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此内容改编自 比斯诺夫 由桃树集团首席执行官格雷格·弗里德曼主持的全国机遇区数字峰会小组讨论会包括 Seyfarth Shaw 合伙人 Matt Peurach，以及 迈克尔·托尔汉， EisnerAmper 的税务合伙人。

机会区计划正在进入一个变革阶段。随着OZ 2.0将该计划永久化，并为农村投资引入了更高的激励措施，老练的投资者需要了解这些变化如何影响 现有库存和未来部署战略.

2026 年的估值挑战

对于向OZ 1.0基金投入资金的投资者来说，2026年12月31日，延期截止日期快到了。这就形成了围绕资产估值的关键规划势在必行。

马特·皮拉赫解释说：“当延期到期时，你要根据2026年12月31日向绿野仙踪基金投入的金额或利息的公允市场价值中较低者纳税。”鉴于自2021年以来，商业房地产估值平均下降了约20％，许多投资者可能会受益于通过正式评估确定当前的公允市场价值。

迈克尔·托尔汉强调了文件的重要性：“整个税法和整个判例法中的公允市场价值通常是买方和卖方愿意交换的。显然，如果资产仍在持有中，你需要某种评估，一些估值报告，真正来支持这个数字，以支持纳税申报状况。”

OZ 2.0 创建永久框架

OZ 2.0下最重要的变化是永久性。现在，该计划不是固定终点，而是为从2027年开始的新投资提供五年滚动延期限。

“在 OZ 2.0 下，你有固定的五年滚动延期期。因此，从这个角度来看，当你将收益存入绿野仙踪基金时，你可以将其推迟五年，” 皮洛克指出。这种结构性变化消除了困扰OZ 1.0后期投资的回报递减问题。

此外，新的合格农村机会基金提供额外的福利。与标准的10％相比，在指定农村地区的投资有资格获得30％的递延收益折扣，同时放宽了实质性的改善要求。新的农村地区地图将于2026年7月发布，创造战略机遇 适用于可以提前定位资产的投资者。

2025-2026 年的战略考量

OZ 1.0和OZ 2.0之间的过渡期带来了独特的挑战。正如皮罗克指出的那样，今天实现资本收益的投资者面临着紧缩的时间表：“如果我是一名实现了资本收益的纳税人，我有兴趣为此采取税收减免策略，而我想进行机会区投资，第一，我只有180天的时间将收益存入绿野仙踪基金。”

此外，在OZ 2.0下，每10年重新指定一次区域，这带来了新的不确定性。如果现有区域内目前正在开发的项目失去其名称，则可能会面临有关祖父化的问题。尽管预计会有指导方针，但对于时间表为多年的开发商而言，积极与州办公室就区域指定进行接触至关重要。

对于 商业房地产投资者 对于开发商来说，传达的信息很明确：机会区计划仍然是目前最强大的税收优惠措施之一，但收益最大化需要复杂的结构、积极的估值规划以及对不断变化的监管框架的密切关注。

关键要点

• 估值对OZ 1.0投资者至关重要：随着2026年12月31日延期截止日期的临近，投资者应获得专业评估，以根据当前公允市场价值与原始投资金额的关系，有可能减少纳税义务。
• OZ 2.0提供增强的农村福利：新的合格农村机会基金提供30％的税收折扣（标准为10％），并放宽了合规要求，指定地图将于2026年7月发布。
• 战略时机很重要：180天的再投资窗口，加上收紧的新区域的贫困门槛，意味着投资者应仔细评估是在OZ 1.0下进行部署，还是等待2027年开始的OZ 2.0福利。

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收听有关以下内容的完整讨论 Peachtree 观点播客 深入了解机遇区投资结构、解决州级合规问题以及利用永久OZ框架。 要了解有关机会区的更多信息，请阅读文章 “机会区2.0：投资者需要了解的有关新税法的知识（2025年更新）”。 它总结了格雷格·弗里德曼与Novogradac & Company合伙人兼全国机会区工作组主席杰森·沃特金斯之间的对话。

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_{请注意，此播客不提供法律或税务建议。在投资任何税收优惠计划之前，请咨询您的注册会计师或税务律师，以确保您有资格从该计划的税收优惠中受益。}

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