La reducción de 50 puntos básicos de la Reserva Federal a la tasa de los fondos federales en septiembre ha provocado nuevas conversaciones sobre su impacto en las inversiones inmobiliarias comerciales (CRE). Si bien en algunos sectores hay optimismo con respecto a la vuelta a un entorno de tipos más bajos, el mercado de bonos señala una historia diferente, ya que los tipos de interés a largo plazo se mantienen altos y los riesgos de inflación persisten. Este es un buen recordatorio de que los tipos a corto plazo, establecidos por la Reserva Federal, y los tipos a largo plazo, como los del Tesoro a 10 años, suelen moverse de forma independiente.
El entorno actual de tasas más altas reconfigura los fundamentos del valor de la CRE. La tasa actual del Tesoro a 10 años, de alrededor del 4% (el doble de la media anterior a 2022) exige que los valores de la CRE se recalibren. Los informes sobre una caída del 20% en los valores de los CRE desde los niveles máximos de 2022 requieren contexto; esas valoraciones se basaron en un entorno de tipos de interés muy diferente. El escenario actual implica una trayectoria de crecimiento más lenta, lo que exige que los inversores se adapten a un «nuevo juego» de tipos más altos durante más tiempo.
En todos los activos de CRE, los diferentes sectores responden a las tasas más altas de distintas maneras. Los hoteles, por ejemplo, se benefician de una sólida demanda a medida que aumentan los viajes, mientras que los activos multifamiliares siguen mostrando resiliencia a pesar de las presiones de refinanciación. Sin embargo, los activos de oficina se enfrentan a un estrés significativo debido a los desafíos seculares y a los impulsados por los tipos de interés.
A pesar de que la Reserva Federal reduce los tipos, la refinanciación de deuda que antes tenía tasas bajas presenta desafíos continuos para los activos de CRE, especialmente aquellos con fechas de vencimiento próximas. Los tipos más altos elevan el costo de la deuda y reducen los flujos de caja, al tiempo que repercuten en las valoraciones generales de los activos, lo que ejerce una presión adicional.
A pesar de los obstáculos, el entorno actual ofrece oportunidades únicas para los inversores estratégicos y ágiles. Si bien los tipos más altos pueden hacer bajar el valor de los activos, para quienes estén preparados para navegar por el mercado actual con un apalancamiento moderado y una estrategia con visión de futuro, los desafíos actuales pueden convertirse en vientos de favor en el futuro. Dado que las recientes medidas de la Reserva Federal apuntan a una era en la que «subirán durante más tiempo», los inversores en bienes raíces comerciales que se adapten con rapidez podrían encontrar oportunidades sin precedentes, por lo que este es un momento inmejorable para tomar medidas decisivas en el sector inmobiliario comercial.
Vea al CEO y director gerente de Peachtree Group, Greg Friedman, hablar sobre este tema en Fast Money de CNBC.
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A medida que nos adentramos en 2025, el mercado sigue definiéndose por la volatilidad, la dislocación y la incertidumbre. En Peachtree Group, no esperamos a que se nos aclare, sino que lideramos en situaciones de complejidad. A pesar de los persistentes obstáculos en los tipos de interés y los cambios en la dinámica de los inversores, nuestros altos directivos no solo ven desafíos sino también oportunidades para desplegar el capital con precisión, creatividad y disciplina. Aquí comparten ideas sinceras sobre cómo navegar en este panorama en evolución, descubrir el valor donde otros ven riesgos y posicionar a Peachtree para salir fortalecida al otro lado del ciclo.
«La verdad es que no estamos esperando una tormenta, ya estamos en ella. En cualquier tormenta, el dolor es inevitable, pero el sufrimiento es opcional. Durante los últimos años, hemos operado en un mercado marcado por las perturbaciones: subidas históricas de tipos, crisis geopolíticas e incertidumbre política. Esperábamos haber presenciado ya los momentos más sombríos, pero este ciclo tenía otros planes. Estamos sorteando los vientos en contra en tiempo real, posicionándonos para resistir y salir fortalecidos. Es probable que los próximos seis meses traigan consigo una volatilidad continua, con una inflación persistente, tasas de interés más altas durante más tiempo y mercados de capitales fragmentados. Sin embargo, dentro de esa turbulencia, comienzan a surgir señales de claridad. A medida que se recupere la visibilidad, ya sea mediante la reforma tributaria prometida, la resolución comercial o la recalibración regulatoria, también lo hará la estabilidad. Nuestro enfoque es simple. No ignoramos la tormenta; nos preparamos para ella. Posicionamos nuestra cartera no para evitar problemas, sino para minimizar el sufrimiento innecesario. Estamos empezando a ver la luz y estamos posicionados para liderar en la medida en que se recupere».
Greg Friedman, director general y director ejecutivo
«Como equipo, hemos superado con éxito las recesiones, la volatilidad del mercado y los cambiantes paisajes políticos y económicos. Cada disrupción no ha hecho más que fortalecer nuestra resiliencia y agudizar nuestra ventaja. Mientras que otros ven la imprevisibilidad como una molestia, nosotros la vemos como una oportunidad. Es el espacio en el que prosperamos, descubriendo oportunidades para desplegar capital y generar retornos excepcionales».
Jatin Desai, director general y director financiero
«La volatilidad sigue definiendo el panorama de las CRE, alterando las primeras señales de recuperación y obligando a muchos participantes del mercado a replantearse la situación. En Peachtree, seguimos centrándonos en los factores fundamentales, como la ubicación, el patrocinio, la base y la demanda, que tienden a obtener mejores resultados a lo largo de los ciclos. A medida que los prestamistas tradicionales retroceden, estamos financiando activamente activos de alta calidad con un rendimiento superior y esperamos seguir teniendo oportunidades en las refinanciaciones, la compra de préstamos y en situaciones en las que lo que importa es la ejecución, no el impulso».
Michael Harper, presidente de Préstamos Hoteleros
«La incertidumbre de los próximos 12 meses no tiene que ver solo con el horizonte, sino con la volatilidad a la que nos enfrentamos semana tras semana. A medida que las transacciones se recuperen, veremos el verdadero impacto del reajuste del valor, lo que provocará la reorientación de los márgenes, la recapitalización o las enajenaciones generalizadas. Dado que la liquidez de los inversores es limitada y los prestatarios están bajo presión, esperamos un aumento de las soluciones de renta variable estructurada y una aceleración de las ventas de activos, especialmente si el empleo se debilita y los fundamentos económicos se debilitan».
Michael Ritz, vicepresidente ejecutivo de Inversiones
«Operamos en un entorno de tasas más altas durante más tiempo, pero las operaciones aún se están cerrando, y la dislocación que estamos viendo ahora está creando oportunidades viables en lugar de obstáculos. La quiebra de las carteras de capital, las crecientes dificultades económicas y la incertidumbre generalizada están revelando puntos de partida convincentes para la renta variable preferente y el capital de rescate, en los que podemos participar al alza y, al mismo tiempo, preservar la protección frente a las caídas. En Peachtree, prosperamos en momentos como este: nuestra capacidad de estructuración creativa y ejecución nos permiten jugar a la ofensiva mientras otros esperan a que se aclare la situación».
Michael Bernath, vicepresidente sénior de Adquisiciones y Enajenaciones
«Durante los próximos 12 a 18 meses, los inversores encontrarán oportunidades atractivas para generar un alfa atractivo y no correlacionado a través del crédito privado y situaciones especiales. Peachtree está capitalizando activamente la dislocación del mercado y la mala valoración del riesgo mediante asignaciones estratégicas y ágiles en toda la cartera de capital. Este entorno nos permite jugar de forma ofensiva selectiva y ofrecer un buen rendimiento a nuestros LP.
Daniel Savage, vicepresidente sénior de Inversiones y Estrategia
«La volatilidad de los mercados de capitales, especialmente en el ámbito de las CMBS y las CRE CLO, crea una ventaja única para los prestamistas como Peachtree, que no dependen de las ejecuciones titulizadas. A medida que los bancos se ven presionados para que se deshagan de los préstamos con bajo rendimiento, vemos oportunidades sólidas en el rango de préstamos de entre 20 y 75 millones de dólares, principalmente a través de estructuras senior más flexibles. Seguimos siendo optimistas en cuanto a abandonar las inversiones anteriores a la COVID y a ampliar las estrategias para capitalizar la actual dislocación de los precios y los cambios de mercado impulsados por las políticas».
Jeremy Stoler, vicepresidente ejecutivo de Mercados de Deuda y Capital
«La dislocación del mercado generará oportunidades significativas para Peachtree, sobre todo porque los desafíos de refinanciamiento y la reducción de la liquidez marginan a muchos participantes del mercado. Sectores como el hotelero, el multifamiliar y el inmobiliario siguen siendo atractivos, especialmente cuando los préstamos puente y para la construcción pueden resolver las brechas de capital. Con menos actores en el mercado y empezando a aflorar dificultades, estamos bien posicionados para invertir capital allí donde otros no pueden o no quieren».
Jared Schlosser, vicepresidente ejecutivo de Hotel Originations y director de CPACE
«El sector inmobiliario comercial está atravesando un momento único y complejo, moldeado por presiones macroeconómicas como los aranceles, la inflación y la fragmentación geopolítica, y por microrealidades como la carga de los gastos de capital, la inflación laboral y los cambios localizados en la demanda. En los hoteles donde la reinversión no es negociable y los costos operativos están aumentando, la capacidad de respaldar estrategias de ubicación, eficiencia y adaptación de los ingresos es fundamental. La dislocación actual se debe a la quiebra de las carteras de capital, a las promociones inconclusas, a las operaciones con un apalancamiento excesivo y a los patrocinadores con escasez de liquidez, lo que ofrece oportunidades atractivas a los inversores en crédito bien posicionados que pueden actuar con precisión y disciplina».
Sameer Nair, vicepresidente sénior de gestión de activos de renta variable
«La incertidumbre está dejando de lado a muchos inversores, pero ahí es precisamente donde surgen las oportunidades. En la actualidad, la deuda es la que más se puede recurrir a la dislocación, y es probable que le sigan las acciones bursátiles y las acciones preferentes. Los préstamos puente siguen siendo atractivos, pero la flexibilidad de toda la cartera de capital es fundamental. Mientras otros hacen una pausa, nosotros nos inclinamos por un desarrollo selectivo, sabiendo que los que comienzan hoy serán los principales activos del mañana. Peachtree es el que más ha crecido durante la disrupción, y creemos que este próximo ciclo no será diferente».
Brian Waldman, director de inversiones
Hampton Inn & Suites Maui North Shore ya está abierto en Kahului, Maui, Hawái. El hotel frente al mar de nueva construcción, ubicado en el sitio del histórico Maui Palms Hotel, es propiedad de Peachtree Group y está operado por Springboard Hospitality. El hotel cuenta con 136 habitaciones, suites con vista al mar y un diseño arraigado en la cultura de Maui.
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Grupo Peachtree ha ampliado su presencia nacional con la apertura de su primera oficina fuera de su sede de Atlanta en el centro de Austin. Esta medida se alinea con la estrategia de crecimiento de la compañía y su compromiso con el mercado inmobiliario comercial de Texas, según la compañía.
Con importantes inversiones en todo el estado, incluidos los desarrollos en curso en Dallas y San Antonio y un próximo proyecto en Austin, el establecimiento de una oficina en la capital del estado se ajusta a la visión a largo plazo de Peachtree. El entorno empresarial y las perspectivas de crecimiento de Austin la convierten en un lugar ideal para fortalecer el alcance y las asociaciones de la empresa, según la empresa.
La conexión de Peachtree con Austin es profunda. La firma ha sido reconocida entre los Longhorn 100, una distinción que honra a las empresas de más rápido crecimiento dirigidas por exalumnos de la Universidad de Texas. Además, Greg Friedman, director gerente y director ejecutivo de Peachtree, graduado de la Universidad de Texas, apoya activamente a la institución al formar parte del consejo asesor de fondos inmobiliarios de la Escuela de Negocios McCombs de Texas.
«Nuestra expansión en Austin marca un hito emocionante para Peachtree Group», dijo Friedman. «Texas es un mercado fundamental para nosotros, y establecer una oficina en el corazón del centro de Austin nos permitirá respaldar mejor nuestra creciente cartera y profundizar nuestras relaciones en la región. Con nuestros proyectos en curso en todo el estado y nuestros fuertes vínculos con la comunidad de la Universidad de Texas, esta medida refuerza nuestro compromiso con la inversión y el crecimiento a largo plazo en Texas».
La nueva oficina se encuentra en el edificio 100 Congress y servirá como centro para las actividades de inversión y desarrollo de Peachtree en la región.
