슈왑 네트워크: 난관 속 상업용 부동산 '헤드 페이크'
그렉 프리드먼이 슈왑 네트워크와 함께 2025년 CRE의 전망에 대해 이야기했습니다
데니스 록하트가 전하는 시장 인사이트: 미국 경제 전망, 연준 정책, 상업용 부동산 동향
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피치트리 그룹 대표 그렉 프리드먼과 CFO 제이틴 데사이는 전, 정통 연방준비은행 총재는 데니스 록하트를 초청해 피치트리 그룹의 첫 인베스터 데이 (Investor Day) 에 참석해 노변 담소를 나누었습니다. 록하트는 미국 전망, 연방준비제도 (Fed·연준) 정책, 지정학적 위험, 상업용 부동산 동향에 대해 연설했습니다.
이번 토론의 주요 내용은 다음과 같습니다.
경제 요약:
- 미국 경제는 꾸준한 성장으로 좋은 성과를 거두고 있습니다.1분기 GDP 성장률은 1.3~ 1.4% 정도다, 기본 지표에 실적이 호조를 이루고, 애틀랜타 연준은 2024년 2분기 연간 GDP 3.1% 로 성장률을 예상하고 있습니다.
- 실업률은 4% 로 최근 일자리는 272,000명입니다.민간 부문, 특히 의료 부문은 일자리 기여로 인해 지속 가능한 고용 시장으로 지출을 할 수 있습니다.
- 고용 호조는 부모의 소득이 보장하여 GDP의 약 70% 를 차지할 수 있게 되었습니다.
- 인플레이션은 고점 대비 하락했지만 여전히 연방준비은행의 목표치를 상회하고 있습니다.연준은 소비자물가지수 (CPI) 보다 개인소비 (PCE) 지수를 선호함, 근원 PCE 물가상승률 2.7~ 2.8~ 2.8% 로 여전히 목표치인 2% 목표치인 를 상회하고 있습니다. 인플레이션율 2% 는 매우 낮아, 이 목표에 대한 연준의 강한 의리를 범위 내에서 보다 유연한 접근이 가능할 수도 있습니다.이를 통해 미연준은 현재의 경제력을 활용하여 인내심을 갖고 시간을 벌기 위한 인플레이션이 뒤따르는 인플레이션이 실현되도록 목표를 설정하지 않음으로써 인플레이션 문제를 해결할 수 있습니다.
연방공개시장위원회의 관점:
- 연방공개시장위원회 (FOMC) 는 정치적 영향 없이 정치적 영향 없이 금리와 통화정책에 대한 결정을 내리기 위해 최선을 다합니다.데니스는 10년이 넘는 기간 동안 함께하기 좋은 날입니다. 선거가 끝날 때까지는 조치를 취하지 않을 것입니다.
- 선거된 사람이 시행하는 다양한 정책이 장기적으로 경제에 영향을 미칠 수 있지만 선거 자체가 즉각적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 선거 후 어려운 상황으로 떠오른 연방준비은행은 11월 잠시 회의를 중단할 수 있습니다.
- 인플레이션이 개선되지 않거나 디스인플레이션이 약 2.7~ 2.8% 로 정체되면 연준은 금리를 더 인상해야 할 수도 있습니다.반대로 디스인플레이션 지표가 양호하게 나오면 연말까지 금리인하로 이어질 수 있습니다.
- 스티키 인플레이션: 인플레이션이 여전히 높으면 연말이나 2025년 초에 금리를 인상할 수 있습니다.
- 소독 재개: 디스인플레이션 지표가 긍정적이면 11월이나 12월에 금리인하로 이어질 수 있습니다.
- 경기 침체: 경제가 흔들릴 조짐을 보이고 기업들이 경기 침체를 예상하여 해고와 소비자 지출 감소로 이어질 경우 연준은 상황을 안정시키기 위해 금리를 할 수 있습니다.
- 금융 불안정: <<<<<<<<<<<<<<<<<<<<< ##############################################
- FOMC의 내러티브는 경제가 점차 둔화되고 있다는 것입니다.고용 전망은 매우 긍정적이고 견조하지만, 2022년과 2023년에 탄탄지는 여전히 매우 긍정적이고 견조한 상태입니다.인플레이션은 여전히 상승하고 FOMCC의 디스인플레이션이 재개되어 연말까지 정책 구조 완화를 할 수 있을 수 있습니다. 하지만 모든 것은 경제지표의 출현 및 향후 몇 가지 전반적인 경제 상황에 대해 따라 달라집니다.다가오는 연준 회의는 7월, 9월, 11월, 12월로 예정되어 있습니다.추가 전에 변경 인플레이션 지표의 명확한 추세가 될 때까지 기다리는 데에 초점을 맞추고 정책 결정에는 여전히 신중을 기하고 있습니다.
지정학적 위험:
- 지정학적 사건을 통해 돈을 벌 수 있다. 이러한 이벤트는 미국 경제에서 돈을 벌지 못할 수 있다. 이러한 이벤트는 우리가 처한 상황으로 인하여 돈을 많이 벌 수 있다. 관심은 지정적 사건이 심각하고 경제에 영향을 미칠 수 있지만 연준의 정책 결정이나 경제 전망에 크게 영향을 미치지는 않는다는 것을 의미합니다.
통화 정책:
- #대차표는 통화정책의 중심 도구입.대불황과 팬데믹 기간 동안 금리가 0에 도달했을 때, 연준은 양적완화 (QE) 를 통해 은행 준비금을 늘려 경기를 부양했습니다.이는 연차준 대대조표 크게 확대되었습니다.
- 현재 연준은 경기부양책을 철회하기 위해 대차대조표를 바꾸기 위해 최선을 다하고 있습니다.양적 긴축으로
재정 정책:
- #재정 정책, 특히 적자 지출은 돈을 낭비하고 인플레이션에 기여합니다.팬데믹 기간 대대적인 경기부양책이 아닌 기업을 위한 부양책 가계와 기업을 위한 인플레이션 압력을 가중시키기도 했습니다.그러나 인플레이션은 전 세계적인 문제이며 국내 정책 때문은 아닙니다.
- #제이 파월 연방준비제도 (Fed·연준) 의장은 높은 부채 순간의 결실을 맺은 재정 상황을 인정하고 의명에 대한 비판은 있습니다.연준은 경제 성장을 뒷받침하는 역할을 인식하면서 경제가 여러 가지로 영향을 미치다, 연준의 인플레이션, 노력과 상충될 수 있습니다.
- 재무부의 채무 발행 전략은 채권과 해당 증권을 가진 친구에게 영향을 끼칩니다. 재정 및 통화 정책은 종종 상충되는 압력을 야기하지만, 연준은 이러한 영향을 경제 평가 및 결정에 반영합니다.
은행 부문:
- 은행, 특히 지역 및 커뮤니티 은행은 상업용 부동산에 대한 노출도가 높아 시장의 약 40% 를 차지합니다.중앙은행은 상대적으로 취약한 편이지만 부동산 시장 침해 모든 곳에 영향을 미쳤습니다.극심한 하락을 겪을 수 있고, 다세대 부동산은 높은 금리로 인해 최고가보다 30% 가까이 내려갔습니다.파월 연방준비제도 (Fed·연준) 의 은행 시스템의 안정성에 대해 안심하고 생각할 수 있습니다.
- 향후 약 8,500억 달러의 캐주얼한 부동산 대출 만기가 도함에 따라 위험이 발생할 수 있습니다.이러한 노출은 다양한 금융 기관에 분산되어 있어 다소 안심할 수 있습니다.그러나 소규모 및 지역 은행은 특히 취약합니다.부동산 노출로 인하여 주요 은행산면 커뮤니티 > 은행 파산으로 인한 관리 영향력 행사에는 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.
- #################################당면한 문제를 해결할수있다.이러한 접근법은 당면한 문제를 완화할 수 있지만 ##################################################0 #######0 #########0 ##########0 #######0 ##########0 ###########0 #############
상업용 부동산:
- 특히 숙박업 분야의 Koyota 부동산의 단기 및 장기 가치는 시장 펀더멘털에 따라 달라집니다.원격 근무의 증가로 오피스 부문은 상당한 어려움에 직면해, 이로 인해 오피스 공간에 대한 장기적 수요가 감소할 수 있습니다. 기업들은 여전히 오피스 정책을 수립하고, 기업은 일부 하이브리드 모델을 채택하고 있습니다.
- 소매 부문은 온라인 쇼핑의 영향을 받을 수 있으며 호스피탈리티 부문은 팬데믹에서 회복되고 있지만 완전히 반등했습니다.호스피탈리티 업계에서는 과도한 빌딩이 일어날 수 있는 큰 문제가 예상되지 않습니다.
- ##공간 ##################i###############사무실 #######팬데믹 ##############################################################iC ####i
- 다세대 주택 부문은 계속 높은 수요를 보이고 상업용 부동산의 안정적인 지역으로 남아 있습니다.
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야후!금융: 호텔 부문은 공급이 '줄어든' 상황에서 이익을 얻습니다
피치트리 CEO 그렉 프리드먼은 최근 야후 파이낸스 쇼 카탈리스트의 매디슨 밀스와 시장에 대한 통찰력을 공유했습니다.
야후 — 촉매제 - 상업용 부동산 시장 (CRE) 은 장기화된 고금리 환경 속에서 어려움을 겪었으나, 수요가 공급을 넘어서면서 호텔이 지속적으로 실적을 앞질렀습니다.피치트리 그룹 CEO 그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 이 카탈리스트에 합류하여 시장 전망에 대해 논의했습니다.
프리드먼은 팬데믹이 신규 공급 성장을 “둔화”시켰으며 제한된 신축 공사로 수요가 증가함에 따라 호텔 산업이 공급 제한으로 이익을 얻고 있다고 믿고 있다고 설명했습니다.그는 호텔 부문의 공급은 40% 감소했지만 수요는 여전히 탄력적이라고 지적합니다.
프리드먼은 “투자 관점에서 볼 때” 호텔 자산은 더 높은 상한선으로 거래된다고 지적합니다.프리드먼은 금리가 계속 인상될 것으로 예상됨에 따라 “마이너스 레버리지는 줄어들 것”이라고 강조하며, 이로 인해 이 부문은 점점 더 매력적으로 변하고 있습니다.
사무실 공간과 관련하여 Friedman은 회복 가능성을 보고 있습니다.그는 “오피스 부문 전반에서 바닥을 향해 가고 있는 것 같다”고 말하며, 새로운 용도로 용도 변경 및 탈바꿈하는 빈 공간이 늘어나고 있다고 지적했습니다.그는 “투자 가능성이 더 높아지는 방향으로 나아가고 있다고 생각한다”고 덧붙였다.
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그렉 프리드먼과 마크 잔디와 함께 하는 피치트리 그룹의 시장 업데이트
무디스 애널리틱스의 수석 이코노미스트인 마크 잰디가 피치트리 그룹의 최고경영자 겸 CEO인 그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 과 함께 4분기 시장 업데이트를 진행했습니다.
2025년으로 접어들면서도 피치트리 그룹은 미국 경제에 대해 여전히 낙관적입니다.정책 변화부터 시장 확장에 이르기까지 위험이 지속되지만 기본 펀더멘털은 견고합니다.Moody's Analytics의 수석 이코노미스트 마크 잔디 (Mark Zandi) 는 최근 초청 연설자로 나서 경제 회복력과 특히 상업용 부동산 관련 당면 과제에 대한 통찰력을 공유했습니다.
경제 하이라이트 및 주요 인사이트
Mark는 노동 참여 증가와 생산성 향상에 힘입어 GDP 성장률이 2.5% 에서 3% 사이가 될 것으로 예상되는 미국 경제의 탁월한 성과를 강조했습니다.실업률이 약 4% 에 머물러 있는 등 노동시장은 여전히 견조하며, 가구, 특히 상위 소득 계층의 가구들은 탄탄한 자산 가치와 낮은 부채 상환 비율의 혜택을 받고 있습니다.그러나 그는 인플레이션과 고금리 부채로 인한 부담을 느끼고 있는 저소득 가구에 대한 압박을 지적했습니다.이러한 대조는 경제 지표 호조와 국민 심리 간의 격차를 야기합니다.
2025년의 위험 및 전망
그는 2025년 경제 환경을 좌우할 수 있는 몇 가지 주요 리스크에 대해 다음과 같이 설명했습니다.
- 관세 및 이민 정책: 예상되는 관세 인상과 엄격한 이민 규정은 인플레이션을 증폭시키고 특히 건설 및 농업과 같은 산업에서 노동 시장을 혼란에 빠뜨릴 수 있습니다.
- 자산 시장 변동성: 밸류에이션 연장과 정책에 따른 재정 적자는 시장 불안정을 가중시킬 수 있습니다.
- 이자율 전망: 연방기금 금리는 2025년 초까지 4% 로 하락할 것으로 예상되며, 2026년에는 3% 로 더 낮아질 것으로 예상됩니다.한편, CRE 밸류에이션의 주요 벤치마크인 10년물 국채 수익률은 4% ~ 4.5% 로 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다.
상업용 부동산 및 민간 신용
Mark는 현재 2010년 규모의 8배에 달하는 사모신용이 지난 10년간 폭발적으로 성장했다고 강조했습니다.그는 이러한 급격한 확장의 위험을 인식하면서도 경제 펀더멘털의 안정화가 중요한 완화 요인이라고 언급했습니다.
그는 또한 2022년 이후 상당한 조정이 있었음을 인정하면서 CRE 밸류에이션의 현재 상태에 대해서도 언급했습니다.자산 가격은 자산 유형에 따라 최고점 대비 10~ 20% 하락했지만, 많은 부문의 가치 평가가 공정 가치에 근접함에 따라 향후 수익률에 대해서는 조심스러운 낙관론을 내비쳤습니다.그러나 높은 금리 환경에서는 거래량 감소와 내재가치에 대한 불확실성으로 인해 가격 발견이 어려워지기 때문에 여전히 과제가 남아 있습니다.그러나 그는 의미 있는 조정을 거친 CRE가 잠재적으로 더 강력한 수익률을 낼 수 있는 독보적인 위치에 있다는 점을 강조하며 결론을 내렸습니다.