商业房地产市场正在经历根本性的转变。在经历了多年的错位之后，我们看到了稳定的迹象，但这种复苏看起来与过去的周期不同。在最近的一次 桃树观点 对话中，桃树集团首席执行官格雷格·弗里德曼采访了 亚伦·乔德卡，美国资本市场研究总监 高力。在本集中，亚伦就市场的发展方向及其对投资者意味着什么提供了宝贵的见解。

再平衡的市场

亚伦将当前的环境描述为再平衡的环境，而不是快速复苏的环境。他解释说：“我认为商业房地产市场的状况处于再平衡状态，我们看到大多数资产类别的基本面都有改善的迹象。”与后金融危机时期不同，当时美联储的激进干预带来了V型复苏，而当今环境的特点是没有同样的流动性支持的情况下有节制的增长。

这对于可能期望价值快速升值的投资者来说很重要。亚伦警告说：“它不应该是 V 形的。”“我没想到我们的价值会突然在短时间内增长10％、15％。这将是一次缓慢而稳步的攀升，因为今天的环境和背景与摆脱全球金融危机时不同。”

私人信贷机会

对于寻求当前收入和下行保护的投资者， 私人信贷 继续提供令人信服的风险调整后回报。亚伦指出，私人信贷 “在过去的15年甚至更长的时间里一直是商业房地产的推动力之一”，填补了受监管银行撤回房地产贷款留下的空白。

私人信贷作为一种投资策略的可持续性得到结构性优势的支持。房地产支持贷款提供了公司债务无法比拟的稳定性，其价值不会在一夜之间进行调整，资产可以产生稳定的现金流。保险公司之所以大幅增加对私人信贷的配置，恰恰是因为这符合其长期负债和收入要求。

当被问及债务相对于股权的相对吸引力时，亚伦的回应应该引起投资者对其配置的兴趣：“我认为我们仍处于私人信贷的风险回报收益仍然超过股票的时期。但我认为，这种钟摆已经开始摆动，股权投资开始显得非常有吸引力。”

特定行业的机会

并非所有的商业房地产行业都处于同等地位。亚伦认为零售物业特别引人注目：“我现在真的很喜欢零售业。我们在全国各地建造的项目不多。”有限的新供应加上零售商适应全渠道战略，创造了有利的供需动态。

尽管头条新闻负面，但他还看到了部分办公资产中世代相传的机会。他指出：“真正的主要和主要地点，奖杯资产表现非常好，” 尽管位置和基础是关键因素。从长远来看，工业和多户家庭基本面保持稳健，供应担忧有所减弱。在酒店业，缺乏新建筑，加上富裕消费者的需求，为经验丰富的运营商创造了有吸引力的切入点。

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关键要点

• 复苏将是渐进的：如果没有美联储的积极干预，商业房地产价值的升值速度将比之前的周期更慢，从而延长战略收购的窗口。
• 私人信贷仍然引人注目：对于优先考虑收入和本金保护的投资者来说，尽管股票越来越具有吸引力，但私人信贷在当前环境中提供了优异的风险调整后回报。
• 行业选择很重要: 零售、精选办公物业和酒店资产新增供应有限，为2026年及以后提供了令人信服的风险回报率。

了解市场基本面、保持资本配置灵活性并与经验丰富的运营商合作的投资者将最有能力利用新兴机会。

收听完整的谈话 在Peachtree Point of View播客中，听取亚伦·乔德卡对商业房地产市场动态、10年国债展望以及进入2026年前哪些数据点最重要的更多见解。

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