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在一次及时而有见地的对话中 Peachtree 观点播客，主机 格雷格·弗里德曼 坐下来坐下 穆迪首席经济学家马克·赞迪， 讨论当前的经济格局以及投资者应该关注的问题。

经济衰退风险上升

赞迪对当前的经济形势毫不犹豫。他指出，最近几个月，经济衰退的可能性已从15％跃升至35％，这主要是由于政策决策——尤其是不断升级的全球贸易战。尽管赞迪认为经济仍然 “基本稳定”，但他警告说，持续的政策不确定性可能会在几周内走向衰退。

赞迪在谈到政府的贸易政策时警告说：“如果他再继续走这条路，三到四周，衰退的可能性就会更大。”

利率和商业地产

对于商业房地产投资者来说，赞迪提供了一个发人深省的利率视角。尽管政府希望降低利率，但他认为，对于运转良好的经济而言，10年期美国国债收益率（约4.1％）的定价是适当的。除非我们进入衰退，否则赞迪预计短期内不会大幅降息。

赞迪承认，商业地产 “在过去三年中一直处于衰退之中”，但仍面临着持续的挑战。尽管他认为大部分估值调整已经完成，但更广泛的经济衰退将意味着 “估值和定价的又一次下降”。

值得关注的关键指标

对于试图衡量衰退风险的投资者，赞迪提供了实用的指标来监测：

• 每周首次失业救济人数：安全人数为22.5万人，约为25万人，衰退期为30万人
• 自11月以来，消费者支出模式 “停滞不前”
• 房地产市场指标，尤其是新建筑活动

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私人信贷市场

开启 私人信贷 市场，赞迪指出，近年来，私人信贷发挥了至关重要的作用，他在银行撤军时介入提供资本，他认为这有助于美国避免衰退。该市场发展迅速，目前估计为1.7万亿美元，超过了高收益债券市场，可与杠杆贷款市场的规模相媲美。

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底线

赞迪的离别建议？“系好安全带。”随着政策的不确定性、贸易紧张局势和消费者情绪的转变，未来的经济之路必将是坎坷的。

要收听完整的对话并深入了解如何驾驭这些充满挑战的市场，请在你最喜欢的播客平台上收听 Mark Zandi 的 Peachtree Point of View 的完整剧集。

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制定现代投资组合策略的著名投资者罗伯特·阿诺特曾经说过：“在投资中，舒适的东西很少能盈利。”

这个想法在当今的市场中尤其如此，不确定性、波动性和不断变化的经济条件既带来风险又带来机遇。最成功的投资者认识到，这些时期通常是最引人注目的 投资机会。

我们也将这些时刻视为战略资本部署的催化剂。不断变化的商业房地产格局正在造成一种混乱，让纪律严明、资本充足的投资者能够蓬勃发展。

当我们的团队评估商业房地产格局时，信贷市场的最新发展继续提供令人信服的机会。

最新的银行数据显示了一个值得注意的转变：尽管对C＆I贷款的需求两年来首次增加，但银行继续收紧对商业房地产的控制。

尽管对流动性的需求不断增加，但传统贷款机构仍然具有高度选择性，提供较低的贷款价值比率，并需要更强的借款人契约。因此，许多商业地产所有者和开发商面临着重大的再融资挑战，尤其是在2025年及以后的债务到期日相当高的情况下。我们正在谈论数万亿美元的贷款即将到期。

这种动态加剧了人们对越来越多的依赖 私人信贷贷款在这个领域，我们的公司不仅拥有长期的业绩记录，而且处于有利地位，可以利用持续的市场混乱来提供有吸引力的风险调整后回报。

我们公司的跨境转型能力 资本堆栈——发放贷款、收购债务或机会性投资 -使我们能够利用这种错位。

随着债务成本的上升和有限的再融资选择，许多商业地产所有者将被迫做出艰难的决定。尽管在过去几年中这一警告一再出现，但我们现在已经到了众所周知的尽头。因此，我们预计资产出售机会将增加，收购首批抵押贷款和资本重组。

我们在应对先前衰退方面的经验，加上我们的承保专业知识，使我们能够严谨地抓住这些机会，确保我们以有利的估值确保资产和债务头寸。

为未来定位

在我们经历这个不断变化的经济周期时，我们的重点仍然是严格地将资本部署到具有强大上行潜力的机会上，同时最大限度地减少下行空间。

我们认识到，市场混乱为特殊情况的投资创造了令人信服的切入点。随着关键行业流动性限制的收紧，我们在战略上处于将资本部署到高价值机会的战略地位。在酒店业，品牌授权的翻新工程的延期已到了临界点，这加剧了困境并加速了交易，这进一步凸显了对灵活、资本充足的投资者介入的需求。

我们在压力投资和结构性融资方面的经验使我们能够在传统资本来源不可用时使用创新的解决方案。通过保持灵活的方法和充足的流动性储备，我们有能力在市场转折时采取果断行动，在其他人无法捕捉的地方捕捉价值。

私人信贷贷款的有利格局将持续多年，但随着它的发展，它也创造了我们有望抓住的新机遇。我们在他人无法继续为利益相关者创造巨大价值的地方部署资本的能力。

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在本集中 Peachtree 的观点， 格雷格·弗里德曼 欢迎 大卫比特纳，Newmark全球研究主管兼执行董事总经理，深入讨论了商业房地产格局。它们涵盖了关键的经济和市场趋势，包括持续提高利率的影响、不断变化的债务市场以及快速变化的环境中的投资机会。讨论的一个主要主题是更高的利率如何继续重塑商业房地产估值。

商业地产投资者 运营商正面临着市场动态的根本性转变，超低利率时代已进入后视镜。在与格雷格·弗里德曼的一次富有启发性的对话中，纽马克全球研究主管戴维·比特纳强调，这种变化不是暂时的，它是投资格局的永久特征，需要对预期和策略进行全面的调整。

展望今年，比特纳预计利率将持续波动，10年期美国国债可能在3.8％至-5％的中等区间内波动。这种波动，加上持续的经济不确定性，将对所有房地产类型的交易活动和资产估值产生重大影响。

尽管存在这些挑战，但还是出现了亮点。写字楼市场在2023年第四季度出现了18个季度以来的首次正净吸纳量，这表明这是一个潜在的转折点。在接近支撑的趋势和超过5,300亿美元的计划制造业投资的推动下，工业部门有望复苏，尤其是在二级和三级市场。与现有库存相比，多户住宅，尤其是新建房产，显示出诱人的定价动态。

对于希望部署资本的投资者，戴维建议采取平衡的方法，对债务投资进行大量配置，在债务投资中，利差似乎比股票回报更具吸引力。他特别强调了直接贷款和夹层债务的机会，其回报率可能达到14％。在股票方面，他指出了奖杯办公室转型中的增值机会，尽管强调了子市场选择的至关重要性。

债务到期墙仍然是一个重大问题，未来几年将有大约2万亿美元的商业房地产贷款到期。尽管到目前为止，银行主要采用 “延期和假装” 策略，但戴维认为，监管压力和延期选项的减少可能会迫使2025年做出更多决议，从而增加交易活动和价格发现。

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该播客还谈到了新政府的潜在政策影响，包括拟议的关税和放松管制措施，这可能会为商业房地产市场带来挑战和机遇。

对于商业地产的投资者和运营商而言，2025年有望成为持续适应新市场现实的一年。成功需要拥抱波动，调整回报预期，并对债务和股权机会的投资采取更有针对性的方法。

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桃树观点 探讨当今复杂的投资格局，提供专家见解和可行的策略，以驾驭混乱的市场并利用定价错误的风险。每集都深入探讨市场动态，为您提供知识以更好地了解和驾驭不断变化的金融世界。无论您是想投资、筹集资金还是合作伙伴，我们都将揭示产生卓越的风险调整后回报所需的工具和策略。

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