Si está considerando el programa de visas EB-5 pero no tiene disponible el monto total de la inversión de $800,000, tal vez se pregunte: ¿puede usar un préstamo EB5 para financiar su inversión? La respuesta es sí, pero hay requisitos y consideraciones importantes que hay que entender.

El cambio de ley de 2022 aclaró los préstamos EB5

La Ley de Reforma e Integridad EB-5 de 2022 aportó una claridad significativa a la cuestión de los préstamos. «La nueva ley aclaró que los préstamos están bien. Antes de eso, no estaba claro si un préstamo estaba bien», explica Adam Greene, vicepresidente ejecutivo de EB-5 de Peachtree Group. Anteriormente, el servicio de inmigración había adoptado la posición de que los fondos prestados no calificaban como capital si no eran activos propios del inversor.

Según la nueva ley, los fondos donados o prestados pueden contabilizarse siempre que cumplan con dos requisitos clave: los fondos se obtuvieron «de buena fe» y no se utilizaron «para eludir ninguna limitación de las fuentes de capital permitidas».

Lo que el USCIS necesita ver para los préstamos EB-5

Al documentar un préstamo EB-5, el USCIS requiere evidencia específica:

• Un contrato de préstamo válido con condiciones claras
• Documentación de la fuente del préstamo y cómo se transfieren los fondos
• Prueba de que usted, y no otra persona, es responsable del reembolso
• Evidencia de la fuente de fondos del prestamista (a menos que provenga de un banco autorizado en EE. UU.)

«Siempre y cuando puedas rastrear el dinero hasta un préstamo de un banco autorizado en EE. UU., no pasa nada», señala Greene. «Sin embargo, si pides préstamos a particulares, tendrás que demostrar que su fuente de capital es legítima».

Fuentes de préstamos EB-5 válidas

Hay varios tipos de préstamos que pueden funcionar para las inversiones EB-5:

• Líneas de crédito con garantía hipotecaria
• Préstamos contra activos invertibles (préstamos con margen)
• Préstamos personales de bancos con garantías adecuadas
• Préstamos de compañías o fideicomisos de su propiedad
• Préstamos sin garantía, si están debidamente documentados

«Cualquiera de estos préstamos es válido siempre que exista un acuerdo de préstamo legalmente exigible y se pueda establecer que los fondos que obtiene del préstamo se obtuvieron de manera legítima», explica Greene.

Principales riesgos que se deben evitar

La mayor señal de alerta es intentar eludir los requisitos de fuente de fondos. «Si estás intentando hacer algo gracioso o engañoso o algo que simplemente facilite la documentación de tu fuente de fondos, estás infringiendo el espíritu de la ley EB-5 y correrás un alto riesgo de que te denieguen la I-526E», advierte Greene.

Otros riesgos incluyen:

• Acuerdos de préstamo insuficientemente documentados
• Préstamos garantizados por el propio proyecto EB-5
• Reembolso inmediato del préstamo con fondos sin fuente

Solución de préstamo EB-5 de Peachtree Group

Reconociendo las complejidades de la documentación de los préstamos EB-5, Peachtree Group ha creado un prestamista afiliado que otorga préstamos específicamente para los inversores EB-5. Este programa ofrece varias ventajas:

Estructura de préstamos sin garantía: «Tenemos un prestamista afiliado que, de hecho, concederá un préstamo a un inversor que no tenga un acuerdo de garantía formal contra los activos del prestatario», explica Greene. Esto elimina las posibles complicaciones con el servicio de inmigración en relación con las garantías reales de la propia inversión en la EB-5.

Plazos de reembolso flexibles: No es necesario reembolsar el préstamo hasta cinco años después de su originación. «Es muy posible, o incluso probable, que su inversión en la EB-5 se amortice en esos cinco años», señala Greene, lo que significa que los inversores podrían utilizar el capital EB-5 que hayan devuelto para reembolsar el préstamo. Por supuesto, los inversores EB-5 seguirían siendo personalmente responsables de cualquier déficit en los ingresos de reembolso, lo cual es necesario para cumplir con los requisitos de «riesgo» del programa EB-5.

Fuente de fondos simplificada: Dado que el prestamista afiliado obtiene fondos de un banco autorizado en EE. UU., el proceso de documentación se simplifica. «Podemos demostrar que financiamos a través de una línea bancaria y, por lo tanto, esa cantidad debería ser suficiente para la fuente de fondos», explica Greene.

Estructura de riesgo clara: Los inversores que utilizan 400 000 dólares de sus propios fondos más un préstamo de 400 000 dólares corren «el riesgo de recibir 800 000 dólares», lo que cumple con los requisitos del USCIS y, al mismo tiempo, ofrece flexibilidad de financiación.

El resultado final

«La nueva ley permite los préstamos de manera inequívoca; está escrito en el texto de la ley», enfatiza Greene.

El éxito requiere una planificación cuidadosa y una documentación adecuada. El préstamo debe representar un riesgo real para el inversor y deben cumplirse todos los requisitos de fuente de fondos.

El programa de préstamos afiliados de Peachtree Group está diseñado para cumplir con estos requisitos y, al mismo tiempo, ofrecer a los inversores opciones de financiación flexibles. Antes de continuar con cualquier estructura de préstamos EB-5, consulte con un abogado de inmigración con experiencia para garantizar el cumplimiento y evitar posibles complicaciones durante el proceso de adjudicación.

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Peachtree Group (“Peachtree”) has received I-956F approval from U.S. Citizenship and Immigration Services (USCIS), the federal agency that oversees the EB-5 Immigrant Investor Program, for the development of Madison Bradenton, a 240-unit multifamily community in Bradenton, Fla.

The approval marks another major step forward for Peachtree’s EB-5 program, which drives economic growth and job creation through foreign investment in U.S. projects.

“Madison Bradenton reflects the strong demand for high-quality multifamily housing in growing markets,” said Adam Greene, executive vice president of EB-5 at Peachtree. “This project underscores our ability to pair EB-5 financing with secured lending, delivering attractive opportunities for investors while meeting critical housing needs.”

This marks Peachtree’s fourth I-956F approved development. Previous projects include Home2 Suites by Hilton in Boone, N.C., Spring Hill Suites by Marriott in Bryce Canyon, Utah and TownePlace Suites by Marriott in Palmdale, Calif.

Peachtree launched its EB-5 program in 2023 and remains committed to delivering high-quality, job-creating projects nationwide.

Peachtree originated $47 million in floating-rate construction financing with a four-year term for the development. The project will include five four-story, elevator-serviced apartment buildings and one two-story carriage-style building, along with a clubhouse and several garage structures.

The 10.7-acre site at 303 301 Boulevard West sits in Manatee County, one of Florida’s fastest-growing areas. The location offers access to major employers, top healthcare centers and leisure destinations, including Siesta Key Beach, ranked among the nation’s best.

The community will feature 120 one-bedroom, 100 two-bedroom and 20 three-bedroom residences, averaging 1,027 square feet. Units will include stainless steel appliances, walk-in closets, granite countertops, kitchen backsplashes, ceiling fans, full-size washer-dryers and private patios or balconies.

Bradenton and the North Port–Sarasota–Bradenton metropolitan area continue to benefit from strong population growth, economic expansion and an appealing coastal lifestyle. With 81 percent of area jobs accessible within a 30-minute drive and leading employers in healthcare, government and retail, the market outlook remains highly favorable.

The EB-5 visa program allows foreign investors to obtain a green card in exchange for making a qualifying investment in a U.S. project that creates or preserves at least 10 full-time jobs. The minimum investment is $800,000.

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In a recent episode of the Peachtree Point of View podcast, Greg Friedman, CEO of Peachtree Group, sits down with Adam Greene, who heads the company's EB-5 program. Their conversation reveals how this unique financing mechanism can stimulate economic growth and job-creation while producing competitive advantages for commercial real estate investments.

For Peachtree Group investors, understanding EB-5 provides insight into how the firm enhances investment returns. The program works by connecting foreign nationals seeking U.S. green cards with development projects that need capital. These foreign investors contribute a minimum of $800,000 to qualifying projects that create U.S. jobs, and in exchange, they and their families receive a pathway to permanent residency.

The EB-5 capital typically comes at a lower cost than traditional financing sources, as foreign investors are primarily motivated by immigration benefits rather than financial returns. This allows Peachtree to replace more expensive layers of the capital stack with this efficient capital, potentially improving overall project economics.

Adam Greene, with 14 years of specialized experience in EB-5 and nearly three decades in construction financing, explains Peachtree's innovative approach: Unlike competitors who use a "best efforts" fundraising model, Peachtree fully underwrites and commits to projects upfront, then uses EB-5 capital as a take-out strategy. This eliminates execution risk while still delivering the financial advantages of EB-5 funding.

The podcast highlights a recent $25 million Home2 Suites hotel in Boone, North Carolina as an example. Located in a rural area qualifying for the $800,000 EB-5 investment threshold, the project successfully incorporated EB-5 capital to enhance its financial structure.

The conversation also touches on the proposed "Gold Card" visa program under the Trump administration, which differs significantly from EB-5 as it involves a $5 million donation to the U.S. Treasury rather than an investment in job-creating projects.

Key Takeaways for Peachtree Investors:

• Enhanced Returns: EB-5 capital can be used as a take-out strategy for more expensive financing in the capital stack, potentially improving investment returns for Peachtree's investors.
• Risk Mitigation: Peachtree's approach eliminates the funding uncertainty typically associated with EB-5 by fully underwriting projects upfront, ensuring deal execution regardless of EB-5 raise timing.
• Competitive Advantage: In today's tight lending environment, access to this alternative capital source provides Peachtree projects with a meaningful edge in deal structuring.
• Job Creation: EB-5 allows worthy, job-creating projects to obtain capital to get done, but only if they prove the extra benefit of job creation for their local economies.
• Program Stability: The EB-5 program is authorized through September 2027, with investments made before September 2026 being grandfathered under current     rules, providing a clear timeline for planning.

Listen to the full episode of Peachtree Point of View to gain deeper insights into how Peachtree leverages EB-5 financing to optimize returns on commercial real estate investments. Follow Peachtree Point of View on your favorite podcast platform for more strategic conversations on investment opportunities and financing innovations.

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