자본과 전략의 매칭: 호스피탈리티 중심의 대출 사례
Jared Schlosser는 호텔 비즈니스에 기고한 글에서 피치트리 그룹이 플로리다 주 호텔 2곳에 대해 3천만 달러 규모의 브리지 론 (bridgeloan) 을 제공하고 있다는 점을 강조하며, 이를 통해 호스피탈리티 중심의 신용이 자본을 운영 요구에 맞게 조정하고 Peachtree를 전략적 호텔 파이낸싱 파트너로 자리매김하는 방법을 보여줍니다.
급변하는 경제 환경에서 호텔 개발자와 대출 기관은 호텔 프로젝트의 성공적인 결과를 확보하기 위해 전략을 조정하고 있습니다.호텔 대출 담당 EVP 겸 Peachtree Group의 CPACE 책임자인 Jared Schlosser와 만나 금리 상승과 인플레이션 압력이 대출 기준과 재무 계획에 어떤 영향을 미치는지에 대해 논의했습니다.액티브 렌딩 (Active Lending) 패널 토론회에서 Jared의 이야기를 더 들어보세요. 로징 컨퍼런스.
Q: 금리 상승과 인플레이션 압력을 감안할 때 대출 기관은 호텔에 대한 인수 기준을 어떻게 조정하고 있습니까?
재러드 슐로서: 지금은 현금 흐름이 전부입니다.실제 비하인드 스토리가 없는 한 어떤 형태의 견적 성장도 뒷받침하기는 어렵습니다.대출 기관은 현금 흐름에 초점을 맞추기 때문에 채무 수익률이 13% 이상이면 일반적으로 영구 부채, CMBS, 생명 보험 또는 은행 인수를 받을 수 있습니다.이 기준을 충족하지 못하면 보통 프라이빗 크레딧 분야에 빠지게 되는데, 바로 Peachtree Group이 그 역할을 합니다.
Q: 대출 가치 (LTV) 비율이나 이자율과 같은 대출 조건의 현재 추세는 무엇입니까?
JS: 각 대출 기관의 위험 임계값에 따라 상당히 다양해졌습니다.제가 볼 수 있는 가장 큰 추세는 금리가 얼마나 오랫동안 상승세를 유지할 것인지에 대한 불확실성입니다.이로 인해 차용자들은 유연성을 찾고 있습니다.그들은 수익률 유지 기간이 짧거나 중도상환에 대한 벌금이 줄어든 대출에 대해 기꺼이 프리미엄을 지불할 의향이 있습니다.많은 사람들이 예전처럼 장기 고정금리 부채에 묶어두는 것을 주저합니다.
고정금리 대출과 변동금리 대출을 모두 제공하고 있지만 고정금리 상품을 사용하더라도 대출자들은 최대한 융통성을 확보하기 위해 노력하고 있습니다.대출 대비 비용 (LTC) 또는 LTV는 여전히 70% 에 달하고 있으며, 때로는 보험에 따라 최대 75% 까지 인상하거나 축소하기도 합니다.이와 대조적으로, 은행 시장은 평균 50~ 55% 에 가깝다는 점에서 우리 은행과 기존 은행 간의 차이가 두드러집니다.
Q: 개발자들은 이 시장에서 재무 전략을 어떻게 조정해야 할까요?
JS: 저는 항상 변동이 심한 시장에서 앞서 나가라고 말합니다.선제적으로 행동하세요. 만기일을 앞당기고 당사와 또는 해당 분야의 다른 경쟁업체와 대화를 조기에 시작하세요.미래가 불확실하기 때문에 지금은 조기 참여가 중요합니다.
다가오는 선거, 연방준비은행 (Fed·연준) 정책을 둘러싼 변동성, 금리인하 또는 예상보다 오래 상승할 것인지에 대한 의문 등으로 유동성이 요동치고 있습니다.차용자가 재융자 또는 건설 자금 조달을 빨리 찾고, 패키지를 잘 준비할수록 유리한 조건을 확보할 가능성이 높아집니다.
피치트리 그룹 퍼스트 모기지 브리지 론, 메자닌 론, 우선주 투자 자금 조달에 중점을 둔 직접 대차대조표 대출 기관입니다. 상업용 부동산 평가 청정에너지 (CPACE) 파이낸싱, 호텔 파이낸싱을 전문으로 하는 모든 상업용 부동산 자산에 대출Peachtree Group 팀은 297건 이상의 거래를 체결했으며, 인수, 자본 재편성, 리파이낸싱 및 리노베이션을 완료하기 위해 자본을 찾는 프로젝트에 45억 달러 이상의 자금을 조달했습니다.
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민간 신용 대출 기관들은 전통적인 은행이 남긴 공백 속에 점점 더 많이 발을 들여놓았지만, 특히 호스피탈리티와 관련해서는 모든 것이 똑같지는 않습니다.플로리다에 초점을 맞춘 포트폴리오를 갖춘 노련한 호텔 운영자인 ARK Holdings와 같은 스폰서에게는 호텔 운영의 미묘한 차이와 오늘날 자본 시장의 복잡성을 이해하는 자본 파트너를 찾는 것이 매우 중요합니다.
맞춤형 대출 구조화
Peachtree Group은 최근 플로리다주 탤러해시에서 두 차례의 브릿지 론 (bridge loan) 을 통해 스폰서에 연계된 유연한 금융 솔루션을 구축할 수 있는 능력을 입증했습니다. 122개의 객실을 갖춘 햄튼 인 & 스위트에 1,740만 달러의 변동 금리 브릿지 론을, 99개의 객실을 갖춘 힐튼 가든 인에 대한 1,275만 달러의 고정 금리 브릿지 론입니다.ARK Holdings는 두 부동산을 모두 소유하고 있으며 이러한 거래는 Peachtree의 다중 자본 버켓을 통해 사업 계획, 시장 상황 및 스폰서 목표에 따른 맞춤형 구조화가 어떻게 가능한지에 대한 사례 연구입니다.
사례 연구: 햄튼 인 앤 스위트
햄튼 인 앤 스위트의 경우 피치트리는 최근 2024년 9월에 수백만 달러 규모의 PIP를 완료한 부동산에 적합한 두 가지 12개월 연장 옵션과 함께 3년 변동 금리 대출을 제공했습니다.후원사는 이 용어를 실적 안정화를 위해 사용할 예정이며 영구 자금 조달을 위한 재융자를 계획할 예정입니다.유동 구조는 시장 금리 변동에 따른 이익을 얻을 수 있는 유연성을 제공하며 리포지셔닝 전략의 단기적 특성에 부합합니다.
사례 연구: 힐튼 가든 인
이와는 대조적으로, 힐튼 가든 인은 2024년 8월에 완공된 보다 대대적인 리노베이션 이후 장기 자산 관리 및 현금 흐름의 확실성을 지원하기 위해 설계된 구조인 5년 고정 금리 대출을 받았습니다.ARK Holdings는 두 자산이 동일한 후원사 아래 운영되고 서로 인접해 운영되므로 관리 및 운영 공유를 통해 비용을 절감하여 전반적인 성과를 개선할 수 있습니다.
경험이 중요한 이유
두 대출 모두 정부 관련 여행 및 기업 수요 회복으로 이익을 얻을 것으로 예상되는 탤러해시 시장에 대한 Peachtree의 신념을 반영합니다.시장 ADR은 인플레이션에 따라 증가할 것으로 예상되며, 두 호텔 모두 기존 보상 세트를 능가할 것으로 예상됩니다. 이는 스폰서의 운영 강점과 자본 투자에 대한 증거입니다.
더 중요한 것은 이러한 거래가 호스피탈리티 중심의 프라이빗 크레딧에 대한 더 깊은 진실을 반영한다는 것입니다. 바로 경험이 중요하다는 것입니다.Peachtree는 호텔 소유권 및 운영에 깊이 뿌리를 두고 있기 때문에 브랜드 표준, PIP 일정 및 시장 계절성을 고려하여 스프레드시트 이상의 가치를 인정할 수 있습니다.이러한 이해를 바탕으로 대출 라이프사이클 전반에 걸쳐 스폰서와 더 긴밀하게 협력하고 더 나은 체결을 할 수 있습니다.
자본 시장이 여전히 선택적인 상황에서 자본을 제공할 뿐만 아니라 호텔의 실제 운영 방식을 이해하는 대출 기관을 보유하는 것은 매우 중요합니다.리노베이션이 많은 사업 계획을 세우거나 복잡한 포트폴리오를 관리하는 스폰서에게는 운영 노하우와 유연한 자본을 제공하는 Peachtree Group과 같은 대출 기관과 협력하는 것이 전략적 이점입니다.획일적인 자금 조달이 더 이상 통하지 않는 시장에서 Peachtree의 접근 방식은 사업 계획에 맞게 자본을 조정하는 것이 현명할 뿐만 아니라 필수적이라는 것을 증명합니다.
피치트리 그룹
피치트리 그룹 1차 담보 대출, 메자닌 대출, 우선주 투자 및 상업용 부동산 평가 청정 에너지 (CPACE) 파이낸싱에 중점을 둔 직접 대차대조표 대출 기관입니다.자레드 슐로서는 피치트리의 호텔 창작 플랫폼과 CPACE 프로그램을 책임지고 있습니다.
자금 격차 해소: 오늘날 호텔 산업에서 프라이빗 크레딧의 전략적 역할
Jared Schlosser는 Hotel Business에 기고한 글에서 민간 신용 대출 기관이 어떻게 기존 은행이 남긴 자금 격차를 해소하는 데 필요한 유연성과 속도를 제공함으로써 호텔 개발자들에게 중요한 생명줄로 부상했는지 설명합니다.
오늘날의 자본 시장에서 자금 조달을 확보하는 것은 호텔 소유주와 개발업자의 가장 큰 장애물 중 하나입니다.팬데믹 이후의 낙관론은 완고하게 높은 이자율, 신중한 대출 기관, 변화하는 위험 성향 등으로 정의되는 훨씬 더 복잡한 경제 환경과 충돌했습니다.한때 은행과 CMBS 대출 기관이 대부분의 호텔 자본 스택을 주축으로 삼았지만, 프라이빗 크레딧은 오늘날 환경에서 대안일 뿐만 아니라 주요 해결책으로 자리 잡으면서 중심적인 역할을 하고 있습니다.
전체 기사 읽기 작성자: 재러드 슐로서 ...에 호텔비즈니스닷컴
커머셜 옵저버: 피치트리 그룹, 내슈빌 호텔 리캡에 68만 달러 대출
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커머셜 옵저버 - 커머셜 옵저버는 선 디벨롭먼트 앤 매니지먼트 코퍼레이션이 내슈빌에 새로 문을 연 힐튼 브랜드 호텔의 자본 재구성을 위해 6,750만 달러의 브리지 파이낸싱을 체결했다고 밝혔습니다.
Peachtree Group은 올 봄에 데뷔한 개발업자의 187개 객실을 갖춘 프린팅 하우스인 태피스트리 컬렉션 바이 힐튼 호텔에 대해 2년 연장 옵션 2개를 포함한 3년 대출을 시작했습니다.
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