This content is adapted from a Bisnow National Opportunity Zones Digital Summit panel moderated by Greg Friedman, CEO of Peachtree Group, featuring Matt Peurach, Partner at Seyfarth Shaw, and Michael Torhan, Tax Partner at EisnerAmper.
The Opportunity Zones program is entering a transformative phase. With OZ 2.0 making the program permanent and introducing enhanced incentives for rural investments, sophisticated investors need to understand how these changes impact both existing holdings and future deployment strategies.
The 2026 Valuation Challenge
For investors who deployed capital into OZ 1.0 funds, December 31, 2026, deferral deadline is approaching rapidly. This creates a critical planning imperative around asset valuation.
"When the deferral period is up, you're paying tax on the lesser of the amount that you put into the OZ fund or the fair market value of your interest on December 31, 2026," explains Matt Peurach. Given commercial real estate valuations have declined approximately 20% on average since 2021, many investors may benefit from establishing current fair market values through formal appraisals.
Michael Torhan emphasizes the importance of documentation: "Fair market value throughout the tax code and throughout case law is generally what would a buyer and seller be willing to exchange for. Obviously, if the asset is still being held, you would want to get some kind of appraisal, some valuation report, really to support that number, to support the tax reporting position."
OZ 2.0 Creates Permanent Framework
The most significant change under OZ 2.0 is permanency. Rather than a fixed endpoint, the program now offers rolling five-year deferral periods for new investments beginning in 2027.
"Under OZ 2.0, you've got a fixed five-year rolling deferral period. So, it kind of doesn't matter from that perspective when you're putting your gains into the OZ fund, you get to defer it for five years," notes Pierock. This structural change eliminates the diminishing returns problem that plagued late-stage OZ 1.0 investments.
Additionally, new Qualified Rural Opportunity Funds offer supercharged benefits. Investments in designated rural zones qualify for a 30% discount on deferred gains versus the standard 10%, along with relaxed substantial improvement requirements. The new rural zone maps will be released in July 2026, creating strategic opportunities for investors who can position assets in advance.
Strategic Considerations for 2025-2026
The transition period between OZ 1.0 and OZ 2.0 presents unique challenges. Investors realizing capital gains today face a compressed timeline, as Pierock points out: "If I'm a taxpayer that realized a capital gain and I'm interested in pursuing a tax mitigation strategy for that and I want to do an opportunity zone investment, number one, I only have one 180 day period to put my gain into an OZ fund."
Furthermore, zone redesignations every 10 years under OZ 2.0 introduce new uncertainty. Projects currently in development within existing zones may face questions about grandfathering if their zone loses designation. While guidance is expected, proactive engagement with state offices regarding zone designations becomes critical for developers with multi-year timelines.
For commercial real estate investors and developers, the message is clear: the Opportunity Zones program remains one of the most powerful tax incentives available, but maximizing benefits requires sophisticated structuring, proactive valuation planning, and close attention to the evolving regulatory framework.
Key Takeaways
Listen to the full discussion on the Peachtree Point of View podcast for deeper insights into structuring Opportunity Zone investments, navigating state-level conformity issues, and capitalizing on the permanent OZ framework. To learn more about Opportunity Zones, read the article “Opportunity Zones 2.0: What Investors Need to Know About the New Tax Law (2025 Update)”. It summarizing a conversation between Greg Friedman and Jason Watkins, partner at Novogradac & Company and chair of the national Opportunity Zones working group.
Please note, this podcast does not provide legal or tax advice. Before investing in any tax-advantaged program, consult with your CPA or a tax attorney to ensure you are eligible to benefit from the program's tax advantages.
ATLANTA (8 de julio de 2025) - Peachtree Group, una importante firma de inversiones inmobiliarias comerciales con una cartera multimillonaria de inversiones en acciones y deuda, ha lanzado su última propiedad hotelera estructurada como Fideicomiso estatutario de Delaware (DST). El SpringHill Suites Phoenix West Avondale, de 128 habitaciones, se encuentra en Avondale, Arizona, dentro del área metropolitana de Phoenix.
Esta es la novena oferta de verano de Peachtree desde que la empresa lanzó el programa en 2022.
El SpringHill Suites Phoenix West Avondale abrió sus puertas en agosto de 2024 y está en condiciones de beneficiarse del fuerte crecimiento demográfico y la expansión económica de la zona. Avondale es una de las ciudades de más rápido crecimiento en el condado de Maricopa, con nuevos desarrollos residenciales y comerciales que impulsan la demanda local. El área metropolitana más amplia de Phoenix sumó casi 85,000 residentes entre 2023 y 2024 y sigue figurando entre las regiones de más rápido crecimiento del país.
«Esta propiedad recientemente desarrollada representa todo lo que buscamos en una oferta de DST. Cuenta con unos sólidos fundamentos de mercado, una marca líder y una ventaja a largo plazo respaldada por canales de demanda sostenidos en los sectores corporativo, sanitario y de ocio», afirmó Tim Witt, presidente de 1031 Exchange and DST Products en Peachtree.
SpringHill Suites atiende al creciente segmento de suites al ofrecer alojamiento elegante, diseño moderno, suites ampliadas y comodidades mejoradas. Además, el hotel no requerirá un plan de mejoras inmobiliarias para cambiar de propietario y se beneficiará de la afiliación a la marca SpringHill Suites y a la plataforma global de distribución y fidelización de Marriott, que superó los 228 millones de miembros en 2025.
«El SpringHill Suites Phoenix West Avondale brinda a los inversores acceso a un activo recién construido y libre de deudas en una de las áreas metropolitanas de más rápido crecimiento del país», dijo Witt. «Es una oportunidad ideal para aquellos que buscan el aplazamiento de impuestos a través de un intercambio 1031 manteniendo al mismo tiempo la exposición al sector hotelero, que sigue demostrando unos fundamentos sólidos y una resiliencia a largo plazo».
Las ofertas de verano de Peachtree ofrecen una opción eficiente desde el punto de vista fiscal para los inversores que reinvierten las ganancias de bienes inmuebles apreciados. Las nueve ofertas en horario de verano de la empresa representan más de 291 millones de dólares en transacciones inmobiliarias sin deudas. Cada propiedad se alinea con la estrategia de Peachtree de adquirir hoteles de marca en mercados de alto crecimiento, buscar oportunidades de valor agregado y aprovechar la experiencia de una administración hotelera para impulsar el rendimiento y el valor a largo plazo.
Peachtree continúa apoyando a 1031 inversores bursátiles al ofrecer una ruta simplificada hacia inversiones inmobiliarias pasivas y generadoras de ingresos que se alinean con el compromiso de la empresa de generar retornos sólidos y ajustados al riesgo.
Las ofertas de valores son distribuidas por Peachtree PC Investors, LLC, miembro: FINRA/SIPC. Este anuncio no constituye una oferta de compra de valores. Los intereses del horario de verano son ilíquidos, especulativos e implican un alto grado de riesgo. El posible inversor debe consultar con su propio asesor fiscal sobre una inversión en DST Interests y sobre la calificación de su transacción en virtud de la sección 1031 para sus circunstancias específicas.
ATLANTA (2 de mayo de 2025) - Peachtree Group, una importante firma de inversiones inmobiliarias comerciales con una cartera multimillonaria de inversiones en acciones y deuda, ha lanzado su última propiedad hotelera estructurada como un fideicomiso estatutario de Delaware (DST), el Residence Inn Ocean Township, de 114 habitaciones, ubicado en la costa de Jersey, en Nueva Jersey. Esta es la octava oferta de verano de Peachtree desde que se lanzó el programa en 2022.
»Esta propiedad recientemente desarrollada representa todo lo que buscamos en una oferta de verano, sólidos fundamentos del mercado, una marca líder en estadías prolongadas y una ventaja a largo plazo impulsada por los vientos a favor seculares en los viajes,», dijo Tim Witt, presidente de 1031 Exchange/DST Products en Peachtree.
El Residence Inn Ocean Township se encuentra en el condado de Monmouth, uno de los condados más ricos de los EE. UU., conocido por sus altos ingresos medios y su dinámica economía durante todo el año. El hotel se beneficia de su proximidad a populares destinos de playa, como Asbury Park, Long Branch y Sandy Hook, lo que satisface la constante demanda de ocio. La economía diversa de la región, basada en la atención médica, la educación y la tecnología, impulsa las necesidades de alojamiento constantes durante todo el año. De cara al futuro, Netflix invertirá 900 millones de dólares para reconvertir la cercana ciudad de Fort Monmouth y convertirla en su principal centro de producción en la costa este, un proyecto que se espera genere 3500 empleos en la construcción y 1500 empleos permanentes, además de impulsar aún más la demanda hotelera.
«Con la apertura del Residence Inn Ocean Township en 2024, brindamos a los inversores acceso a un activo generador de ingresos sin deudas en un mercado costero de primer nivel. Es una opción estratégica para los inversores que buscan aplazar sus impuestos a través de una bolsa de 1031 dólares y, al mismo tiempo, preservar su exposición a uno de los sectores más resilientes del sector inmobiliario comercial», afirmó Witt.
Las propiedades de verano de Peachtree presentan una opción atractiva para 1031 inversores bursátiles que buscan reinvertir las ganancias de la venta de bienes inmuebles apreciados y, al mismo tiempo, aplazar los impuestos y mantener la exposición al sector hotelero. Las ocho ofertas de verano de la firma suman más de 220 millones de dólares en transacciones inmobiliarias sin deudas, cada una alineada con la estrategia central de Peachtree de adquirir marcas hoteleras reconocidas en mercados de alto crecimiento, buscar oportunidades de valor agregado y aprovechar los equipos de administración hotelera experimentados para impulsar el rendimiento a largo plazo y la creación de valor.
Peachtree sigue alineándose con los principios fundamentales de la bolsa 1031, ofreciendo a los inversores un camino fluido y eficiente desde el punto de vista fiscal para convertir las ganancias de capital en inversiones inmobiliarias pasivas generadoras de ingresos.
Las ofertas de valores son distribuidas por Peachtree PC Investors, LLC, miembro: FINRA/SIPC. Este anuncio no constituye una oferta de compra de valores. Los intereses del horario de verano son ilíquidos, especulativos e implican un alto grado de riesgo. El posible inversor debe consultar con su propio asesor fiscal sobre una inversión en DST Interests y sobre la calificación de su transacción en virtud de la sección 1031 para sus circunstancias específicas.
En el último episodio de Punto de vista de Peachtree, DIRECTOR EJECUTIVO Greg Friedman se sienta con Tim Witt, un experto experimentado con más de 30 años de experiencia, para explorar estrategias de inversión eficientes desde el punto de vista fiscal en bienes raíces comerciales. Este profundo debate explora varias estrategias que pueden ayudar a los inversores a preservar y aumentar su patrimonio y, al mismo tiempo, minimizar la exposición fiscal.
Tim, quien lidera La estrategia DST (Delaware Statuary Trust) de Peachtree, aporta una gran cantidad de conocimientos derivados de su experiencia como analista All-Star del Wall Street Journal y de su amplia experiencia en inversiones alternativas. Durante la conversación, desglosa las estructuras de inversión complejas en información digerible que los inversores encontrarán valiosa.
Fideicomisos estatutarios de Delaware (DST)
Tim explica cómo DST funcionan como una herramienta poderosa para los inversores inmobiliarios comerciales que buscan pasar de la propiedad activa a la pasiva y, al mismo tiempo, aplazar los impuestos sobre las ganancias de capital a través de 1031 bolsas. Comparte ejemplos reales de cómo los inversores pueden mantener su impulso de creación de riqueza y reducir el impacto de los impuestos, que de lo contrario podrían quedarse con entre el 30 y el 40% de sus ingresos por la venta de propiedades.
Zonas de oportunidad
El programa de zonas de oportunidad fue creado por la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos de 2017. Greg y Tim exploran cómo estas inversiones pueden ofrecer tanto un aplazamiento de impuestos como una revalorización libre de impuestos cuando se mantienen durante diez años. Comparten la exitosa historia de Peachtree al desarrollar un hotel en el centro de Phoenix y hablan sobre su proyecto actual en Maui, destacando cómo identificaron por primera vez las oportunidades que tienen sentido independientemente de los posibles beneficios fiscales.
Depreciación de bonificaciones
Por último, examinan las estrategias de depreciación de las bonificaciones y su posible reactivación con la próxima legislación tributaria, y ofrecen información sobre cómo los diferentes tipos de inversores podrían beneficiarse de estos programas.
Quizás lo más valioso sea su franca discusión sobre las dificultades de las decisiones de inversión impulsadas por los impuestos. Ambos expertos hacen hincapié en la importancia de evaluar primero las inversiones en función de sus méritos fundamentales, y que los beneficios fiscales sirvan de mejora y no de motivación principal.
Para los inversores que buscan optimizar su estrategia de inversión inmobiliaria y, al mismo tiempo, gestionar la exposición fiscal, este episodio ofrece información práctica de dos veteranos del sector. Ya sea que esté pensando en hacer la transición de la propiedad inmobiliaria activa a la pasiva, esté estudiando la posibilidad de invertir en Opportunity Zone o simplemente esté buscando entender mejor las estrategias de inversión eficientes desde el punto de vista fiscal, esta conversación le ofrece una perspectiva valiosa y consejos prácticos.
Escucha el episodio completo de Punto de vista de Peachtree para profundizar en estas estrategias y saber cómo podrían encajar en su cartera de inversiones. Disponible ahora en tu plataforma de podcasts favorita.
Tenga en cuenta que este podcast no proporciona asesoramiento legal o fiscal. Antes de invertir en cualquier programa con ventajas fiscales, consulta con tu contador público certificado o con un abogado especializado en impuestos para asegurarte de que cumples los requisitos para beneficiarte de las ventajas fiscales del programa.