El mercado inmobiliario comercial está experimentando su transformación más significativa desde la Gran Crisis Financiera y, para los inversores experimentados, la pregunta no es si existen oportunidades, sino si tienen la experiencia y la infraestructura para capitalizarlas. En el último episodio de Peachtree Point of View, Director gerente y director ejecutivo Greg Friedman, Jatin Desai, director ejecutivo y director financiero, y Daniel Siegel, presidente y director de CRE revelan cómo casi dos décadas de evolución estratégica han posicionado a Peachtree Group para prosperar en el dislocado mercado actual.
Cuando Peachtree Group se lanzó en 2007 con solo cinco miembros del equipo, el momento no podría haber sido más desafiante ni más instructivo. La Gran Crisis Financiera (GFC) se convirtió en la primera clase magistral de la empresa sobre cómo identificar los riesgos con precios incorrectos y ejecutar transacciones complejas cuando otras se retiraron. Esta experiencia fundamental, que tuvo lugar entre 2009 y 2011, consistente en «desempolvar el manual de estrategias» proporcionando capital de rescate a través de pagarés y reestructurando los activos en dificultades estableció el marco operativo que impulsa la estrategia actual.
«Siempre nos hemos centrado mucho en la valoración errónea del riesgo», explica Friedman. «Siempre habrá desafíos y oportunidades, pero siempre estamos buscando dónde está ese riesgo mal valorado».
La década que siguió a la GFC vio a Peachtree construir sistemáticamente la infraestructura que ahora ofrece ventajas competitivas. La empresa integró sus operaciones verticalmente, incorporando la administración de propiedades, la administración de préstamos, la administración de la construcción y su agencia de corretaje en 2010. No se trataba solo de eficiencia operativa, sino de un posicionamiento estratégico para futuras dislocaciones del mercado.
Lo que es más significativo es que Peachtree comenzó a centrarse en gran medida en el crédito privado en 2014, al reconocer que la clase de activos tenía un precio «muy, muy incorrecto» y ofrecía importantes oportunidades. Si bien los competidores se apresuran a invertir en el crédito privado por primera vez, Peachtree cuenta con 15 años de experiencia en préstamos directos en más de 630 transacciones crediticias, con un historial notable: solo el 2% de las operaciones requirió la recuperación de activos, con una tasa de pérdida de solo el 0,17% sobre los 2.300 millones de dólares en capital crediticio desplegado.
El mercado actual valida cada decisión estratégica tomada en los últimos 18 años. Con más de 1 billón de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales que vencen en un entorno de tipos de interés radicalmente diferente, los bancos regionales se enfrentan a las mismas presiones que Peachtree aprendió a soportar durante la crisis financiera mundial.
La trayectoria de crecimiento de la empresa cuenta la historia: pasó de tener cinco empleados en 2007 a 100 en 2019, y ahora más de 300 miembros del equipo gestionan 4 000 millones de dólares en acciones y 8 000 millones de dólares en activos totales. Sin embargo, la escala por sí sola no explica su ventaja actual, sino la sofisticación operativa acumulada a lo largo de múltiples ciclos de mercado.
El entorno actual revela por qué la infraestructura importa más que el capital. Como señala Desai, «existe una gran cantidad de crédito privado, pero la mayoría de ellos han llegado a nosotros porque no pueden originarse. No tienen la infraestructura necesaria, no cuentan con los emisores, los aseguradores ni los que les presten servicios internos».
Dieciocho años de presencia en el mercado han creado otro foso competitivo: relaciones bancarias profundas con más de 40 contrapartes de instituciones financieras. Estas relaciones ahora brindan acceso a transacciones fuera del mercado, ya que los bancos buscan soluciones creativas para gestionar la presión regulatoria en torno a la exposición al mercado inmobiliario comercial.
«Los bancos están siendo muy constructivos, reflexivos y estratégicos en cuanto a la forma en que negocian el papel», explica Siegel. «La mayoría de estas transacciones se han realizado fuera del mercado y las contratamos principalmente de forma interna a través de nuestras relaciones bancarias actuales».
Implicaciones estratégicas de inversión:
• Reconocimiento de oportunidades basado en la experiencia: el manual de estrategias para la GFC de Peachtree de 2009 a 2011 es directamente aplicable al mercado actual, ya que proporciona marcos probados para situaciones especiales y el despliegue de capital de rescate
• La infraestructura como ventaja competitiva: 15 años de experiencia en crédito privado y operaciones integradas verticalmente permiten la ejecución cuando los nuevos participantes en el mercado no logran cerrar las operaciones que han suscrito
• Flujo de operaciones basado en relaciones: las relaciones bancarias profundas en más de 40 instituciones brindan acceso exclusivo a transacciones fuera del mercado, lo que crea ventajas competitivas sostenibles
• Protección comprobada contra las caídas: el historial de una tasa de retención de activos del 98% y un ratio de pérdidas del 0,17% en inversiones crediticias por valor de 2.300 millones de dólares demuestra que las capacidades de gestión de riesgos se han perfeccionado a lo largo de varios ciclos
• Validación del momento del mercado: la dislocación actual representa el tipo de oportunidad de «riesgo con precios incorrectos» que ha impulsado la estrategia de Peachtree desde su creación, con más de 3 años de trayectoria para su implementación
La discusión revela por qué este momento representa algo más que otra oportunidad de mercado. Es la convergencia de dos décadas de preparación estratégica con condiciones de mercado óptimas.
Para los inversores sofisticados que evalúan cómo la historia del mercado informa sobre las oportunidades actuales, este episodio ofrece una visión poco común de cómo las plataformas institucionales aprovechan la experiencia, las relaciones y la infraestructura para generar alfa en mercados dislocados.
Escucha la versión completa Punto de vista de Peachtree episodio para escuchar ejemplos detallados de cómo décadas de experiencia en el mercado se traducen en la ejecución de operaciones y la estrategia de inversión actuales. Siga a Peachtree Point of View en su plataforma de podcasts preferida para obtener información continua sobre los enfoques de inversión inmobiliaria de calidad institucional.
Red Schwab - «El sector inmobiliario comercial sigue siendo un caos», afirma Greg Friedman. Cree que los fundamentos que rodean a la industria se mantienen sólidos, pero los mercados de capitales siguen aumentando la incertidumbre sobre las perspectivas. Greg utiliza el bono del Tesoro a 10 años como punto de referencia para el sector inmobiliario comercial y habla de otras formas en las que la confianza ha cambiado en el sector.
GloBest - En una era difícil para la financiación de la CRE, estos hombres, mujeres, equipos y empresas han demostrado una destreza excepcional a la hora de navegar por aguas turbulentas. Lograron superar un período de tasas de interés elevadas y hacer frente con éxito a la caída de las valoraciones de las propiedades, una tendencia que ha hecho que la refinanciación sea particularmente difícil para muchos miembros del sector. Además, han demostrado una asombrosa habilidad para operar en los mercados de capitales, que se han vuelto cada vez más estrictos. Sus soluciones innovadoras y su firme liderazgo han allanado el camino para nuevas oportunidades en lo que ha sido un mercado impredecible.
Greg Friedman ofrece una amplia perspectiva del mercado inmobiliario. Utiliza el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años como indicador del mercado, pero observa inconsistencias en las últimas tendencias en comparación con las del sector inmobiliario. Greg cree que habrá mejores oportunidades de compra en el horizonte una vez que el sector inmobiliario toque fondo para construir una nueva base. Escuche la transmisión completa en Red Schwab.