La reducción de 50 puntos básicos de la Reserva Federal a la tasa de los fondos federales en septiembre ha provocado nuevas conversaciones sobre su impacto en las inversiones inmobiliarias comerciales (CRE). Si bien en algunos sectores hay optimismo con respecto a la vuelta a un entorno de tipos más bajos, el mercado de bonos señala una historia diferente, ya que los tipos de interés a largo plazo se mantienen altos y los riesgos de inflación persisten. Este es un buen recordatorio de que los tipos a corto plazo, establecidos por la Reserva Federal, y los tipos a largo plazo, como los del Tesoro a 10 años, suelen moverse de forma independiente.
El entorno actual de tasas más altas reconfigura los fundamentos del valor de la CRE. La tasa actual del Tesoro a 10 años, de alrededor del 4% (el doble de la media anterior a 2022) exige que los valores de la CRE se recalibren. Los informes sobre una caída del 20% en los valores de los CRE desde los niveles máximos de 2022 requieren contexto; esas valoraciones se basaron en un entorno de tipos de interés muy diferente. El escenario actual implica una trayectoria de crecimiento más lenta, lo que exige que los inversores se adapten a un «nuevo juego» de tipos más altos durante más tiempo.
En todos los activos de CRE, los diferentes sectores responden a las tasas más altas de distintas maneras. Los hoteles, por ejemplo, se benefician de una sólida demanda a medida que aumentan los viajes, mientras que los activos multifamiliares siguen mostrando resiliencia a pesar de las presiones de refinanciación. Sin embargo, los activos de oficina se enfrentan a un estrés significativo debido a los desafíos seculares y a los impulsados por los tipos de interés.
A pesar de que la Reserva Federal reduce los tipos, la refinanciación de deuda que antes tenía tasas bajas presenta desafíos continuos para los activos de CRE, especialmente aquellos con fechas de vencimiento próximas. Los tipos más altos elevan el costo de la deuda y reducen los flujos de caja, al tiempo que repercuten en las valoraciones generales de los activos, lo que ejerce una presión adicional.
A pesar de los obstáculos, el entorno actual ofrece oportunidades únicas para los inversores estratégicos y ágiles. Si bien los tipos más altos pueden hacer bajar el valor de los activos, para quienes estén preparados para navegar por el mercado actual con un apalancamiento moderado y una estrategia con visión de futuro, los desafíos actuales pueden convertirse en vientos de favor en el futuro. Dado que las recientes medidas de la Reserva Federal apuntan a una era en la que «subirán durante más tiempo», los inversores en bienes raíces comerciales que se adapten con rapidez podrían encontrar oportunidades sin precedentes, por lo que este es un momento inmejorable para tomar medidas decisivas en el sector inmobiliario comercial.
Vea al CEO y director gerente de Peachtree Group, Greg Friedman, hablar sobre este tema en Fast Money de CNBC.
Red Schwab - «El sector inmobiliario comercial sigue siendo un caos», afirma Greg Friedman. Cree que los fundamentos que rodean a la industria se mantienen sólidos, pero los mercados de capitales siguen aumentando la incertidumbre sobre las perspectivas. Greg utiliza el bono del Tesoro a 10 años como punto de referencia para el sector inmobiliario comercial y habla de otras formas en las que la confianza ha cambiado en el sector.
GloBest - En una era difícil para la financiación de la CRE, estos hombres, mujeres, equipos y empresas han demostrado una destreza excepcional a la hora de navegar por aguas turbulentas. Lograron superar un período de tasas de interés elevadas y hacer frente con éxito a la caída de las valoraciones de las propiedades, una tendencia que ha hecho que la refinanciación sea particularmente difícil para muchos miembros del sector. Además, han demostrado una asombrosa habilidad para operar en los mercados de capitales, que se han vuelto cada vez más estrictos. Sus soluciones innovadoras y su firme liderazgo han allanado el camino para nuevas oportunidades en lo que ha sido un mercado impredecible.
Greg Friedman ofrece una amplia perspectiva del mercado inmobiliario. Utiliza el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años como indicador del mercado, pero observa inconsistencias en las últimas tendencias en comparación con las del sector inmobiliario. Greg cree que habrá mejores oportunidades de compra en el horizonte una vez que el sector inmobiliario toque fondo para construir una nueva base. Escuche la transmisión completa en Red Schwab.
