas más volátiles y onerosas del presupuesto operativo de un hotel. El creciente costo de los servicios públicos, desde el control del clima hasta la iluminación y la lavandería, reduce directamente los márgenes. Según proyecciones recientes, se espera que los precios del gas natural en EE. UU. por sí solos aumenten casi un 50% el próximo año. Este aumento de los costos puede acumularse rápidamente para los hoteles, especialmente para las propiedades más antiguas.
Sin embargo, los costos de energía también son una de las amenazas más abordables. Los propietarios que invierten en sistemas eficientes desde el punto de vista energético, paneles solares, mejoras de HVAC o medidas de conservación del agua pueden reducir significativamente los gastos operativos. Y lo que es más importante, obtienen un mayor control sobre esos gastos y dependen menos de los precios de la red y de la volatilidad de los servicios públicos.
Aquí es donde entra en juego el financiamiento CPACE (Commercial Property Assessed Clean Energy). La CPACE permite a los propietarios de hoteles acceder a financiación con tasa fija a largo plazo para realizar mejoras que cumplan los requisitos, como la eficiencia energética, la energía renovable y las mejoras de resiliencia. A diferencia de los préstamos tradicionales, el CPACE se reembolsa mediante una evaluación especial del impuesto a la propiedad durante un período que puede extenderse hasta 30 años. Esto significa que no hay ningún desembolso de capital inicial, no hay financiación sin recurso y la posibilidad de repercutir los costes a los futuros propietarios si se vende el activo.
Al usar CPACE, los propietarios de hoteles pueden realizar las mejoras que necesitan hoy en día sin interrumpir las operaciones ni reducir las reservas de efectivo.
Estas mejoras hacen más que reducir los costos. Las propiedades que se actualizan teniendo en cuenta la eficiencia y la resiliencia tienden a despertar un mayor interés por parte de los huéspedes, los socios de marca y los inversores. A medida que los consumidores se vuelven más conscientes de la sostenibilidad y más sensibles a la comodidad y la fiabilidad, los hoteles que pueden ofrecer una huella de carbono más baja, sistemas modernizados e independencia energética se destacan en un mercado saturado.
También hay cada vez más pruebas de que la sostenibilidad mejora el valor de los activos. Las propiedades que han realizado estas mejoras suelen estar mejor posicionadas para refinanciarse o enajenarse. Los compradores están analizando detenidamente los gastos operativos y las necesidades de capital. Un hotel con un techo nuevo, sistemas eficientes y capacidad solar es mucho más atractivo que un hotel con un mantenimiento aplazado y facturas de servicios públicos elevadas.
La innovación sostenible también ofrece protección contra fenómenos meteorológicos cada vez más frecuentes y severos. Los huracanes, las olas de calor, las inundaciones y las heladas pueden causar trastornos importantes. Los hoteles que integran el almacenamiento en baterías, las microrredes y las funciones de resistencia a las tormentas pueden mantener sus operaciones, reducir los daños y servir como refugios seguros en tiempos de crisis. Ese tipo de resiliencia no solo protege los resultados, sino que también mejora la reputación del hotel y la lealtad de los huéspedes.
Los propietarios de hoteles no tienen que abordar todo de una vez. La clave es comenzar con las mejoras más impactantes y rentables. CPACE lo hace posible. Es una solución de financiación escalable y accesible que se alinea con la naturaleza a largo plazo de la propiedad y la inversión hotelera.
En un mercado cada vez más ajustado, donde los márgenes están bajo presión y es más difícil conseguir capital, CPACE ofrece a los propietarios de hoteles un camino a seguir. Proporciona una forma de modernizar las propiedades, reducir los gastos, aumentar la competitividad y fomentar la resiliencia, todo ello sin añadir la deuda tradicional al balance.
El entorno actual exige más de los propietarios de hoteles. Con la innovación sostenible y el uso estratégico de la financiación del CPACE, esas demandas pueden convertirse en una oportunidad, no solo para sobrevivir, sino también para fortalecerse y ser más competitivos en los próximos años.
Grupo Peachtree
Grupo Peachtree es un prestamista de balance directo que se centra en financiar los primeros préstamos puente hipotecarios, los préstamos intermedios, las inversiones de capital preferentes y la financiación de energía limpia tasada por propiedades comerciales (CPACE). Jared Schlosser es responsable de la plataforma de originación de hoteles de Peachtree y de su programa CPACE.
