Oportunidades de inversión hotelera: navegando por el dislocado mercado actual
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El panorama de la inversión hotelera está experimentando una dislocación sin precedentes, lo que crea oportunidades únicas para los inversores inmobiliarios comerciales inteligentes. En un episodio reciente de Peachtree Point of View, Greg Friedman conversó con Bennett Webster, director y fundador de Alchemy Real Estate Advisors, para analizar cómo están evolucionando las estrategias de inversión hotelera en este turbulento entorno de mercado.
Mercado actual de inversiones hoteleras: las dificultades crean oportunidades
El mercado actual de inversiones hoteleras se caracteriza por dificultades significativas, pero esta dislocación está creando oportunidades sin precedentes. La firma de Webster ha cerrado 21 transacciones en menos de un año y otras 19 bajo contrato, lo que demuestra la naturaleza activa del sector de la inversión hotelera, que se encuentra en dificultades. «No hay escasez de oportunidades», señala Webster, mencionando desde la venta de billetes en Manhattan hasta la venta de bonos en Seattle.
La angustia no se limita a las ejecuciones hipotecarias tradicionales. Muchos propietarios de inversiones hoteleras se enfrentan a salidas obligatorias debido a los requisitos de renovación de la marca, a las presiones de los socios de capital o a los plazos de inversión tardíos, lo que crea una sólida cartera de vendedores motivados.
Tendencias de las transacciones de inversión hotelera: siga el dinero inteligente
Los datos del mercado revelan tendencias de inversión hotelera convincentes: aproximadamente el 50% del volumen de transacciones hoteleras en el primer semestre de 2024 involucró propiedades de menos de 50 millones de dólares, y la mayoría de las operaciones probablemente por debajo de los 25 millones de dólares. Estas oportunidades de inversión en hoteles más pequeños mantienen una sólida liquidez e integridad de precios, y a menudo se venden con un apalancamiento negativo a compradores regionales que se centran en la creación de valor operativo.
Curiosamente, los mercados que antes estaban en dificultades están atrayendo un renovado interés por la inversión hotelera. Como observa Webster, «he observado más actividad alcista y más sentimiento alcista en San Francisco en las últimas dos semanas que en los últimos dos años». Este cambio sugiere que el capital invertido en hoteles para pacientes pacientes está comenzando a identificar oportunidades para pescar en los fondos marinos en mercados que antes eran difíciles.
Enfoques estratégicos de inversión hotelera
Una inversión hotelera exitosa en el mercado actual requiere un enfoque refinado. Webster recomienda tres estrategias clave de inversión hotelera:
La diversificación impulsa el éxito de la inversión hotelera. Diríjase a los mercados en los que tenga escala operativa y relaciones con prestamistas establecidas. En lugar de concentrar el capital en un único activo principal, múltiples oportunidades de inversión en hoteles más pequeños pueden proporcionar una rentabilidad superior ajustada al riesgo.
La financiación creativa mejora la rentabilidad de las inversiones hoteleras. Con la financiación tradicional limitada, los compradores de inversiones hoteleras exitosas están aprovechando las hipótesis de préstamos de CMBS, negociando períodos de solo interés durante la estabilización y estructurando acuerdos que aborden los requisitos de liquidez de los compradores y vendedores.
La visión a largo plazo maximiza el valor de la inversión hotelera. Como subraya Webster, «la estructura de capital es temporal, pero el precio de compra es permanente». Para los profesionales de la inversión hotelera comprometidos y con capacidad operativa, la actual dislocación de precios presenta oportunidades de compra generacionales, a pesar del aumento temporal de los costos de financiación.
Catalizadores de la inversión hotelera: el factor de renovación
Un catalizador fundamental que impulsa las actuales oportunidades de inversión hotelera es el mantenimiento diferido y las renovaciones exigidas por la marca. Muchos propietarios de inversiones hoteleras que retrasaron las mejoras de capital durante la COVID se enfrentan ahora a ultimátums por parte de las marcas hoteleras: renovar o perder la bandera. Esta dinámica crea situaciones de venta forzosa que benefician a los compradores de inversiones hoteleras bien capitalizados que están dispuestos a comprometer el capital necesario para mejorar sus propiedades.
El entorno actual de inversión hotelera favorece en gran medida a los inversores pacientes y bien capitalizados que pueden actuar con decisión cuando surgen oportunidades. Para aquellos que están en condiciones de ejecutar, el dislocado mercado actual de inversiones hoteleras ofrece puntos de entrada atractivos que tal vez no existan una vez que los mercados de capital se normalicen y la competencia se intensifique.
¿Está listo para explorar estrategias avanzadas de inversión hotelera y perspectivas de mercado? Escuche el episodio completo del podcast Peachtree Point of View, que presenta el análisis completo de Bennett Webster sobre las oportunidades de inversión hotelera y la dinámica del mercado actuales.
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La realidad del mercado: activos sólidos, estructuras de capital rotas
A diferencia de los ciclos anteriores, en los que las dificultades se derivaban de problemas fundamentales con los activos, las oportunidades actuales están impulsadas principalmente por la volatilidad de los mercados de capitales. Como explica Michael Ritz: «En general, los fundamentos de la mayoría de los activos inmobiliarios comerciales fuera de la oficina están funcionando bastante bien. Pero lo que estamos viendo es solo el aumento del nivel de volatilidad» en los mercados de capital.
Esto crea un entorno único en el que los activos de alta calidad se negocian con valoraciones con descuentos no por problemas operativos, sino por restricciones de financiación y desafíos en la estructura de capital.
La disrupción del mercado de deuda
El principal impulsor de la oportunidad actual reside en la drástica revaluación de la deuda. Con la tasa de financiación garantizada a un día (SUAVE), al pasar de niveles cercanos a cero durante la pandemia a los elevados tipos actuales, la financiación tradicional se ha vuelto más cara. Los bancos ahora optan por reducir la ratio entre préstamos y valores y, al mismo tiempo, exigen ratios de cobertura del servicio de la deuda más altos, lo que crea importantes brechas de capital.
Considera lo siguiente: una simple expansión de la tasa de capitalización del 8% al 9% puede reducir el valor de un activo de 100 millones de dólares a 89 millones de dólares de un día para otro. Si se combina con la reducción de la relación entre préstamos y valores, los propietarios de propiedades se enfrentan a importantes déficits de liquidez que crean puntos de entrada para los inversores en situaciones especiales.
Tres grupos de inversión clave
Los inversores deben centrarse en tres áreas de oportunidad principales:
Adquisiciones fuera del mercado: asegurar hoteles de bajo rendimiento o con precios incorrectos, así como determinados sectores multifamiliares, de viviendas para estudiantes, autoalmacenamiento y otros sectores inmobiliarios comerciales para su reposicionamiento y estabilización.
Soluciones de renta variable preferidas e híbridas: proporcionan capital flexible a los patrocinadores que necesitan liquidez para adquisiciones, desarrollo o refinanciación con estructuras diseñadas para proteger la base y mejorar los rendimientos actuales.
Compras de prestamistas en dificultades: Adquirir activos directamente de los bancos mediante transacciones de escritura sustitutiva o posteriores a la ejecución hipotecaria, a menudo con descuentos en los saldos de los préstamos pendientes y muy por debajo del costo de reposición.
El punto óptimo de la hospitalidad
Los hoteles presentan oportunidades particularmente atractivas, con una exposición desmesurada a los vencimientos de deuda a corto plazo debido a años de financiación «extendida y fingida». El sector se enfrenta a unos gastos de capital diferidos de entre 15 y 20 000 millones de dólares, lo que coincide con los activos acumulados durante el aumento de la oferta de 2008 que ahora requieren su ciclo típico de renovación de 14 años.
Por qué los jugadores tradicionales no pueden competir
La oportunidad existe precisamente porque pocas empresas pueden ofrecer las soluciones híbridas que exigen estas situaciones. El éxito exige capacidades en materia de capital y crédito, que permitan realizar inversiones estructuradas, como la deuda junior con amortización contingente («notas de esperanza»), las posiciones de capital preferentes o las estrategias de conversión de deuda a compra.
Por qué la inversión en situaciones especiales funciona ahora
Para los inversores que evalúan oportunidades de inversión en situaciones especiales, la clave es asociarse con operadores que posean la flexibilidad de capital y la experiencia operativa necesarias para sortear estructuras de operaciones complejas. El entorno actual recompensa a quienes pueden aprovechar rápidamente las oportunidades que los prestamistas y proveedores de capital tradicionales no pueden aprovechar.
Como señala Greg Friedman, esto representa la mayor oportunidad de riesgo con precios incorrectos en el sector inmobiliario comercial en la actualidad. La pregunta para los inversores no es si estas oportunidades existen, sino si están en condiciones de capitalizarlas antes de que el mercado se corrija.
Para profundizar en la dinámica del mercado y las estrategias de inversión que se analizan aquí, escuche la conversación completa en Podcast Peachtree Point of View. El episodio ofrece información adicional sobre cómo los inversores pueden sortear el panorama actual de situaciones especiales y posicionarse para obtener rentabilidades desmesuradas en este entorno de mercado único.
NO SE TRATA DE UNA OFERTA O SOLICITUD PARA COMPRAR NINGÚN VALOR. LA OFERTA SE HACE ÚNICAMENTE MEDIANTE EL MEMORANDO DE COLOCACIÓN PRIVADA. VALORES OFRECIDOS A TRAVÉS DE FINRA/SIPC, MIEMBRO DE PEACHTREE PC INVESTORS, LLC.
ATLANTA (21 de julio de 2025) - Peachtree Group («Peachtree»), una plataforma líder de inversiones inmobiliarias comerciales con integración vertical, anunció hoy el lanzamiento de su Peachtree Special Situations Fund, un fondo de 250 millones de dólares diseñado para desbloquear el valor de activos hoteleros y otros activos inmobiliarios comerciales de alta calidad y con precios incorrectos debido a la falta de liquidez actual del mercado de capitales, y no a los fundamentos subyacentes.
«Creemos que los próximos 12 a 18 meses ofrecen algunas de las oportunidades ajustadas al riesgo más atractivas que hemos visto desde la crisis financiera mundial», dijo Greg Friedman, director gerente y director ejecutivo de Peachtree. «A medida que se intensifican las tensiones en los balances y los obstáculos de refinanciación en el sector hotelero y otros sectores inmobiliarios comerciales, Peachtree se encuentra en una posición única para invertir capital donde más se necesita, ofreciendo rentabilidades atractivas y, al mismo tiempo, soluciones reales tanto para los patrocinadores como para los prestamistas».
Con casi 1 billón de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales que vencen en 2025 y los hoteles soportan algunas de las mayores cargas de refinanciación y gastos de capital, el Fondo para Situaciones Especiales de Peachtree está en condiciones de intervenir cuando el capital tradicional se ha reducido.
Muchos propietarios de hoteles y bienes raíces comerciales que financiaron propiedades en la era de las tasas de interés cero ahora se enfrentan a brechas en sus acumulaciones de capital, ya que las tasas se mantienen elevadas y la liquidez se reduce. La estrategia de Peachtree cierra esta brecha al ofrecer soluciones creativas de capital protegidas contra las caídas para reposicionar los activos y liberar el valor incorporado.
«Este fondo trata de capitalizar la dislocación, no el caos», dijo Friedman. «Nos centramos en activos de alta calidad que no estén en crisis por factores sistemáticos sino por la estructura del capital, y lo hacemos con la velocidad, la creatividad y la certeza de ejecución que han definido la reputación de Peachtree durante más de una década».
El Fondo para Situaciones Especiales se centra en inversiones que se sitúan entre las de valor añadido y las oportunistas, y combina un atractivo potencial alcista con una protección significativa a la baja. Las estrategias principales incluyen:
· Adquisiciones fuera del mercado: asegurar hoteles de bajo rendimiento o con precios incorrectos, así como determinados sectores multifamiliares, de viviendas para estudiantes, autoalmacenamiento y otros sectores inmobiliarios comerciales para su reposicionamiento y estabilización.
· Soluciones de capital preferentes e híbridas: proporcionan capital flexible a los patrocinadores que necesitan liquidez para adquisiciones, desarrollo o refinanciación con estructuras diseñadas para proteger la base y mejorar los rendimientos actuales.
· Compras de prestamistas en dificultades: Adquirir activos directamente de los bancos mediante transacciones de escritura sustitutiva o posteriores a la ejecución hipotecaria, a menudo con descuentos en los saldos de los préstamos pendientes y muy por debajo del costo de reposición.
La plataforma totalmente integrada de Peachtree abarca los préstamos directos, la financiación de CPACE, el desarrollo, las adquisiciones y los mercados de capitales, y proporciona una perspectiva única sobre la dinámica cambiante del mercado. Las relaciones duraderas con los bancos comunitarios y regionales y otras partes interesadas permiten a Peachtree buscar oportunidades de alto valor antes de que lleguen al mercado en general.
«Somos la primera opción cuando un patrocinador o prestamista necesita una solución rápida y confiable», dijo Friedman. «La rapidez y la seguridad del cierre son fundamentales en este entorno, especialmente cuando se trata de paquetes de capital complejos y pagarés en dificultades».
El fondo se centra geográficamente en todo el país, y se espera un flujo de operaciones significativo en los mercados con sólidos fundamentos de demanda y recientes reajustes de precios, incluidos Texas, Florida y California. Peachtree espera cerrar su primer cierre en los próximos 60 a 90 días y completar el cierre final dentro de los 18 meses previstos tras el cierre inicial.
NO SE TRATA DE UNA OFERTA O SOLICITUD PARA COMPRAR NINGÚN VALOR. LA OFERTA SE HACE ÚNICAMENTE MEDIANTE EL MEMORANDO DE COLOCACIÓN PRIVADA. VALORES OFRECIDOS A TRAVÉS DE FINRA/SIPC, MIEMBRO DE PEACHTREE PC INVESTORS, LLC.
Todos los ejecutivos hablan de la ventaja competitiva, pero la mayoría se perjudica voluntariamente entre un 20 y un 30% debido a la falta crónica de sueño. Si bien su competencia depende de la cafeína y la fuerza de voluntad, usted debe operar con una biología optimizada. La optimización del sueño es un nicho de mercado que se ha convertido en una industria de 435 000 millones de dólares.
En un episodio reciente de Peachtree Point of View, el director ejecutivo de Peachtree Group, Greg Friedman, se reúne con la Dra. Anne Marie Morse, neuróloga y especialista en medicina del sueño, para explorar cómo la optimización del sueño puede convertirse en su herramienta de rendimiento más poderosa.
La Dra. Morse trabaja con ejecutivos de alto nivel y atletas competitivos que exigen un rendimiento máximo, y sus conocimientos ponen a prueba todo lo que cree saber sobre la gestión del tiempo y la ventaja competitiva. Como persona que trata trastornos del sueño poco frecuentes mientras consulta a personas de alto rendimiento de todo el mundo, nos revela por qué dormir entre 4 y 6 horas puede ser lo que le impide cerrar el próximo gran negocio.
«Cuando comprometes tu sueño de forma crónica, empiezas a olvidar a la persona que eres de manera óptima y comienzas a aceptar una versión inferior de lo que eres, incluso si todavía te consideran una persona de alto rendimiento», explica el Dr. Morse. La ciencia es clara: los ejecutivos que duermen poco tardan más en completar las tareas, toman decisiones más arriesgadas y pierden oportunidades que los competidores con más experiencia aprovechan.
Conclusiones clave:
Toma de decisiones estratégicas: La falta de sueño compromete el juicio y aumenta las conductas de asunción de riesgos, precisamente lo que no puede permitirse en las negociaciones de alto riesgo y en las decisiones de mercado
ROI en reposo: Dormir de 7 a 9 horas no es tiempo de productividad perdido: es tu ventaja competitiva la que te permite trabajar de manera más eficiente y tomar mejores decisiones que la competencia que tus competidores que trabajan de 4 a 6 horas
Rendimiento de viaje: Los patrones de sueño irregulares derivados de los viajes frecuentes no solo provocan fatiga, sino que también crean ventanas de rendimiento inconsistentes que pueden costarle ofertas y oportunidades
La salud como riqueza: La falta crónica de sueño aumenta el riesgo de mortalidad y compromete la salud cardiovascular, lo que podría acortar sus años de ingresos más productivos
La conversación también explora las estrategias prácticas de gestión del tiempo para ejecutivos ocupados, el uso estratégico de estimulantes y por qué la rutina a la hora de dormir podría estar saboteando la calidad del sueño.
¿Estás listo para descubrir cómo la ciencia del sueño puede convertirse en tu ventaja injusta? Escuche el episodio completo de Peachtree Point of View para conocer las estrategias específicas que utilizan las personas con mejor desempeño para optimizar sus ritmos circadianos en los momentos de mayor toma de decisiones.
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