机会区 2.0：马特·皮拉赫和迈克尔·托尔汉的专家见解
机会区计划正进入变革阶段。随着OZ 2.0将该计划永久化，并为农村投资引入了更高的激励措施，经验丰富的投资者需要了解这些变化如何影响现有持股和未来的部署策略。
Peachtree通过新泽西州酒店产品扩展无债务夏令时平台，为1031名交易所投资者提供支持
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亚特兰大（2025 年 5 月 2 日） -拥有数十亿美元股权和债务投资组合的领先商业房地产投资公司Peachtree Group已推出其最新的酒店物业，即位于新泽西州泽西海岸沿线的特拉华州法定信托（DST），即拥有114间客房的Residence Inn Ocean Township，这是Peachtree自2022年启动该计划以来第八次夏令时发行。
”这座新开发的房产代表了我们在夏令时产品、强劲的市场基本面、领先的长期居留品牌以及受长期旅游利好推动的长期上行空间方面所寻求的一切，” Peachtree1031交易所/夏令时产品总裁蒂姆·威特说。
海洋镇住宅酒店位于蒙茅斯县，这是美国最富有的县之一，以其高中位收入和充满活力的全年经济而闻名。该酒店靠近阿斯伯里公园、朗布兰奇和桑迪胡克等热门海滩目的地，可满足稳定的休闲需求。该地区的多元化经济以医疗保健、教育和技术为支撑，推动了全年持续的住宿需求。展望未来，Netflix正在投资9亿美元，将附近的蒙茅斯堡重建为其主要的东海岸制作中心，该项目预计将创造3500个建筑工作岗位和1,500个长期工作岗位，并进一步提振酒店需求。
“随着海洋镇公寓式酒店于2024年开业，我们将为投资者提供在主要沿海市场获得无债创收资产的机会。对于通过1031交易所寻求延期纳税，同时保持商业房地产中最具弹性的行业之一的风险敞口的投资者来说，这是一个战略选择，” 威特说。
Peachtree的夏令时房产为1031名交易所投资者提供了一个引人注目的选择，他们希望将出售增值房地产的收益进行再投资，同时延期税收和保持酒店业敞口。该公司的八项夏令时产品总计超过2.2亿美元的无债务房地产交易，每笔交易都符合Peachtree的核心战略，即在高增长市场收购知名酒店品牌，寻求增值机会，并利用经验丰富的酒店管理团队来推动长期业绩和价值创造。
Peachtree继续与1031交易所的核心原则保持一致，为投资者提供了一条无缝且节税的途径，将资本收益转化为被动创收的房地产投资。
证券发行由Peachtree PC Investors, LLC发行，其成员：FINRA/SIPC。本公告不构成购买证券的要约。夏令时利息缺乏流动性，具有投机性，涉及高风险。潜在投资者应就对夏令时税权益的投资以及他、她或其根据第1031条进行的交易是否符合其、她或其具体情况的资格与其自己的税务顾问进行协商。
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此内容改编自 比斯诺夫 由桃树集团首席执行官格雷格·弗里德曼主持的全国机遇区数字峰会小组讨论会包括 Seyfarth Shaw 合伙人 Matt Peurach，以及 迈克尔·托尔汉， EisnerAmper 的税务合伙人。
机会区计划正在进入一个变革阶段。随着OZ 2.0将该计划永久化，并为农村投资引入了更高的激励措施，老练的投资者需要了解这些变化如何影响 现有库存和未来部署战略.
2026 年的估值挑战
对于向OZ 1.0基金投入资金的投资者来说，2026年12月31日，延期截止日期快到了。这就形成了围绕资产估值的关键规划势在必行。
马特·皮拉赫解释说：“当延期到期时，你要根据2026年12月31日向绿野仙踪基金投入的金额或利息的公允市场价值中较低者纳税。”鉴于自2021年以来，商业房地产估值平均下降了约20％，许多投资者可能会受益于通过正式评估确定当前的公允市场价值。
迈克尔·托尔汉强调了文件的重要性：“整个税法和整个判例法中的公允市场价值通常是买方和卖方愿意交换的。显然，如果资产仍在持有中，你需要某种评估，一些估值报告，真正来支持这个数字，以支持纳税申报状况。”
OZ 2.0 创建永久框架
OZ 2.0下最重要的变化是永久性。现在，该计划不是固定终点，而是为从2027年开始的新投资提供五年滚动延期限。
“在 OZ 2.0 下，你有固定的五年滚动延期期。因此，从这个角度来看，当你将收益存入绿野仙踪基金时，你可以将其推迟五年，” 皮洛克指出。这种结构性变化消除了困扰OZ 1.0后期投资的回报递减问题。
此外，新的合格农村机会基金提供额外的福利。与标准的10％相比，在指定农村地区的投资有资格获得30％的递延收益折扣，同时放宽了实质性的改善要求。新的农村地区地图将于2026年7月发布，创造战略机遇 适用于可以提前定位资产的投资者。
2025-2026 年的战略考量
OZ 1.0和OZ 2.0之间的过渡期带来了独特的挑战。正如皮罗克指出的那样，今天实现资本收益的投资者面临着紧缩的时间表：“如果我是一名实现了资本收益的纳税人，我有兴趣为此采取税收减免策略，而我想进行机会区投资，第一，我只有180天的时间将收益存入绿野仙踪基金。”
此外，在OZ 2.0下，每10年重新指定一次区域，这带来了新的不确定性。如果现有区域内目前正在开发的项目失去其名称，则可能会面临有关祖父化的问题。尽管预计会有指导方针，但对于时间表为多年的开发商而言，积极与州办公室就区域指定进行接触至关重要。
对于 商业房地产投资者 对于开发商来说，传达的信息很明确：机会区计划仍然是目前最强大的税收优惠措施之一，但收益最大化需要复杂的结构、积极的估值规划以及对不断变化的监管框架的密切关注。
关键要点
- 估值对OZ 1.0投资者至关重要：随着2026年12月31日延期截止日期的临近，投资者应获得专业评估，以根据当前公允市场价值与原始投资金额的关系，有可能减少纳税义务。
- OZ 2.0提供增强的农村福利：新的合格农村机会基金提供30％的税收折扣（标准为10％），并放宽了合规要求，指定地图将于2026年7月发布。
- 战略时机很重要：180天的再投资窗口，加上收紧的新区域的贫困门槛，意味着投资者应仔细评估是在OZ 1.0下进行部署，还是等待2027年开始的OZ 2.0福利。
收听有关以下内容的完整讨论 Peachtree 观点播客 深入了解机遇区投资结构、解决州级合规问题以及利用永久OZ框架。 要了解有关机会区的更多信息，请阅读文章 “机会区2.0：投资者需要了解的有关新税法的知识（2025年更新）”。 它总结了格雷格·弗里德曼与Novogradac & Company合伙人兼全国机会区工作组主席杰森·沃特金斯之间的对话。
请注意，此播客不提供法律或税务建议。在投资任何税收优惠计划之前，请咨询您的注册会计师或税务律师，以确保您有资格从该计划的税收优惠中受益。
房地产领域的罗斯IRA转换：蒂姆·威特的见解
了解老练的投资者如何使用商业房地产开发项目来最大限度地减少罗斯IRA转换的税收。在本集《桃树观点》中，首席执行官格雷格·弗里德曼与桃树夏令时项目负责人蒂姆·威特坐下来探讨利用开发项目自然估值周期的强有力的财富积累战略。
Roth IRA 转换和商业地产：解锁免税增长
对于许多投资者来说，税收效率是被忽视的财富乘数。一种强大但未得到充分利用的方法将罗斯IRA的转换与 商业房地产开发投资，通过战略时机创造显著的税收优势。
在本集中 桃树观点，Peachtree集团首席执行官格雷格·弗里德曼与Peachtree's负责人蒂姆·威特进行了交谈 特拉华州法定信托（DST）计划，讲述了罗斯IRA的转换与商业房地产策略相结合如何释放强劲的免税增长。
通往罗斯 IRA 的两条途径
直接捐款： 收入低于限额的投资者每年最多可以用税后资金缴纳7,000美元（如果年龄在50岁或以上，则为8,000美元）。这些账户免税增长，退休时提款也是免税的。 直接从国税局了解有关罗斯 IRA 的更多信息。
“增加财富的最快方法是提高税收效率。有时候，当人们追逐回报时，这会被忽视。”-格雷格·弗里德曼
高收入者的转化率： 对于收入超过门槛的人，不允许直接供款。相反，投资者可以通过从传统IRA或前雇主的401（k）转移资产来使用罗斯IRA转换（通常被称为 “后门罗斯”）。税款是在转换时缴纳的，但从那时起，所有增长都是免税的。
商业地产的优势
Peachtree Group夏令时和税收策略项目负责人蒂姆·威特解释了转换策略的运作方式：“进行这种转换的关键是能够在资产价值较低时转移资产。”
这种方法利用了开发项目的自然的 “J曲线” 模式，即在施工阶段，估值会暂时降低。
机制很简单，但需要精度。投资者将资金存入自管IRA并投资于商业房地产开发项目。在施工中途，当项目由于开发成本、施工不完整和流动性限制而导致估值下降时，投资者会执行罗斯IRA转换。
威特指出：“那时价值将回归，希望远远超过你投入的初始投资。”
实践中的罗斯 IRA 转换
以这种情况为例：10万美元的开发投资在施工中期的估值可能为60,000美元。以这种较低的估值进行转换意味着为60,000美元而不是最初的100,000美元投资纳税。随着该项目的完成和稳定，全额回报，但现在罗斯IRA内部免税增长。
“罗斯的损失没有任何好处。如果你在 Roth 中赔钱，你就无法将其从税收中注销。因此，你需要对所投资项目的质量进行深思熟虑，” 威特强调说。
该策略特别有利于收入超过罗斯IRA供款限额（单身人士为16.5万美元，已婚夫妇为24.6万美元）且现有传统IRA或401（k）基金可供转换的投资者。
关键要点
- 战略时机最大限度地提高收益：当开发项目在施工阶段出现临时估值下降时，执行转换。
- 优质项目必不可少: 没有健全的基础投资，税收效率毫无意义；尽职调查仍然至关重要。
- 首选渐进转换：将转换分散到多个年份和项目，以最大限度地减少年度税收影响并分散风险。
节税结构和高质量的结合 商业地产开发 可以显著加速合格投资者的财富积累。
要了解有关税收优惠结构的更多见解，您还可以浏览我们的 机会区策略。
收听完整剧集
完整收看 桃树观点 播客节目介绍了蒂姆·威特对罗斯IRA转换策略的完整介绍，并了解Peachtree集团的开发专业知识如何增强您的节税投资方法。
AltsWire：Peachtree集团在达拉斯-沃思堡推出2785万美元的工业夏令时产品
Peachtree集团收购了位于德克萨斯州曼斯菲尔德的达拉斯-沃斯堡郊区新建的A级工业设施，推出了其最新的特拉华州法定信托（DST）产品。
AltsWire | 拥有数十亿美元股权和债务投资组合的商业房地产投资公司Peachtree Group通过收购位于德克萨斯州曼斯菲尔德的达拉斯-沃斯堡郊区新建的A级工业设施，启动了其最新的特拉华州法定信托发行。
PG Dallas Industrial DST 的发行量为 2785 万美元。根据Peachtree的说法，这座占地131,040平方英尺的后置建筑于2025年竣工，提供36英尺的净高度，占地三英亩的室外储藏场和长期扩张潜力。
Peachtree董事总经理兼首席执行官格雷格·弗里德曼表示：“在当今更高的利率环境中，信贷紧缩和估值波动对传统所有权构成挑战，DST已成为一种引人注目的替代方案。”“它们以机构质量的资产为后盾，提供有吸引力的现金流，同时还提供税收优惠、专业管理和多元化。”
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