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商业房地产市场正在经历自大金融危机以来最重大的转型，对于经验丰富的投资者来说，问题不在于机会是否存在，而是你是否有经验和基础设施来利用机会。在最新的 Peachtree Point of View 剧集中， 董事总经理兼首席执行官格雷格·弗里德曼， 董事总经理兼首席财务官 Jatin Desai，以及 CRE 总裁兼负责人 Daniel Siegel 揭示了近二十年的战略演变如何使Peachtree集团能够在当今混乱的市场中蓬勃发展。

2007-2012 年：在危机中建造

当Peachtree集团在2007年成立时，只有五名团队成员，时机再具挑战性也没有比这更具启发性了。大金融危机（GFC）成为该公司在识别错误定价的风险和在其他人撤退时执行复杂交易方面的首场大师班。从2009年到2011年，这种通过挂钩票据提供救援资金和重组不良资产来 “粉碎剧本” 的基本经验建立了推动当今战略的运营框架。

弗里德曼解释说：“我们一直非常关注定价错误的风险。”“总会有挑战和机遇，但我们一直在寻找定价错误的风险在哪里。”

2012-2020：战略基础设施发展

在全球金融危机之后的十年中，Peachtree系统地建立了现在具有竞争优势的基础设施。该公司垂直整合业务，到2010年，将物业管理、贷款服务、施工管理及其经纪交易商纳入内部。这不仅是运营效率，也是未来市场混乱的战略定位。

最重要的是，Peachtree在2014年开始将重点放在私人信贷上，认为该资产类别 “定价非常非常错误”，机会巨大。尽管竞争对手现在首次涌入私人信贷，但Peachtree在630多笔信贷交易中拥有15年的直接贷款经验，有着非凡的往绩记录：只有2％的交易需要资产回收，23亿美元的已部署信贷资本的损失率仅为0.17％。

2020 年至今：体验遇上机遇

当今的市场验证了过去18年中做出的每一项战略决策。随着超过1万亿美元的商业房地产贷款在截然不同的利率环境中到期，区域银行正面临着Peachtree在全球金融危机期间学会应对的确切压力。

该公司的增长轨迹说明了这一点：从2007年的五名员工到2019年的100名员工，现在有300多名团队成员管理着40亿美元的股权，总资产为80亿美元。但是，光靠规模并不能解释他们当前的优势；这是通过多个市场周期建立的运营复杂性。

在其他人无法执行的地方执行

当前的环境揭示了为什么基础设施比资本更重要。正如德赛指出的那样，“有很多私人信贷，但其中大多数之所以来找我们，是因为它们无法发放。他们没有基础设施，没有发起人、承销商和内部服务。”

关系红利

十八年的市场占有率创造了另一条竞争护城河：与40多个金融机构交易对手的深厚银行关系。随着银行寻求创新的解决方案来管理围绕商业房地产风险敞口的监管压力，这些关系现在为场外交易提供了渠道。

西格尔解释说：“银行对票据的交易非常具有建设性、深思熟虑和战略性。”“其中大多数是场外交易，我们主要通过现有的银行关系在内部进行采购。”

战略投资影响：

• 以体验为导向的机会识别：Peachtree2009-2011年的全球金融危机手册直接适用于当今市场，为特殊情况和救援资金部署提供了经过测试的框架

• 基础设施是竞争优势：15年的私人信贷经验和垂直整合运营使新市场进入者无法完成其承保的交易时能够得到执行

• 以关系为基础的交易流程：40多家机构的深厚银行关系为场外交易提供了独家渠道，创造了可持续的竞争优势

• 久经考验的下行保护：23亿美元信贷投资的资产保留率为98％，损失率为0.17％，这表明风险管理能力经过多个周期的完善

• 市场时机验证：当前的错位代表了自成立以来推动Peachtree战略的那种 “错误定价的风险” 机会，部署期限为3年以上

讨论揭示了为什么这一时刻不仅仅是另一个市场机会。这是二十年的战略准备与最佳市场条件的融合。

对于评估市场历史如何为当前机会提供信息的资深投资者来说，本集为机构平台如何利用经验、关系和基础设施在混乱的市场中创造阿尔法提供了难得的见解。

收听完整版 桃树观点 该剧集将详细了解数十年的市场经验如何转化为当前的交易执行和投资策略。在您的首选播客平台上关注 Peachtree Point of View，持续深入了解机构质量的房地产投资方法。

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商业房地产市场发出了喜忧参半的信号，但是 皮埃蒙特新月资本首席经济学家马克·维特纳，用严峻的现实检查来消除噪音：房地产价值仍然被严重高估，修正尚未结束。

在我们最新的 Peachtree 观点播客 剧集中，维特纳分享了每个房地产投资者都需要听到的重要见解。尽管我们避免了许多人预测的严重衰退，但市场尚未完全适应新的利率环境。这为精明的投资者带来了风险和机会。

10年期美国国债目前的交易价格在4.5％左右，并不高。实际上，它处于未来十年应达到的利率的最低水平。维特纳认为，公允价值接近4.7％，有可能达到5％或更高。这种转变标志着抬高资产价值的人为低利率时代的终结。房产现在必须相应地重新定价。

这种脱节在实地已经显而易见。在Peachtree Group，首席执行官格雷格·弗里德曼认为，卖方认为其房产的价值与其真实内在价值之间存在10％至15％的差距，这是多年来流动性充足的持续影响，许多人仍预计这种流动性将回归。

但这就是机会出现的地方。维特纳建议将目标对准准准入门槛高、投资者控制力强的投资，尤其是在决策者已开始鼓励发展的市场。根据维特纳的说法，最好的地方是正在复兴的中型城市的混合用途项目，智能手机一代希望更接近行动。

主要投资要点：

• 利率在结构上更高： 在非衰退时期，10年期国债的交易价格可能在4.5-5.5％之间，从根本上重置房地产估值

• 存在地理机会： 查尔斯顿、南卡罗来纳州和阿拉巴马州新兴市场等市场为增长提供了天然的进入壁垒，而纳什维尔等以前的热门市场已经降温

• 混合用途是未来： 随着人们寻求适合步行、便利设施丰富的环境，以生活方式为导向的开发项目将住宅、零售和娱乐融为一体，正在吸引需求

• 债务期限墙带来压力： 大量商业房地产债务将以更高的利率进行再融资，这迫使人们讨论切合实际的定价问题

• 消费者支出正在发生变化： 随着消费者支出占GDP的比例从71％恢复到更可持续的67-68％，预计零售整合将走向低端

完整的对话揭示了为什么这种市场调整不是你的典型周期，以及投资者如何做好准备，如何利用未来的重新定价。千万不要错过维特纳对区域市场动态、人口变化和战术投资策略的完整分析。

在你最喜欢的播客平台上收听 Peachtree Point of View 的完整剧集，了解每位商业房地产投资者在当今市场现实中都需要的完整战略细分。

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对于跳过锻炼或打瞌睡，你不会三思而后行，直到六个月后，当你背着手提箱出去时。选择就是这样：他们很少大喊大叫。大部分是耳语。此刻，他们感觉轻盈、无害，甚至令人难忘。但是随着时间的推移，它们堆积起来，最终塑造了一切。

商业房地产也是如此。

多年来，市场一直奖励金融工程。利率下降、上限利率压缩和廉价资本使许多投资者得以顺应势头，但仍能产生丰厚的回报。那个时代结束了。

我们现在在更长时间内在更高的环境中运营。利率上升，传统贷款机构退出，资本市场动荡不定。宏观经济混乱、地缘政治风险和通货膨胀转移的贸易政策正在对风险进行实时重新定价。

在这种环境下，一举一动都很重要。每一个决定，无论是买入、卖出、资本重组还是持有，都比一年前更具分量。

 ·必须精确地部署资金。误差幅度已经缩小。错误定价风险、过度杠杆化或依赖乐观的承保会很快损害交易。

·流动性是一种战略优势。在许多贷款机构撤回或降低杠杆率的市场中，不再假设执行的确定性。这是赚来的。

 ·决定成功的是基本面，而不是金融工程。资本利率压缩不再是以前的顺风了。回报必须来自卓越的运营、资产质量和严格的管理。

· 时间是昂贵的。行动可能与错误的决定一样具有破坏性。再融资的延迟或在不确定的市场中犹豫不决可能会严重影响业绩。

在 Peachtree，我们已经为这种确切的环境构建了我们的平台。凭借完全整合的投资和信贷平台、跨市场周期的深厚经验以及随时可以部署的灵活资本，我们完全有能力在其他人犹豫时采取果断的行动。

因为在这个市场中，就像生活中一样，每一个行动都有分量，最成功的结果来自于清晰度、纪律和信念。

私人信贷仍然是当今市场上最具吸引力的解决方案之一，可提供下行保护、收益和灵活性。而且，由于传统资本仍然受到限制，特殊情况投资作为在混乱的市场中释放价值的主要策略，势头正在增强。

随着格局的发展，我们将继续寻找可以利用我们的优势并为投资者提供价值的机会。

— Greg Friedman | Peachtree Group 董事总经理兼首席执行官