슈왑 네트워크: 난관 속 상업용 부동산 '헤드 페이크'
그렉 프리드먼이 슈왑 네트워크와 함께 2025년 CRE의 전망에 대해 이야기했습니다
상업용 부동산 업계는 혼돈, 복잡성, 복잡성, 창의성으로 정의되는 변혁기에 접어들었습니다.거시 경제 압박, 재정 문제, 새 행정부의 예상 정책 변화 등이 맞물려 이해관계자들의 적응력과 전략적 사고를 요구하는 불안정한 환경이 조성되었습니다.
CRE의 역풍
CRE의 혼란은 산업을 재편하는 구조적 변화와 경제적 역풍에서 비롯됩니다.금리 인상은 투자 수익률을 근본적으로 변화시켰고, 이로 인해 부채는 더 비싸지고 리파이낸싱은 훨씬 더 어려워졌습니다.향후 36개월 동안 총 3조 6천억 달러에 달하는 “채무 만기 장벽”이 지속됨에 따라 소유주는 대출이 시작되었을 때보다 훨씬 덜 유리한 조건에서 채무를 관리하거나 구조 조정해야 할 것입니다.
만기가 도래하는 CRE 대출의 물결이 막바지에 다다랐기 때문에 우리는 역사적 부채 만기 수준에 도달하고 있습니다. 이는 대부분 2022년 이전, 특히 2014년과 2015년에 시작되었으며, 이는 해당 기간의 일반적인 10년 대출 기간을 반영합니다.S&P Global에 따르면 2024년에 시작된 CRE 대출의 평균 이자율은 만기 모기지의 4.3% 금리에 비해 약 6.2% 로 거의 200베이시스 포인트 상승했습니다.
한편, 새 행정부의 비용 절감 및 이민 정책 강화 계획은 불확실성을 야기하여 운영 및 노동 관련 결정을 복잡하게 만듭니다.이민 정책 논의가 단기적으로 변동성을 야기할 수 있지만, 장기 CRE 투자에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상됩니다.이러한 논의는 자본 배치나 자산군의 매력도에 실질적인 영향을 주지 않으면서 주의를 산만하게 하는 역할을 합니다.
이러한 요인들은 혼란스럽고 변동성이 큰 환경을 조성하여 소유권, 거래 및 재융자에 대한 전통적인 접근 방식을 방해합니다.
창의성이 CRE 과제의 핵심
CRE 투자는 본질적으로 복잡하며, 현재의 혼란스러운 시장은 이러한 문제를 더욱 가중시킵니다.특히 임대료 인상과 NOI가 증가하는 비용을 감당하기 어려워짐에 따라 채무 증가가 자산 성과를 넘어서고 있습니다.시장 스트레스는 부문마다 다르며, 일부 자산은 번창하는 반면, 일부 자산은 오래된 자금 조달 조건과 유동성 감소로 인해 흔들리고 있습니다.
자본 스택 붕괴와 운영 문제로 인한 복잡성은 올해 최고조에 달할 것으로 예상됩니다.금리가 인상되고 대출 기준이 보수적이기 때문에 부채 구조 조정이 점점 더 까다로워지고 있습니다.보험과 규정 준수 비용 증가는 비효율성을 악화시켜 자산 성과에 부담을 가중시킵니다.
이 어려운 환경에서 창의성은 더 이상 선택 사항이 아니라 필수적입니다.소유주와 투자자는 거래를 구조화하고, 자산의 자본을 재편성하고, 경쟁력을 유지하기 위해 혁신적인 전략을 채택해야 합니다.
다음과 같은 전략 CPACE 파이낸싱, 자금 격차를 해소하면서 건물 효율성을 높이고, EB-5 투자이민 투자자 프로그램을 통해 외국 자본에 접근하는 는 실행 가능한 솔루션을 제공합니다.우선주 및 메자닌 부채는 자본 스택 격차를 메울 수 있는 반면 프라이빗 크레딧 자산별 요구 사항에 맞는 맞춤형 파이낸싱 계약을 제공합니다.델라웨어 법정 신탁 (DST) 과 같은 창의적인 구조화는 세금 혜택을 극대화하고 현금 흐름 예측 가능성을 높입니다.
세금 이연 투자
세금 고려 사항도 투자 전략을 결정하는 데 중요한 역할을 해야 합니다. 델라웨어 법정 신탁 (DST) 고품질 자산을 통해 세금 연기 및 포트폴리오 다각화를 원하는 1031명의 거래소 투자자에게 매력적인 솔루션을 제공합니다.
기회 특구는 도시 재개발의 대의를 촉진하는 동시에 전국에서 가장 중요한 세금 혜택 중 하나로 남아 있습니다.이러한 세금 혜택 상품을 통해 투자자는 세금 부담을 줄이고 CRE 투자로부터 더 많은 가치를 창출할 수 있습니다.
더 로드 어헤드
올해는 상업용 부동산 이해 관계자들에게 분수령이 될 것입니다.시장의 불규칙성은 금융 수단을 면밀히 이해하고 대안적인 접근 방식을 수용해야 한다는 것을 의미합니다.성공은 적응력, 혁신, 시장 역학에 대한 깊은 이해로 귀결됩니다.역풍은 지속되겠지만, 이러한 환경은 네 가지 C를 받아들이고 창의적으로 앞으로 나아갈 방향을 정의하는 데 도움을 줄 준비가 되어 있는 사람들에게 특별한 기회를 제공합니다.
Peachtree Group 팀은 시장이 어떻게 변화하고 있는지, 그리고 혼돈, 복잡성, 복잡성 및 창의성을 극복하기 위해 전략을 어떻게 조정할 계획인지에 대한 통찰력을 공유할 예정입니다.각 팀은 역풍을 극복하고 이 변혁의 시기에 상업용 부동산 산업에 주어진 기회를 포착하는 것을 목표로 합니다.
Peachtree Group 팀은 시장이 어떻게 변화하고 있으며 혼돈, 복잡성, 복잡성 및 창의성을 극복하기 위해 전략을 어떻게 조정할 계획인지에 대한 통찰력을 공유합니다.각 팀은 역풍을 극복하고 이 변혁의 시기에 상업용 부동산 산업에 주어진 기회를 포착하는 것을 목표로 합니다. 여기에서 피치트리의 집 전망을 읽어보세요.
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야후!금융: 호텔 부문은 공급이 '줄어든' 상황에서 이익을 얻습니다
피치트리 CEO 그렉 프리드먼은 최근 야후 파이낸스 쇼 카탈리스트의 매디슨 밀스와 시장에 대한 통찰력을 공유했습니다.
야후 — 촉매제 - 상업용 부동산 시장 (CRE) 은 장기화된 고금리 환경 속에서 어려움을 겪었으나, 수요가 공급을 넘어서면서 호텔이 지속적으로 실적을 앞질렀습니다.피치트리 그룹 CEO 그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 이 카탈리스트에 합류하여 시장 전망에 대해 논의했습니다.
프리드먼은 팬데믹이 신규 공급 성장을 “둔화”시켰으며 제한된 신축 공사로 수요가 증가함에 따라 호텔 산업이 공급 제한으로 이익을 얻고 있다고 믿고 있다고 설명했습니다.그는 호텔 부문의 공급은 40% 감소했지만 수요는 여전히 탄력적이라고 지적합니다.
프리드먼은 “투자 관점에서 볼 때” 호텔 자산은 더 높은 상한선으로 거래된다고 지적합니다.프리드먼은 금리가 계속 인상될 것으로 예상됨에 따라 “마이너스 레버리지는 줄어들 것”이라고 강조하며, 이로 인해 이 부문은 점점 더 매력적으로 변하고 있습니다.
사무실 공간과 관련하여 Friedman은 회복 가능성을 보고 있습니다.그는 “오피스 부문 전반에서 바닥을 향해 가고 있는 것 같다”고 말하며, 새로운 용도로 용도 변경 및 탈바꿈하는 빈 공간이 늘어나고 있다고 지적했습니다.그는 “투자 가능성이 더 높아지는 방향으로 나아가고 있다고 생각한다”고 덧붙였다.
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그렉 프리드먼과 마크 잔디와 함께 하는 피치트리 그룹의 시장 업데이트
무디스 애널리틱스의 수석 이코노미스트인 마크 잰디가 피치트리 그룹의 최고경영자 겸 CEO인 그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 과 함께 4분기 시장 업데이트를 진행했습니다.
2025년으로 접어들면서도 피치트리 그룹은 미국 경제에 대해 여전히 낙관적입니다.정책 변화부터 시장 확장에 이르기까지 위험이 지속되지만 기본 펀더멘털은 견고합니다.Moody's Analytics의 수석 이코노미스트 마크 잔디 (Mark Zandi) 는 최근 초청 연설자로 나서 경제 회복력과 특히 상업용 부동산 관련 당면 과제에 대한 통찰력을 공유했습니다.
경제 하이라이트 및 주요 인사이트
Mark는 노동 참여 증가와 생산성 향상에 힘입어 GDP 성장률이 2.5% 에서 3% 사이가 될 것으로 예상되는 미국 경제의 탁월한 성과를 강조했습니다.실업률이 약 4% 에 머물러 있는 등 노동시장은 여전히 견조하며, 가구, 특히 상위 소득 계층의 가구들은 탄탄한 자산 가치와 낮은 부채 상환 비율의 혜택을 받고 있습니다.그러나 그는 인플레이션과 고금리 부채로 인한 부담을 느끼고 있는 저소득 가구에 대한 압박을 지적했습니다.이러한 대조는 경제 지표 호조와 국민 심리 간의 격차를 야기합니다.
2025년의 위험 및 전망
그는 2025년 경제 환경을 좌우할 수 있는 몇 가지 주요 리스크에 대해 다음과 같이 설명했습니다.
- 관세 및 이민 정책: 예상되는 관세 인상과 엄격한 이민 규정은 인플레이션을 증폭시키고 특히 건설 및 농업과 같은 산업에서 노동 시장을 혼란에 빠뜨릴 수 있습니다.
- 자산 시장 변동성: 밸류에이션 연장과 정책에 따른 재정 적자는 시장 불안정을 가중시킬 수 있습니다.
- 이자율 전망: 연방기금 금리는 2025년 초까지 4% 로 하락할 것으로 예상되며, 2026년에는 3% 로 더 낮아질 것으로 예상됩니다.한편, CRE 밸류에이션의 주요 벤치마크인 10년물 국채 수익률은 4% ~ 4.5% 로 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다.
상업용 부동산 및 민간 신용
Mark는 현재 2010년 규모의 8배에 달하는 사모신용이 지난 10년간 폭발적으로 성장했다고 강조했습니다.그는 이러한 급격한 확장의 위험을 인식하면서도 경제 펀더멘털의 안정화가 중요한 완화 요인이라고 언급했습니다.
그는 또한 2022년 이후 상당한 조정이 있었음을 인정하면서 CRE 밸류에이션의 현재 상태에 대해서도 언급했습니다.자산 가격은 자산 유형에 따라 최고점 대비 10~ 20% 하락했지만, 많은 부문의 가치 평가가 공정 가치에 근접함에 따라 향후 수익률에 대해서는 조심스러운 낙관론을 내비쳤습니다.그러나 높은 금리 환경에서는 거래량 감소와 내재가치에 대한 불확실성으로 인해 가격 발견이 어려워지기 때문에 여전히 과제가 남아 있습니다.그러나 그는 의미 있는 조정을 거친 CRE가 잠재적으로 더 강력한 수익률을 낼 수 있는 독보적인 위치에 있다는 점을 강조하며 결론을 내렸습니다.