市场洞察：在重置市场中提供工具
2025年第二季度市场洞察 | 商业房地产市场正在重启，随着13亿美元的贷款发放，我们专注于利用私人信贷和严格的结构来发现其他人认为不确定性的价值。
丹尼斯·洛克哈特的市场见解：美国经济展望、美联储政务策划和商业房地产趋势趋势
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桃树集合首席执行官格雷格·弗里德曼和首席财务官贾廷·德赛在桃树集成的团队首席执行官员 jaTins·deasi 的投资者日期间接待亚特兰大联储备银行储备银行前任主席丹尼斯·洛克哈特炉进行边谈话。洛克哈特就美国经济前景、美联储政策、地缘政治风险和商业房地产趋势发表了讲话。
以下是他们讨论的关键要点。
经济摘要：
- 美国经济表现良好，稳步增长。第一季度度化国内生产总值增幅约为1.3-1.4％，但基本指标表现更强劲，亚特兰大联储预计2024年第二季度化国内生产总值增长3.1％。
- 失业率低至4％，最近增加了27.2万个工作岗位。私营部门，尤其是保健，正在推行就业业务，带动来更可持续 “就业” 并支持消费者支出。
- 强势的就业业务确认了消费者的收入稳定，推出了占国内生产总值约70％的持续消防费。
- 通货膨胀率已从值下降，但高于美联储的目标。美联储更喜欢的个人消费支出（PCE）指标数值而非消费者物价指数（CPI），目前的核心个人消费支出的通货膨胀率为2.7-2.8％，偏高于2％。尽管由于美联储的坚定承诺和公众对这一目标的信任，将目标通货膨胀率从 2% 调整后的可能性看似极小，但在规定的范围内，采取更灵活、更灵活的方针是可能的。这使得美联储能在不正式改变变量目标标记的情况下方，以应对通货膨胀，利用 “当前的经济实力” 保持耐心，让通货膨胀膨胀。
联邦公开市场委员会的观点：
- 联邦公开发行市场委员会（FOMC）致命于在不受欢迎的政治影响下就利率和货币政权策划做出决定的情况。在参加会议的十年中，丹尼斯很少看到了政治的出局。但是，按照传统，联邦公投市场委员会避免在美国全国大选之前的会议上采取行动，以防出现任何政治偏见。在杰伊·鲍威尔的领导下，如有必要，联邦公开市场委员会将在9月采取行动，但目前的情况可能等于大选之后才会迫使人们采取行动。
- 尽管从长远来看，当选选人实习的不同政权策划可能被塑造出来救济，但预计选中本人不会产生生立场参见影片的影响。但的确，如果大选之后的环境导弹致使大干一场，则有可能让美联储在11月的会议上暂时停止。
- 如果通货膨胀没有改善，或者反通货膨胀停火在2.7-2.8％左右，那么美联储可能需要进一步加息。相反，持续的积极反馈通货膨胀数据可能导致年底前降低利息。有几种场景需要考虑一下：
- 粘性通货膨胀： 如果通货膨胀率居高不下，美联储可能在年底或2025年初加利息。
- 反通重生复苏： 积极极端的反通货膨胀数据可以导致 11 月或 12 月的降低利息。
- 经济放行： 如果经济不景气，企业预测经济退后，导致 “员工” 和 “消费者” 支出，那么美联储可能会降低消息以稳定局势。
- 金融不稳定： Soft对于去年的谷歌银行行事故的金融稳定事件可能会促使美联储降低利息，以解决潜水中的银行系统问题，尤其是商业房地产问题。
- 联邦公开市场委员会的说法是，经济正在逐渐放开。尽管业绩形态正在再平衡中，不像 2022 年和 2023 年那样强，但就业前景非常乐观和强烈。通货膨胀率然很高，但联邦公开市场委员会认为反弹通货膨胀将恢复恢复，这使得他们能够在年底之前开始政权放松策划限制。但是，这些都取消了data的产生方程式以及未来几个月的形式所描绘的整体的经济前景。即将举行的美联储议定于7月、9月、11月和12月的行列。决心谨慎，重点是等待 tondigradaData 的明示确认 Trends 趋势，然后再做一步的改进变量。
地缘政治风险保险：
- 地缘政治事故可能对金融市场产生影响，并可能改变美国的经济前景，至少是暂时的。这些事故往来无疑是意思，可能，会乱股市并影响经济。但是，美联储往返地缘政治视而不见。尽管与国务院的关系密切，但美联储的工作人员，主要是博士学家，主要关注国内问题，很少有就业地缘政治问题与专家协商。考虑这种国内关系注意力，尽管地缘政治事故严重可能会影响到他们，但美联储的政局决策或经济预测并未在内部发挥其重要作用。
货币政策：
- 资产负债表是货币政务策划的核心工具。在大条和疫苗情绪期间，当利率降至零时，美联储使用量化宽松（QE）通过增大银行储备来刺激激次数，这支持贷款并增加金融市场的流动性。这张导演了美联储资产负债表的大幅扩散。
- 目前，美联储正在缓慢缩减资产负债表，以回应经济刺激措施。这一过程称称被量化紧缩，在找到新的平衡点，在不乱信贷款市场的下方提供充足的银行储备和流动性。美联储蓄对待这个问题，以避免金融不稳定，例如在前任的紧张局面中，他们尝试了中发生的事件。这种资产负债表调整是货币政权策划的一个关键但往来是幕后方面。
财政政务政策：
- 财政政权政策，尤金是赤字支出，提振需要求并助长通货膨胀。在疫苗情绪期间，重大的刺激支持了家庭和企业，但也增加了通货膨胀的压力。但的确，通货膨胀是一个全球性问题，不仅仅是由国内财政政权的政权策划所创造的。
- 美联储主席杰伊·鲍威尔承认高债平价的财政状况不佳，但没有批评国会。美联储将财政政权策划视角为众多经济影响因素之一，认识到其在支持增量方方面面，这可能与美联储的通货膨胀控制器发生冲突。
- 美国财政部部长的债券发行略略影响债券证券市场和持有这些证券交易所的银行。财政政权和货币政权策划往来互助的压力，但美联储将影响其经济评估和决心策划中的这些压力。
业：
- 银行，尤其是区域和社区银行，对商业房地产的口很大，约占市场的40％。尽管国家银行的风险比较小，但房地产市场的迷人低影响力遍及所有银行，由于高利用率，办公空房等房产的价值重下，多户住宅物业的价值下降了将近30％。尽管美联储主席鲍威尔对银行系统的稳定性做出了保证，但人们将实时面对危机的担保。历史先例表明，危急地在顺利进行之后的往事会被忽视。
- 即将到期的约8,500亿美元商业房地产贷款存入风险保险。风险分散在不同的金融实务中，这在一定程度上令人放心。但是，小型和区域银行行尤其弱。与社区的银行倒流闭合的可控性不一样，一家大型的地区银行因房地产的口而倒退，闭合可能性会产生严重的经济影片。
- 银行目前正在通过延期长期贷款期限管理局局势，这实际上是个人稳定财政争夺时间。尽量管这个方法可以缓解眼前的问题，但也降低了银行的贷款偏好。信贷可利用性的大幅减小，特别是在于依赖赖小型银行的小企业而言，可能，会引擎发起退去。这种动态显然是管理现实有问题与看见的信贷流以支持经济活动之中的微妙平衡。
商业地产：
- 商业地产，尤其是酒店业者的短期和长期估计值将取消市场基本面。由于远程办公的兴起，办公部门面cins重大战，这可能会减少对办公空的长期需求。各公司都在制定办公政策，有某些公司采用 “混合模式” 模式。
- 零售业受在线购物的影响，酒店业务正在从疫苗情绪中复苏过来，但尚未完全反映。除非不是建筑过去，否则酒店业务预计不会出现重大的问题。
- 疫苗情绪前办公空房已饱和，区域办公室现在很难找到租户。许多办公室未得以充值利用，某些企业可以保持远程状态。由于技术限制，将办公楼改建为公寓通常不可行。
- 多户住宅住宿行业继续表现出强劲的需求需求，而且是商业房地产的稳定领域。
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在加州淘金热期间，成千上万的人冲向西部寻找财富。很少有人发财致富。真正的赢家是那些出售矿工维持工作所需的采摘物、铲子和其他工具的人。他们之所以蓬勃发展，不是通过追逐狂潮，而是通过战略和纪律来定位自己。
当今的商业房地产市场呈现出类似的动态。市场继续经历十多年来最重大的重启之一。尽管许多资产的运营仍然强劲，但资本结构仍面临压力。更高的利率、受限的债务市场和稳定的贷款到期浪潮造成了传统贷款机构不愿或无法填补的流动性缺口。那些有能力提供工具（在本例中为创造性解决方案）的人将受益最大。
私人信贷仍然是当今市场的重要资本来源，我们的信贷团队的活动反映了这种需求。截至8月中旬，我们已经发放了超过13亿美元的贷款，预计这种势头将继续下去。值得注意的交易包括占地270英亩的5300万美元过桥贷款 亚利桑那州梅萨的混合用途开发项目；一笔4200万美元的过渡贷款，支持收购 亚特兰大金融中心；为俄勒冈州179个单元的A类多户住宅开发项目提供3,600万美元的建筑融资；以及6,750万美元的过渡性融资，用于对新开业的项目进行资本重组 拥有187间客房的印刷厂——位于纳什维尔的希尔顿挂毯系列酒店。我们即将迎来又一个创纪录的年份。
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就像那些在淘金热期间提供创造持久财富的工具的人一样，我们不是在追逐势头，也不是依赖机会。我们专注于提供必要的结构、纪律和一致性，以便在其他人认为不确定性的情况下发现价值。像这样的周期会奖励准备和信念，我们相信未来几个月将为那些能够以清晰和纪律行事的人提供机会。
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当前的酒店投资市场：困境创造机会
当今的酒店投资市场以严重的困境为特征，但这种混乱正在创造前所未有的机会。韦伯斯特的公司在不到一年的时间里完成了21笔交易，另有19笔合同正在进行中，这表明了陷入困境的酒店投资行业的活跃性质。韦伯斯特指出：“那里不乏充足的机会，” 他列举了从曼哈顿的纸币销售到西雅图的接收器销售等方方面面。
这种困境不仅限于传统的止赎权。由于品牌翻新要求、资本合作伙伴压力或后期投资时间表，许多酒店投资所有者正面临强制退出，这为积极进取的卖家创造了大量活跃的销售渠道。
酒店投资交易趋势：关注智能货币
市场数据显示了引人注目的酒店投资趋势：2024年上半年约有50％的酒店交易量涉及5000万美元以下的房产，大多数交易可能低于2500万美元。这些规模较小的酒店投资机会保持了强大的流动性和价格完整性，通常以负杠杆率向专注于运营价值创造的区域买家出售。
有趣的是，此前陷入困境的市场正在吸引新的酒店投资兴趣。正如韦伯斯特所观察到的那样，“在过去的几周里，我看到了比过去几年更多的看涨活动和对旧金山的看涨情绪。”这种转变表明，耐心的酒店投资资本已开始在以前面临挑战的市场中发现抄底的机会。
战略酒店投资方法
在当今市场上成功的酒店投资需要完善的方法。韦伯斯特推荐了三种关键的酒店投资策略：
多元化推动酒店投资成功。 瞄准拥有运营规模并建立贷款人关系的市场。多个小型酒店投资机会可以提供卓越的风险调整后回报，而不是将资本集中在单一的奖杯资产上。
创新融资可提高酒店投资回报。 在传统融资受限的情况下，成功的酒店投资买家正在利用CMBS的贷款假设，在稳定期间谈判纯息期，并制定满足买方和卖方流动性要求的协议。
长期思考可以最大限度地提高酒店投资价值。 正如韦伯斯特所强调的那样，“资本结构是暂时的，但收购价格是永久的。”对于具有运营能力的忠实酒店投资专业人士来说，尽管融资成本暂时升高，但当前的价格失调仍带来了代际购买机会。
酒店投资催化剂：装修因素
推动当前酒店投资机会的关键催化剂是延期维护和品牌授权的翻新。许多在COVID期间推迟资本改善的酒店投资所有者现在正面临着酒店品牌的最后通牒：要么翻新，要么失去旗帜。这种动态造成了强制出售的情况，使准备投入必要资金进行房地产改善的资本充足的酒店投资买家受益。
当前的酒店投资环境非常有利于耐心、资本充足的投资者，他们可以在机会出现时果断地采取行动。对于那些有能力执行的人来说，当今错位的酒店投资市场提供了引人注目的切入点，一旦资本市场正常化和竞争加剧，这种切入点可能不存在。
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