投资美国房地产之前要知道什么
对于希望将资产转移到稳定的美元计价资产的外国投资者来说，投资美国商业房地产基金可能是一个有吸引力的选择。在投资之前，请务必了解投资的类型以及每种投资的好处。
成立于1990年的EB-5移民投资者计划随着2022年EB-5改革与诚信法案（RIA）的颁布而发生了重大变化。了解该法律对潜在投资者至关重要，因为它包括深入了解美国政府未来将如何处理最低EB5投资额的增加。上调预计将于2027年1月生效，距离现在还有不到两年半。
当前的EB5投资金额
从历史上看，非目标就业领域的EB5最低投资额为100万美元，项目的最低投资额为50万美元 目标就业区 (TEA)，失业率高或农村地位高的地区。2022年的《改革与诚信法》大幅提高了这些门槛，以反映该计划启动以来的经济变化。现在，新的EB 5签证最低投资金额要求为105万美元，TEAS的投资额降至80万美元]以及对基础设施项目进行资格认证。
自动调整授权 2027 年 1 月 1 日
RIA法律中的一项重要要求要求从2027年1月1日起每五年自动调整投资门槛。这些调整将基于劳工统计局报告的所有城市消费者消费者价格指数（CPI-U）的年度累计百分比变化。这样可以确保投资金额与通货膨胀和经济状况保持一致，从而防止在不进行调整的情况下再延长一段时间。
使用2022年1月1日至2024年7月31日的消费者价格指数数据，我们可以了解通货膨胀对投资门槛的影响。截至2024年7月31日，CPI-U指数为314.340，反映了自2021年12月278.802以来的累计变化12.75％。这些实时数据为通货膨胀如何影响EB-5投资要求提供了宝贵的见解。
门槛的提高和自动调整反映了国会的公共政策选择，以确保EB-5计划保持切实可行并反映当前的经济状况。这意味着更高的初始投资。了解自动调整有助于投资者更好地规划财务，因为他们知道要求将随着通货膨胀而变化。
计划增加EB5投资金额
对于潜在的EB-5投资者而言，RIA带来的变化标志着投资格局的重大转变。该计划旨在通过纳入基于通货膨胀的自动调整来保持相关性和经济可行性。投资者应随时了解这些变化，并在计划中考虑未来可能的增长。
那么增长会是什么样子呢？根据桃树集团EB-5团队的保守计算，2027年1月，我们预计最低投资门槛将从80万美元提高到90万美元至97.5万美元之间。以下是我们得出这个结论的方式。
2027 年预计的 EB-5 TEA 金额
为了设定基准，桃树集团团队审查了2021年12月21日至2024年8月14日的相关消费者价格指数数字，并根据美联储每年2％的目标通货膨胀率预测了未来的消费者价格指数增长，以显示预计的消费者价格指数数字（蓝线）。
使用这些数据，该团队为目标就业区域金额的项目金额创建了界限，并审查了三种情景：
根据2024年7月公布的最新通货膨胀率（每年1.4％），截至2027年1月1日的投资门槛将提高至90万美元。（黄线）
如果从今天起通货膨胀率稳定在美联储每年2％的目标，那么截至2027年1月1日，投资门槛将为90万美元（绿线）
如果通货膨胀率继续保持自2022年1月1日参考日以来的累计平均水平（每年4.9％），则截至2027年1月1日的投资门槛将提高至97.5万美元（红线）
根据法律和统计数据以及到2027年的推断，我们得出的结论是，我们预计从2027年1月起，最低投资门槛将提高到90万美元至97.5万美元之间。
你现在能做什么？
即使根据历史数据进行假设，也没有人能确定未来会怎样。但是，我们所知道的是，每个RIA的最低EB5投资额将自动调整，这些调整预计将于2027年1月生效，距离今天不到2.5年。
要锁定较低的EB5投资金额，启动流程很重要。 桃树集团 是一家综合投资管理公司，专门发现和利用以商业房地产为支撑的混乱市场中的机会。如今，我们在收购、开发和贷款方面管理着数十亿美元的资本，并辅之以旨在保护、支持和增加投资的服务。
我们的 EB-5 团队 在EB-5投资方面拥有超过30年的综合经验，管理超过20亿美元的EB-5交易。了解一下 Peachtree 的优势 让我们来帮你渡过难关 EB-5 流程 在投资金额增加之前。
使用 Peachtree 采取下一步行动
您可以通过以下方式通过EB-5投资开始获得美国居留权的旅程。
访问我们的网站
开始于 访问我们的网站 在这里您可以了解有关我们特定EB-5投资机会的更多信息。
我们将网站设计为用户友好且简单。
传递您的联系信息
花点时间 填写联系表 在我们的网站上。
当我们获得您的信息后，我们的一位投资者关系经理将与您联系。
相关 帖子
如果你喜欢这篇文章，请通读这些相关的新闻稿和见解。
许多外国投资者已考虑在海外投资以实现投资组合多元化。投资美国商业房地产基金可能是一个特别有吸引力的选择。除了将一些资产转移到稳定的美元计价资产外，商业房地产资产组合的回报波动性应低于单一住宅或单一资产商业房地产交易。
债务投资的好处
投资商业房地产债务涉及向业主或开发商提供贷款。该策略带来了几个关键好处：
- 可预测的收入：债务投资者通常从他们提供的贷款中获得稳定的利息收入。这种可靠的收入来源特别吸引以收入为导向的投资者，例如退休人员。
- 较低的风险状况：债务投资被认为风险小于股票投资。作为贷款人，您对房产的收入和资产拥有优先权，从而减少了市场波动的风险。
- 资产支持证券：商业房地产债务由作为抵押品的有形资产担保，在违约时为投资者提供了额外的安全保障。
- 稳定的现金流：债务投资通常具有固定利率和定期还款时间表，这使投资者能够更确定地规划收入。
股权投资的好处
股权投资的吸引力涉及 拥有房产本身的股份。以下是股权投资的显著优势：
- 获得更高回报的可能性：随着时间的推移，股票投资者将受益于该物业的价值升值。除了租金收入外，他们还可以在出售房产时获得可观的利润。
- 多元化：投资商业房地产股票可以让投资者进一步分散投资组合，因为他们可以接触到行为可能与传统金融资产不同的实物资产。
- 控制和决策：股票投资者通常在物业管理和战略决策中有发言权，从而可以更积极地参与和影响资产的表现。
- 税收优惠：股票投资者可以使用折旧和利息支出等税收减免来减少其应纳税所得额。
精明的投资者可以通过分散商业房地产的债务和股权投资来进一步优化其投资组合。这种混合方法平衡了债务投资的稳定收入与股权投资获得更高回报的潜力。在经济不确定时期，它尤其具有吸引力，可以对冲市场波动，为财富创造提供了多种途径。
美国私募股权基金的优势
美国的私募股权房地产基金为投资者提供了以两种方式进行分散投资的机会。首先，通过分散普通公开交易的债务和股权证券，投资者可以获得与整个股票市场无关的回报。其次，通过投资具有专业管理能力的基金，投资者可以获得比单一资产投资波动性更小的回报，同时受益于管理团队的专业知识和经验。
在寻求与基金经理一起投资时，请考虑整个基金的往绩以及团队中个别高管的经验。在尽职调查中，了解经理的投资流程：他们如何识别、承保、完成和管理个人交易？根据他们的经验，他们是否有意义的重点？他们建立了成功的往绩记录吗？
回答这些问题将使您走上寻找有动力保护和增加投资的信誉良好的基金经理的道路。海外投资并不容易，但是有了正确的知识和合作伙伴，这可能是一次非常有意义的经历。
关于桃树集团
桃树集团 是一个 投资公司推动增长 拥有多元化的商业房地产资产和其他风险投资组合，专攻酒店业。自成立以来，我们已经进行了数百项投资，重点是房地产收购、开发和贷款。今天，我们管理着数十亿美元的股权，并辅之以旨在保护、支持和增加您的投资的服务。
了解EB-5区域中心项目咨询委员会授权法
为了改善区域中心计划的管理，由四名美国国会议员组成的两党团体于2024年2月5日推出了《EB-5区域中心计划咨询委员会授权法》。以下是你需要知道的。
这个 EB-5 签证计划 是外国投资者在美国寻求永久居留权的一条途径。EB-5区域中心计划之所以脱颖而出，是因为它汇集了特定地理区域的投资，刺激了经济增长和创造就业机会。
为了改善区域中心计划的管理，由四名美国国会议员组成的两党团体于2024年2月5日推出了《EB-5区域中心计划咨询委员会授权法》。作为会议的一部分，桃树集团EB-5执行副总裁亚当·格林最近在华盛顿特区与国会工作人员会面 IIUSA 季度飞入。这是一次忙碌的一天会议，与18个国会办公室讨论了EB-5问题。以下是IIUSA代表团向工作人员解释的内容：
什么是《EB-5区域中心项目咨询委员会授权法》？
由IIUSA支持的《EB-5区域中心项目咨询委员会授权法》将在内部设立一个咨询委员会 美国公民及移民服务局 （USCIS）就区域中心计划的管理进行沟通、协调和建议。
该法案的目的是设立一个咨询委员会，就区域中心计划的管理问题向移民局进行沟通、协调和建议。
EB-5投资者的主要好处：
- 增强透明度和问责制： EB-5区域中心项目咨询委员会授权法案的显著优势之一是促进该计划内的透明度和问责制。通过建立一个由来自不同背景的利益相关者（包括EB-5投资者、开发商和区域中心代表）组成的咨询委员会，该法案确保所有相关方的利益得到代表。透明度的提高可以使BE-5投资者对该计划的完整性和决策过程更有信心。
- 简化计划运营： 该法案授权的咨询委员会将在简化EB-5区域中心计划的运营方面发挥至关重要的作用。通过提供有关监管和政策变更的建议，以及应对区域中心面临的运营挑战，该委员会可以为提高该计划的效率和对EB-5投资者的需求的响应做出贡献。这种精简可以缩短投资者申请的处理时间，并为该计划的参与者提供更顺畅的整体体验。
- 改善了冲击力： EB-5区域中心咨询委员会授权法案的另一个好处是有可能改善EB-5计划的影响。该咨询委员会将负责评估区域中心项目的有效性，并就增强其经济影响力和创造就业机会的潜力提出建议。通过促进符合该计划目标的高质量项目的开发，EB-5投资可以提供更好的经济影响和更高的安全性。
- 缓解风险： 成立一个专注于EB-5区域中心计划的顾问委员会也为降低与EB-5投资相关的风险提供了机会。通过对区域中心活动和结构的持续讨论，该委员会可以帮助该行业构建符合EB-5规则和法规的投资。这种积极的风险管理方法可以帮助保护EB-5投资者的利益，维护整个计划的完整性。
《EB-5区域中心项目咨询委员会授权法》将帮助EB-5投资者驾驭美国EB-5计划的复杂格局。作为IIUSA的官员和公共政策委员会的成员，Peachtree的亚当·格林能够参与与决策者的讨论，以完善该立法的细节。EB-5投资者可以期待潜在的改进，这将增强他们对该计划的信心，为成功的结果铺平道路。
有关以下内容的更多信息 EB-5 签证计划 要了解桃树集团的产品，请联系亚当·格林， agreene@peachtreegroup.com。
关于桃树集团
桃树集团 是一个 投资公司推动增长 拥有多元化的商业房地产资产和其他风险投资组合，专攻酒店业。自成立以来，我们已经进行了数百项投资，重点是房地产收购、开发和贷款。今天，我们管理着数十亿美元的股权，并辅之以旨在保护、支持和增加您的投资的服务。
新的EB-5规则要求投资者谨慎行事
负责监督移民的美国联邦机构美国公民及移民服务局（USCIS）最近发布了有关美国投资居留计划EB-5所需的投资期限的指导方针，但仍存在疑问。
10月11日，负责监督移民的美国联邦机构美国公民及移民服务局（USCIS）发布了期待已久的美国投资居留计划EB-5所需的投资期限（称为 “维持期”）指南。
该指导方针指出，投资者可能在投资短短两年后收回所需的80万美元资本。尽管EB-5领域的许多人一直在等待移民局澄清维持期要求，但10月11日移民局的政策留下了许多悬而未决的问题，包括该指南本身是否是根据美国法律要求的适当程序发布的。
《官方规约》
随着2022年3月15日《2022年EB-5改革和诚信法案》（“RIA）” 的通过，有关EB-5的官方法规已更新。与管理任何官方法规的联邦机构一样，移民局必须根据禁止的程序制定正式法规。只有在正式的规则制定程序（需要公共通知和评论程序）之后，法规才会成为管理法律的规则。
尽管EB-5计划的参与者一直在要求USCIS发布指导和法规，但尚不清楚USCIS是否具有修改现有规则的法律权力，除非遵守规则制定程序。在可以将现行法规理解为符合新法规的情况下，例如维持期，尤其如此。
混乱的原因
造成这种混乱的原因是新法律本身的法定措辞。法律要求潜在移民的投资 “预计将持续投资不少于2年”。对EB-5法律中关于 “取消条件” 或投资者持有永久绿卡的部分进行了编辑，删除了投资者 “维持” 投资的具体措辞。但是，取消条件部分允许投资者在最初的两年有条件居留期限之外还有一年的时间来证明他们只有在保持资本投资的情况下才能创造就业机会。
移民局口译
美国公民及移民服务局似乎将这两项条款解释为只需要两年的积极投资。移民局进一步要求将初始投资保留在初始项目中，直到创造足够的就业机会为止。但是，新法律还规定，如果在投资者有资格偿还初始投资之前偿还了初始投资，则可以进行 “重新部署”。
继续投资或重新部署
如果初始投资必须满足最低维持期和创造就业机会的要求，那么要求重新部署资本是不合逻辑的。如果法律允许在更长的时间内继续投资以证明创造就业机会，那么在短短两年后提取资本的能力似乎是不合逻辑的。当全面阅读RIA时，新的USCIS指南似乎站不住脚。
投资时间表已定义
两年投资时间表何时开始的问题也没有答案。移民局的指导方针指出，开始日期是 “向创造就业机会的实体提供全部投资” 的日期。这是EB-5的钱花掉的时候吗？贷款何时到期，但尚未融资？创造就业机会的实体可以存入EB-5资金而不使用吗？过桥融资如何影响这种计算？这些都是未解答的问题。
构建 EB-5
总之，EB-5项目发起人必须负责任地构建EB-5工具，EB-5投资者不应急于达成承诺在两年内返还资金的协议。目前，在EB-5资金全部转移到JCE/借款人之后，将EB-5对初始项目的投资维持至少两年似乎是最安全的。投资者应随时了解有关维持期的持续发展，因为将来法院或移民局的政策中肯定会再次出现这个问题。更重要的是，无论规则有何变化，EB-5投资者都必须彻底评估潜在投资的金融和移民风险。
要了解有关 EB-5 签证计划 和 Peachtree的EB-5产品，联系 agreene@peachtreegroup.com。