酒店业务现状：酒店贷款格局不断演变
受利率上升、净资产紧缩以及对更具创造性的资本结构的需求的影响，酒店贷款格局继续发生变化。在本期《酒店商业杂志》圆桌会议回顾中，桃树集团酒店贷款总裁迈克尔·哈珀和信贷发放与商业CPACE主管贾里德·施洛瑟分享了见解。
商业地产清洁能源评估 (C-PACE) 是一项创新的融资计划，在美国越来越受欢迎，因为它提供了低成本的长期资本解决方案，不需要房产所有者的前期股权。使用该计划进行节能升级和改造的核心吸引力在于，与夹层、第三方股权甚至许多优先贷款相比，使用的任何级别的C-PACE都将降低总体资本成本。这对商业地产开发商具有影响力。
在当前市场中，资本成本显著增加，利率上升，贷款机构利差扩大。此外，较高的融资成本给贷款价值（LTV）、贷款与成本（LTC）比率以及贷款人愿意提供的资本金额带来压力，从而减少了新开发项目的流动性。施工成本也大幅增加，连续几年实现两位数增长，世邦魏理仕预计建筑成本将增长5.4％，2023年将进一步增加。
低成本、固定利率资本
C-PACE的需求量很大，因为它是固定利率的产品，起价为中等个位数。它也可以高达资本堆栈的35％。典型的优先贷款为贷款总额的65％，C-PACE占总额的30％，因此该贷款机构将降至40％以下，从而降低了其资本风险。因此，它正在帮助所有房地产领域的开发项目暂时开始施工，并帮助那些处于施工中的项目竣工。
施工中期案例研究
今天，随着预算的爆发和成本超支，我们看到了越来越多的融资请求。当开发商无法提供额外股权或银行不愿意，C-PACE会提供所需的资金。以下是利用Peachtree的C-PACE资金将项目推向终点线的施工中期项目的示例。
- C-PACE 用于补偿成本超支。 一家开发商面临大约200万美元的成本超支，该酒店位于佛罗里达州，建成了65％，拥有58间客房。Peachtree向开发商提供了450万美元的C-PACE融资，30年期限为6.82％的.C-PACE。
- 可以追溯使用。对于中期施工项目，C-PACE 的好处之一是 可以追溯使用。类似的融资也用于在特拉华州里霍博斯建造一个价值3200万美元的多户住宅和零售项目。该项目于2021年1月开始施工，已完成40％。Peachtree向开发商提供了480万美元的C-PACE融资，期限为25年，利率为7.25％。大部分资金追溯用于建筑围护结构、暖通空调、照明、管道、电梯、地震和其他符合条件的软成本。
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兼并与收购：关于CPACE贷款的须知
在《并购》中精选| CPACE融资是一个不断增长的市场，主要由私募股权公司提供，允许商业地产所有者借钱进行能源效率、可再生能源发电、节水和其他升级项目。
兼并与收购-商业地产评估清洁能源或CPACE融资是一个不断增长的市场，主要由私募股权公司提供，允许商业地产所有者借钱进行能源效率、可再生能源发电、节水和其他升级项目。
根据致力于增加优质项目数量的非营利组织CPACE联盟的说法，该贷款市场增长良好（见下图）。到2024年底，该市场的总发放量已超过100亿美元。
亚特兰大私募股权公司Peachtree集团执行副总裁兼酒店发起和CPACE主管贾里德·施洛瑟表示，自2019年底启动CPACE贷款以来，该公司平均同比增长25％。他预计，随着越来越多的州获得CPACE，市场将增长。
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为什么可持续创新和CPACE融资对当今的酒店业主至关重要
在《酒店业务》中，Jared Schlosser解释说，在费率和能源成本上升的情况下，酒店业主正在转向CPACE融资，在没有前期资本的情况下为效率升级提供长期固定利率的融资，例如暖通空调和太阳能提振利润率、宾客吸引力和资产价值。
酒店业主正面临着数十年来最严苛的运营环境之一。利率仍然居高不下，房地产估值正在重置，经营酒店的成本，尤其是能源成本，继续上升。同时，客人的期望更高，贷款机构更具选择性，在不确定的市场中维持盈利能力的压力从未如此之大。
在这种环境下，酒店业主再也承受不起推迟战略升级的代价，以提高其酒店的效率、弹性和竞争力。可持续创新已不再是一件好事；它正迅速成为长期成功的关键。幸运的是，酒店业主现在有了强大的工具来帮助他们在不耗尽储备金或扰乱现金流的情况下实施这些升级： CPACE 融资。
能源是酒店运营预算中波动最大、最繁琐的细列项目之一。公用事业成本的上涨——从气候控制到照明再到洗衣——直接削弱了利润。根据最近的预测，仅美国天然气价格就有望在来年上涨近50％。这些不断上涨的成本可能会迅速增加酒店，尤其是较旧的房产。
但是，能源成本也是最可应对的威胁之一。投资节能系统、太阳能电池板、暖通空调升级或节水措施的业主可以显著降低运营开支。更重要的是，他们可以更好地控制这些支出，减少对电网定价和公用事业波动的依赖。
这就是CPACE（商业地产评估清洁能源）融资发挥作用的地方。CPACE使酒店业主能够获得长期固定利率融资，以获得符合条件的改进，例如能源效率、可再生能源和弹性升级。与传统贷款不同，CPACE通过特殊财产税评估来偿还，期限可长达30年。这意味着没有前期资本支出、无追索权融资，如果出售资产，也有可能将成本转嫁给未来所有者。
通过使用CPACE，酒店业主可以在不中断运营或占用现金储备的情况下进行当今所需的升级。
这些改进不仅可以降低成本。考虑到效率和灵活性的升级房产往往会引起客人、品牌合作伙伴和投资者的更大兴趣。随着消费者对可持续发展的意识越来越强，对舒适性和可靠性越来越敏感，能够推销低碳足迹、现代化系统和能源独立性的酒店在拥挤的市场中脱颖而出。
还有越来越多的证据表明，可持续发展可以提高资产价值。进行这些升级的房产通常更适合再融资或处置。买家正在密切关注运营费用和资本需求。与面临延期维护和高额水电费账单的酒店相比，拥有新屋顶、高效系统和太阳能发电能力的酒店更具吸引力。
可持续创新还为抵御日益频繁和恶劣的天气事件提供了保护。飓风、热浪、洪水和冰冻可能造成重大干扰。集成电池存储、微电网和防暴功能的酒店可以维持运营，减少损失，并在危机时期充当避风港。这种弹性不仅可以保护利润，还可以提高酒店的声誉和客人的忠诚度。
酒店老板不必同时处理所有问题。关键是从最有影响力和最具成本效益的改进开始。CPACE 使这成为可能。这是一种可访问的可扩展融资解决方案，符合酒店所有权和投资的长期性质。
在利润面临压力且资金更难获得的紧缩市场中，CPACE为酒店业主提供了一条前进的道路。它为房产现代化、削减开支、提高竞争力和增强弹性提供了一种方法——所有这些都无需在资产负债表中增加传统债务。
当今的环境对酒店业主的要求更高。通过可持续创新和战略性地使用CPACE融资，这些需求可以成为机遇——不仅是生存的机会，也是未来几年变得更强大、更具竞争力的机会。
桃树集团
桃树集团 是一家直接资产负债表贷款机构，专注于为首次抵押贷款过渡贷款、夹层贷款、优先股投资和商业地产评估清洁能源（CPACE）融资提供资金。贾里德·施洛瑟负责Peachtree的酒店创业平台及其CPACE计划。