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酒店业务现状：酒店贷款格局不断演变
受利率上升、净资产紧缩以及对更具创造性的资本结构的需求的影响，酒店贷款格局继续发生变化。在本期《酒店商业杂志》圆桌会议回顾中，桃树集团酒店贷款总裁迈克尔·哈珀和信贷发放与商业CPACE主管贾里德·施洛瑟分享了见解。
亚特兰大（2024 年 6 月 24 日） — 随着信贷市场的持续混乱， 桃树集团 向BLG SAN DIEGO, LLC（BLG）发放了4000万美元的追溯CPACE贷款，用于其最近开业的147间客房 圣地亚哥市中心瓦斯灯区万豪AC酒店 在加州这个 商业地产评估清洁能源（CPACE）融资 分期分期为30年，一年内无需付款，随后五年仅按息支付。此外，所得款项使BLG能够通过减轻银行的风险敞口，将总部位于加利福尼亚的优先银行和E.Sun商业银行有限公司的优先贷款偿还至2000万美元以下。
Peachtree集团董事总经理兼首席执行官格雷格·弗里德曼表示：“这种创新的资本结构极大地缓解了眼前的财务压力，使酒店能够在运营的最初几年建立坚实的现金流基础。”
尽管美国酒店业的RevPAR表现强劲，但多重不利因素加剧了业主的财务压力。这些不利因素包括美国酒店盈利能力滞后、持续居高不下的利率和历史最高的财产保险成本。
总部位于新泽西州的Briad Group® 创始人、董事长兼联席首席执行官布拉德·霍尼格菲尔德说：“当我们在2023年3月开设圣地亚哥市中心瓦斯灯区万豪国际酒店时，酒店业基本面出现了相当大的脱节，尤其是在圣地亚哥，而债务市场正在严重恶化，美联储的紧缩程序和不断上升的基金利率大大推高了债务成本。”
随着数万亿美元的债务到期，再融资变得越来越困难，再融资变得更加困难，再加上银行收紧的贷款标准，酒店和商业地产所有者面临着艰难的几年。
根据仲量联行研究的数据，到2024年底，价值58亿美元的美国酒店证券化贷款将到期偿还，需要全额还款、再融资、延期或出售。但是，如果这些贷款以当前利率进行再融资，那么大多数贷款将难以产生足够的收入来支付债务成本。
在这个充满挑战的贷款市场中 商业地产评估清洁能源（CPACE）融资 已成为重要的流动性来源。随着所有者面临即将到期的债务和稀缺的再融资机会，这种选择变得越来越重要。
据称，CPACE融资在商业房地产市场迅速获得关注，在短短十年内美国累计达到72亿美元 PaceNation。这一重要的里程碑突显了CPACE融资作为一种创新而有效的解决方案越来越被接受和采用。该市场的主要参与者桃树集团已表明其对CPACE融资的承诺，CPACE的发起额超过8亿美元。
圣地亚哥市中心瓦斯灯区 AC 酒店位于圣地亚哥市中心的煤气灯区，以其餐厅、商店和夜生活而闻名。
霍尼格菲尔德说：“我们的酒店受益于其地理位置和业绩，但债务成本使现金流紧张。”
追溯性CPACE资金 为业主提供独特的优势。它的运作方式与普通的项目前融资类似，但有一个关键区别：100％的贷款收益可用于偿还业主已经产生的费用。这一功能使追溯性CPACE成为寻求更好贷款条件或改善已完成项目的现金流的业主的宝贵资源。
“它提供的经济救济不仅确保了酒店的成功，而且为其长期稳定奠定了基础。通过在早期减轻财务负担，业主可以专注于提供卓越的宾客体验和实现卓越的运营，” 弗里德曼说。
这种战略方针为资产在未来过渡到更有利的融资市场铺平了道路，从而确保了其持续的盈利能力和增长。
关于桃树集团
桃树集团 是一家垂直整合的投资管理公司，专门发现和利用以商业房地产为支撑的混乱市场中的机会。如今，该公司通过收购、开发和贷款管理着数十亿美元的资本，并辅之以旨在保护、支持和增加其投资的服务。欲了解更多信息，请访问 www.peachtreegroup.com。
联系人：
查尔斯·塔尔伯特
678-823-7683
ctalbert@peachtreegroup.com
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兼并与收购：关于CPACE贷款的须知
在《并购》中精选| CPACE融资是一个不断增长的市场，主要由私募股权公司提供，允许商业地产所有者借钱进行能源效率、可再生能源发电、节水和其他升级项目。
兼并与收购-商业地产评估清洁能源或CPACE融资是一个不断增长的市场，主要由私募股权公司提供，允许商业地产所有者借钱进行能源效率、可再生能源发电、节水和其他升级项目。
根据致力于增加优质项目数量的非营利组织CPACE联盟的说法，该贷款市场增长良好（见下图）。到2024年底，该市场的总发放量已超过100亿美元。
亚特兰大私募股权公司Peachtree集团执行副总裁兼酒店发起和CPACE主管贾里德·施洛瑟表示，自2019年底启动CPACE贷款以来，该公司平均同比增长25％。他预计，随着越来越多的州获得CPACE，市场将增长。
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为什么可持续创新和CPACE融资对当今的酒店业主至关重要
在《酒店业务》中，Jared Schlosser解释说，在费率和能源成本上升的情况下，酒店业主正在转向CPACE融资，在没有前期资本的情况下为效率升级提供长期固定利率的融资，例如暖通空调和太阳能提振利润率、宾客吸引力和资产价值。
酒店业主正面临着数十年来最严苛的运营环境之一。利率仍然居高不下，房地产估值正在重置，经营酒店的成本，尤其是能源成本，继续上升。同时，客人的期望更高，贷款机构更具选择性，在不确定的市场中维持盈利能力的压力从未如此之大。
在这种环境下，酒店业主再也承受不起推迟战略升级的代价，以提高其酒店的效率、弹性和竞争力。可持续创新已不再是一件好事；它正迅速成为长期成功的关键。幸运的是，酒店业主现在有了强大的工具来帮助他们在不耗尽储备金或扰乱现金流的情况下实施这些升级： CPACE 融资。
能源是酒店运营预算中波动最大、最繁琐的细列项目之一。公用事业成本的上涨——从气候控制到照明再到洗衣——直接削弱了利润。根据最近的预测，仅美国天然气价格就有望在来年上涨近50％。这些不断上涨的成本可能会迅速增加酒店，尤其是较旧的房产。
但是，能源成本也是最可应对的威胁之一。投资节能系统、太阳能电池板、暖通空调升级或节水措施的业主可以显著降低运营开支。更重要的是，他们可以更好地控制这些支出，减少对电网定价和公用事业波动的依赖。
这就是CPACE（商业地产评估清洁能源）融资发挥作用的地方。CPACE使酒店业主能够获得长期固定利率融资，以获得符合条件的改进，例如能源效率、可再生能源和弹性升级。与传统贷款不同，CPACE通过特殊财产税评估来偿还，期限可长达30年。这意味着没有前期资本支出、无追索权融资，如果出售资产，也有可能将成本转嫁给未来所有者。
通过使用CPACE，酒店业主可以在不中断运营或占用现金储备的情况下进行当今所需的升级。
这些改进不仅可以降低成本。考虑到效率和灵活性的升级房产往往会引起客人、品牌合作伙伴和投资者的更大兴趣。随着消费者对可持续发展的意识越来越强，对舒适性和可靠性越来越敏感，能够推销低碳足迹、现代化系统和能源独立性的酒店在拥挤的市场中脱颖而出。
还有越来越多的证据表明，可持续发展可以提高资产价值。进行这些升级的房产通常更适合再融资或处置。买家正在密切关注运营费用和资本需求。与面临延期维护和高额水电费账单的酒店相比，拥有新屋顶、高效系统和太阳能发电能力的酒店更具吸引力。
可持续创新还为抵御日益频繁和恶劣的天气事件提供了保护。飓风、热浪、洪水和冰冻可能造成重大干扰。集成电池存储、微电网和防暴功能的酒店可以维持运营，减少损失，并在危机时期充当避风港。这种弹性不仅可以保护利润，还可以提高酒店的声誉和客人的忠诚度。
酒店老板不必同时处理所有问题。关键是从最有影响力和最具成本效益的改进开始。CPACE 使这成为可能。这是一种可访问的可扩展融资解决方案，符合酒店所有权和投资的长期性质。
在利润面临压力且资金更难获得的紧缩市场中，CPACE为酒店业主提供了一条前进的道路。它为房产现代化、削减开支、提高竞争力和增强弹性提供了一种方法——所有这些都无需在资产负债表中增加传统债务。
当今的环境对酒店业主的要求更高。通过可持续创新和战略性地使用CPACE融资，这些需求可以成为机遇——不仅是生存的机会，也是未来几年变得更强大、更具竞争力的机会。
桃树集团
桃树集团 是一家直接资产负债表贷款机构，专注于为首次抵押贷款过渡贷款、夹层贷款、优先股投资和商业地产评估清洁能源（CPACE）融资提供资金。贾里德·施洛瑟负责Peachtree的酒店创业平台及其CPACE计划。