슈왑 네트워크: 난관 속 상업용 부동산 '헤드 페이크'
그렉 프리드먼이 슈왑 네트워크와 함께 2025년 CRE의 전망에 대해 이야기했습니다
연방준비은행이 9월에 연방기금 금리를 50베이시스 포인트 인하하면서 상업용 부동산 (CRE) 투자에 미치는 영향에 대한 새로운 논의가 촉발되었습니다.일각에서는 저금리 환경으로의 복귀에 대한 낙관론이 나오고 있지만, 채권 시장은 장기 금리가 여전히 높은 수준을 유지하고 인플레이션 리스크가 지속되고 있다는 점에서 다른 양상을 보이고 있습니다.이는 연준이 정한 단기 금리와 10년물 국채 같은 장기 금리가 독립적으로 움직이는 경우가 많다는 점을 상기시켜 주는 좋은 소식입니다.
오늘날의 고금리 환경은 CRE의 가치 펀더멘털을 재편합니다.현재 10년물 재무부 금리는 약 4% 로 2022년 이전 평균의 두 배에 달하므로 CRE 가치를 재조정해야 합니다.2022년 최고점 이후 CRE 가치가 20% 하락했다는 보고에는 맥락이 필요합니다. 이러한 가치 평가는 크게 달라진 금리 환경에 뿌리를 두고 있습니다.오늘날의 시나리오는 성장 추세가 둔화될 것으로 보여 투자자들은 더 오랜 기간 더 높은 금리라는 “새로운 경기”에 적응해야 합니다.
CRE 자산 전반에 걸쳐 다양한 부문이 서로 다른 방식으로 높은 금리에 대응합니다.예를 들어, 호텔은 여행이 회복됨에 따라 탄탄한 수요의 혜택을 누리고 있으며, 다세대 자산은 리파이낸싱 압박에도 불구하고 계속해서 탄력성을 보이고 있습니다.그러나 오피스 자산은 세속적 문제와 금리 중심 문제로 인해 상당한 부담을 안고 있습니다.
미연준이 금리인하를 단행하고 있음에도 불구하고, CRE 자산, 특히 만기일이 다가오는 자산에 대한 리파이낸싱은 지속적인 어려움을 안겨주고 있습니다.금리가 인상되면 부채 비용이 상승하고 현금 흐름이 위축되는 동시에 전체 자산 가치 평가에 영향을 미쳐 스트레스가 가중됩니다.
역풍에도 불구하고 현재 환경은 전략적이고 민첩한 투자자에게 독특한 기회를 제공합니다.금리 인상은 자산 가치를 떨어뜨릴 수 있지만, 적당한 레버리지와 미래 지향적 전략으로 오늘날의 시장을 헤쳐나갈 준비가 되어 있는 투자자에게는 오늘날의 과제가 미래의 역풍으로 발전할 수 있습니다.연준의 최근 움직임은 “장기 상승” 시대를 의미하므로, 빠르게 적응하는 CRE 투자자들은 전례 없는 기회를 찾을 수 있으며, 이는 상업용 부동산 분야에서 결정적인 조치를 취할 수 있는 절호의 순간입니다.
피치트리 그룹의 CEO이자 전무 책임자인 그렉 프리드먼이 이 주제에 대해 논의하는 것을 참조하십시오. CNBC의 패스트 머니.
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야후!금융: 호텔 부문은 공급이 '줄어든' 상황에서 이익을 얻습니다
피치트리 CEO 그렉 프리드먼은 최근 야후 파이낸스 쇼 카탈리스트의 매디슨 밀스와 시장에 대한 통찰력을 공유했습니다.
야후 — 촉매제 - 상업용 부동산 시장 (CRE) 은 장기화된 고금리 환경 속에서 어려움을 겪었으나, 수요가 공급을 넘어서면서 호텔이 지속적으로 실적을 앞질렀습니다.피치트리 그룹 CEO 그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 이 카탈리스트에 합류하여 시장 전망에 대해 논의했습니다.
프리드먼은 팬데믹이 신규 공급 성장을 “둔화”시켰으며 제한된 신축 공사로 수요가 증가함에 따라 호텔 산업이 공급 제한으로 이익을 얻고 있다고 믿고 있다고 설명했습니다.그는 호텔 부문의 공급은 40% 감소했지만 수요는 여전히 탄력적이라고 지적합니다.
프리드먼은 “투자 관점에서 볼 때” 호텔 자산은 더 높은 상한선으로 거래된다고 지적합니다.프리드먼은 금리가 계속 인상될 것으로 예상됨에 따라 “마이너스 레버리지는 줄어들 것”이라고 강조하며, 이로 인해 이 부문은 점점 더 매력적으로 변하고 있습니다.
사무실 공간과 관련하여 Friedman은 회복 가능성을 보고 있습니다.그는 “오피스 부문 전반에서 바닥을 향해 가고 있는 것 같다”고 말하며, 새로운 용도로 용도 변경 및 탈바꿈하는 빈 공간이 늘어나고 있다고 지적했습니다.그는 “투자 가능성이 더 높아지는 방향으로 나아가고 있다고 생각한다”고 덧붙였다.
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그렉 프리드먼과 마크 잔디와 함께 하는 피치트리 그룹의 시장 업데이트
무디스 애널리틱스의 수석 이코노미스트인 마크 잰디가 피치트리 그룹의 최고경영자 겸 CEO인 그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 과 함께 4분기 시장 업데이트를 진행했습니다.
2025년으로 접어들면서도 피치트리 그룹은 미국 경제에 대해 여전히 낙관적입니다.정책 변화부터 시장 확장에 이르기까지 위험이 지속되지만 기본 펀더멘털은 견고합니다.Moody's Analytics의 수석 이코노미스트 마크 잔디 (Mark Zandi) 는 최근 초청 연설자로 나서 경제 회복력과 특히 상업용 부동산 관련 당면 과제에 대한 통찰력을 공유했습니다.
경제 하이라이트 및 주요 인사이트
Mark는 노동 참여 증가와 생산성 향상에 힘입어 GDP 성장률이 2.5% 에서 3% 사이가 될 것으로 예상되는 미국 경제의 탁월한 성과를 강조했습니다.실업률이 약 4% 에 머물러 있는 등 노동시장은 여전히 견조하며, 가구, 특히 상위 소득 계층의 가구들은 탄탄한 자산 가치와 낮은 부채 상환 비율의 혜택을 받고 있습니다.그러나 그는 인플레이션과 고금리 부채로 인한 부담을 느끼고 있는 저소득 가구에 대한 압박을 지적했습니다.이러한 대조는 경제 지표 호조와 국민 심리 간의 격차를 야기합니다.
2025년의 위험 및 전망
그는 2025년 경제 환경을 좌우할 수 있는 몇 가지 주요 리스크에 대해 다음과 같이 설명했습니다.
- 관세 및 이민 정책: 예상되는 관세 인상과 엄격한 이민 규정은 인플레이션을 증폭시키고 특히 건설 및 농업과 같은 산업에서 노동 시장을 혼란에 빠뜨릴 수 있습니다.
- 자산 시장 변동성: 밸류에이션 연장과 정책에 따른 재정 적자는 시장 불안정을 가중시킬 수 있습니다.
- 이자율 전망: 연방기금 금리는 2025년 초까지 4% 로 하락할 것으로 예상되며, 2026년에는 3% 로 더 낮아질 것으로 예상됩니다.한편, CRE 밸류에이션의 주요 벤치마크인 10년물 국채 수익률은 4% ~ 4.5% 로 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다.
상업용 부동산 및 민간 신용
Mark는 현재 2010년 규모의 8배에 달하는 사모신용이 지난 10년간 폭발적으로 성장했다고 강조했습니다.그는 이러한 급격한 확장의 위험을 인식하면서도 경제 펀더멘털의 안정화가 중요한 완화 요인이라고 언급했습니다.
그는 또한 2022년 이후 상당한 조정이 있었음을 인정하면서 CRE 밸류에이션의 현재 상태에 대해서도 언급했습니다.자산 가격은 자산 유형에 따라 최고점 대비 10~ 20% 하락했지만, 많은 부문의 가치 평가가 공정 가치에 근접함에 따라 향후 수익률에 대해서는 조심스러운 낙관론을 내비쳤습니다.그러나 높은 금리 환경에서는 거래량 감소와 내재가치에 대한 불확실성으로 인해 가격 발견이 어려워지기 때문에 여전히 과제가 남아 있습니다.그러나 그는 의미 있는 조정을 거친 CRE가 잠재적으로 더 강력한 수익률을 낼 수 있는 독보적인 위치에 있다는 점을 강조하며 결론을 내렸습니다.