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최신 피치트리 포인트 오브 뷰 팟캐스트 에피소드에서는 다니엘 새비지, 투자 및 전략 담당 SVP 피치트리 그룹에서 다음과 같은 토론을 진행합니다. 피치트리 CEO 그렉 프리드먼 과 투자 담당 수석 부사장 마이클 리츠 상업용 부동산 환경이 어떻게 근본적으로 변화하여 특수한 상황에 투자할 수 있는 전례 없는 기회가 생겼는지 살펴봅니다.경영진은 특수 상황 전략에 자본을 투입할 수 있는 설득력 있는 사례를 제시하지만, 그 창구가 무한정 열려 있지는 않을 것입니다.

시장 현실: 탄탄한 자산, 망가진 자본 구조

펀더멘털 자산 문제로 어려움을 겪었던 이전 사이클과 달리 오늘날의 기회는 주로 자본 시장 변동성에 의해 좌우됩니다.마이클 리츠 (Michael Ritz) 는 다음과 같이 설명합니다. “사무실 외부에 있는 대부분의 상업용 부동산 자산에 대한 펀더멘털은 일반적으로 꽤 괜찮은 편입니다.하지만 우리가 볼 수 있는 것은 단지 자본 시장의 변동성이 고조되고 있다는 것뿐입니다.

이는 운영 문제 때문이 아니라 자금 조달 제약과 자본 구조 문제로 인해 고품질 자산이 할인된 가치로 거래되는 독특한 환경을 조성합니다.

부채 시장의 붕괴

오늘날 기회의 핵심 동인은 급격한 부채 가격 조정에 있습니다.오버나이트 파이낸싱 담보 금리 적용 (부드러운) 팬데믹 기간 동안 거의 0에 가까운 수준에서 현재의 금리 인상으로 상승하면서 전통적인 자금 조달 모두 더 비싸졌습니다.현재 은행들은 채무상환비율 (Loan-to-Value) 을 낮추면서도 부채 상환 비율을 높이기 위해 인수를 하고 있으며, 이로 인해 자본 스택에 상당한 격차가 발생하고 있습니다.

상한선을 8% 에서 9% 로 간단히 인상해도 하룻밤 사이에 1억 달러의 자산 가치를 8,900만 달러로 낮출 수 있다는 점을 생각해 보십시오.대출 가치 감소와 함께 부동산 소유주는 상당한 유동성 부족에 직면하게 되며, 이로 인해 특수한 상황의 투자자들이 진입할 수 있는 시점이 됩니다.

세 가지 주요 투자 버킷

투자자는 세 가지 주요 기회 영역에 초점을 맞춰야 합니다.

• 시장 외 인수: 실적이 저조하거나 가격이 낮은 호텔, 엄선된 다가구, 학생 숙소, 셀프 스토리지 및 기타 상업용 부동산을 확보하여 위치 변경 및 안정화를 도모합니다.
• 우선주 및 혼합형 주식 솔루션: 기초를 보호하고 현재 수익률을 향상시키도록 설계된 구조를 통해 인수, 개발 또는 재융자를 위한 유동성이 필요한 스폰서에게 유연한 자본을 제공합니다.
• 대출 기관의 부실 매입: 대체 증서 또는 압류 후 거래를 통해 은행으로부터 직접 자산을 인수하는 경우, 대개 미결제 대출 잔액보다 할인되고 대체 비용보다 훨씬 낮은 금액으로 자산을 취득합니다.

호스피탈리티 스위트 스팟

호텔은 특히 매력적인 기회를 제공합니다. 수년간의 “확장 및 가상” 자금 조달로 인해 단기 부채 만기에 대한 노출이 커질 수 있습니다.이 부문은 약 15~20억 달러의 자본 지출 이연에 직면하고 있습니다. 이는 2008년 공급 급증 기간 동안 건설된 자산과 마찬가지로 현재는 전형적인 14년의 리노베이션 주기가 필요합니다.

기존 플레이어가 경쟁할 수 없는 이유

이러한 상황에서 필요한 하이브리드 솔루션을 제공할 수 있는 기업은 거의 없기 때문에 기회가 존재합니다.성공을 위해서는 조건부 상환이 가능한 후순위 채권 (“호프노트”), 우선주식 포지션 또는 부채-소유 전략과 같은 구조화된 투자가 가능해야 합니다.

특수 상황 투자가 지금 효과가 있는 이유

특수 상황의 투자 기회를 평가하는 투자자의 경우 중요한 것은 자본 유연성과 운영 전문 지식을 모두 갖춘 사업자와 협력하여 복잡한 거래 구조를 탐색하는 것입니다.현재 환경에서는 기존 대출 기관 및 주식 제공자가 해결할 수 없는 기회를 신속하게 활용할 수 있는 투자자에게 보상을 제공합니다.

그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 이 지적한 것처럼, 이는 오늘날 상업용 부동산 시장에서 가장 큰 잘못된 가격 리스크 기회라고 할 수 있습니다.투자자들의 문제는 이러한 기회가 존재하는지 여부가 아니라 시장이 조정되기 전에 기회를 활용할 수 있는지 여부입니다.

여기에서 논의된 시장 역학 및 투자 전략에 대해 자세히 알아보려면 다음 주제에 대한 전체 대화를 들어보십시오. 피치트리 포인트 오브 뷰 팟캐스트.이 에피소드는 투자자들이 오늘날의 특수한 상황 환경을 헤쳐나가고 이 독특한 시장 환경에서 큰 수익을 올릴 수 있는 방법에 대한 추가적인 통찰력을 제공합니다.

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