El mercado inmobiliario comercial está experimentando su transformación más significativa desde la Gran Crisis Financiera y, para los inversores experimentados, la pregunta no es si existen oportunidades, sino si tienen la experiencia y la infraestructura para capitalizarlas. En el último episodio de Peachtree Point of View, Director gerente y director ejecutivo Greg Friedman, Jatin Desai, director ejecutivo y director financiero, y Daniel Siegel, presidente y director de CRE revelan cómo casi dos décadas de evolución estratégica han posicionado a Peachtree Group para prosperar en el dislocado mercado actual.
Cuando Peachtree Group se lanzó en 2007 con solo cinco miembros del equipo, el momento no podría haber sido más desafiante ni más instructivo. La Gran Crisis Financiera (GFC) se convirtió en la primera clase magistral de la empresa sobre cómo identificar los riesgos con precios incorrectos y ejecutar transacciones complejas cuando otras se retiraron. Esta experiencia fundamental, que tuvo lugar entre 2009 y 2011, consistente en «desempolvar el manual de estrategias» proporcionando capital de rescate a través de pagarés y reestructurando los activos en dificultades estableció el marco operativo que impulsa la estrategia actual.
«Siempre nos hemos centrado mucho en la valoración errónea del riesgo», explica Friedman. «Siempre habrá desafíos y oportunidades, pero siempre estamos buscando dónde está ese riesgo mal valorado».
La década que siguió a la GFC vio a Peachtree construir sistemáticamente la infraestructura que ahora ofrece ventajas competitivas. La empresa integró sus operaciones verticalmente, incorporando la administración de propiedades, la administración de préstamos, la administración de la construcción y su agencia de corretaje en 2010. No se trataba solo de eficiencia operativa, sino de un posicionamiento estratégico para futuras dislocaciones del mercado.
Lo que es más significativo es que Peachtree comenzó a centrarse en gran medida en el crédito privado en 2014, al reconocer que la clase de activos tenía un precio «muy, muy incorrecto» y ofrecía importantes oportunidades. Si bien los competidores se apresuran a invertir en el crédito privado por primera vez, Peachtree cuenta con 15 años de experiencia en préstamos directos en más de 630 transacciones crediticias, con un historial notable: solo el 2% de las operaciones requirió la recuperación de activos, con una tasa de pérdida de solo el 0,17% sobre los 2.300 millones de dólares en capital crediticio desplegado.
El mercado actual valida cada decisión estratégica tomada en los últimos 18 años. Con más de 1 billón de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales que vencen en un entorno de tipos de interés radicalmente diferente, los bancos regionales se enfrentan a las mismas presiones que Peachtree aprendió a soportar durante la crisis financiera mundial.
La trayectoria de crecimiento de la empresa cuenta la historia: pasó de tener cinco empleados en 2007 a 100 en 2019, y ahora más de 300 miembros del equipo gestionan 4 000 millones de dólares en acciones y 8 000 millones de dólares en activos totales. Sin embargo, la escala por sí sola no explica su ventaja actual, sino la sofisticación operativa acumulada a lo largo de múltiples ciclos de mercado.
El entorno actual revela por qué la infraestructura importa más que el capital. Como señala Desai, «existe una gran cantidad de crédito privado, pero la mayoría de ellos han llegado a nosotros porque no pueden originarse. No tienen la infraestructura necesaria, no cuentan con los emisores, los aseguradores ni los que les presten servicios internos».
Dieciocho años de presencia en el mercado han creado otro foso competitivo: relaciones bancarias profundas con más de 40 contrapartes de instituciones financieras. Estas relaciones ahora brindan acceso a transacciones fuera del mercado, ya que los bancos buscan soluciones creativas para gestionar la presión regulatoria en torno a la exposición al mercado inmobiliario comercial.
«Los bancos están siendo muy constructivos, reflexivos y estratégicos en cuanto a la forma en que negocian el papel», explica Siegel. «La mayoría de estas transacciones se han realizado fuera del mercado y las contratamos principalmente de forma interna a través de nuestras relaciones bancarias actuales».
Implicaciones estratégicas de inversión:
• Reconocimiento de oportunidades basado en la experiencia: el manual de estrategias para la GFC de Peachtree de 2009 a 2011 es directamente aplicable al mercado actual, ya que proporciona marcos probados para situaciones especiales y el despliegue de capital de rescate
• La infraestructura como ventaja competitiva: 15 años de experiencia en crédito privado y operaciones integradas verticalmente permiten la ejecución cuando los nuevos participantes en el mercado no logran cerrar las operaciones que han suscrito
• Flujo de operaciones basado en relaciones: las relaciones bancarias profundas en más de 40 instituciones brindan acceso exclusivo a transacciones fuera del mercado, lo que crea ventajas competitivas sostenibles
• Protección comprobada contra las caídas: el historial de una tasa de retención de activos del 98% y un ratio de pérdidas del 0,17% en inversiones crediticias por valor de 2.300 millones de dólares demuestra que las capacidades de gestión de riesgos se han perfeccionado a lo largo de varios ciclos
• Validación del momento del mercado: la dislocación actual representa el tipo de oportunidad de «riesgo con precios incorrectos» que ha impulsado la estrategia de Peachtree desde su creación, con más de 3 años de trayectoria para su implementación
La discusión revela por qué este momento representa algo más que otra oportunidad de mercado. Es la convergencia de dos décadas de preparación estratégica con condiciones de mercado óptimas.
Para los inversores sofisticados que evalúan cómo la historia del mercado informa sobre las oportunidades actuales, este episodio ofrece una visión poco común de cómo las plataformas institucionales aprovechan la experiencia, las relaciones y la infraestructura para generar alfa en mercados dislocados.
Escucha la versión completa Punto de vista de Peachtree episodio para escuchar ejemplos detallados de cómo décadas de experiencia en el mercado se traducen en la ejecución de operaciones y la estrategia de inversión actuales. Siga a Peachtree Point of View en su plataforma de podcasts preferida para obtener información continua sobre los enfoques de inversión inmobiliaria de calidad institucional.
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A medida que nos adentramos en 2025, el mercado sigue definiéndose por la volatilidad, la dislocación y la incertidumbre. En Peachtree Group, no esperamos a que se nos aclare, sino que lideramos en situaciones de complejidad. A pesar de los persistentes obstáculos en los tipos de interés y los cambios en la dinámica de los inversores, nuestros altos directivos no solo ven desafíos sino también oportunidades para desplegar el capital con precisión, creatividad y disciplina. Aquí comparten ideas sinceras sobre cómo navegar en este panorama en evolución, descubrir el valor donde otros ven riesgos y posicionar a Peachtree para salir fortalecida al otro lado del ciclo.
«La verdad es que no estamos esperando una tormenta, ya estamos en ella. En cualquier tormenta, el dolor es inevitable, pero el sufrimiento es opcional. Durante los últimos años, hemos operado en un mercado marcado por las perturbaciones: subidas históricas de tipos, crisis geopolíticas e incertidumbre política. Esperábamos haber presenciado ya los momentos más sombríos, pero este ciclo tenía otros planes. Estamos sorteando los vientos en contra en tiempo real, posicionándonos para resistir y salir fortalecidos. Es probable que los próximos seis meses traigan consigo una volatilidad continua, con una inflación persistente, tasas de interés más altas durante más tiempo y mercados de capitales fragmentados. Sin embargo, dentro de esa turbulencia, comienzan a surgir señales de claridad. A medida que se recupere la visibilidad, ya sea mediante la reforma tributaria prometida, la resolución comercial o la recalibración regulatoria, también lo hará la estabilidad. Nuestro enfoque es simple. No ignoramos la tormenta; nos preparamos para ella. Posicionamos nuestra cartera no para evitar problemas, sino para minimizar el sufrimiento innecesario. Estamos empezando a ver la luz y estamos posicionados para liderar en la medida en que se recupere».
Greg Friedman, director general y director ejecutivo
«Como equipo, hemos superado con éxito las recesiones, la volatilidad del mercado y los cambiantes paisajes políticos y económicos. Cada disrupción no ha hecho más que fortalecer nuestra resiliencia y agudizar nuestra ventaja. Mientras que otros ven la imprevisibilidad como una molestia, nosotros la vemos como una oportunidad. Es el espacio en el que prosperamos, descubriendo oportunidades para desplegar capital y generar retornos excepcionales».
Jatin Desai, director general y director financiero
«La volatilidad sigue definiendo el panorama de las CRE, alterando las primeras señales de recuperación y obligando a muchos participantes del mercado a replantearse la situación. En Peachtree, seguimos centrándonos en los factores fundamentales, como la ubicación, el patrocinio, la base y la demanda, que tienden a obtener mejores resultados a lo largo de los ciclos. A medida que los prestamistas tradicionales retroceden, estamos financiando activamente activos de alta calidad con un rendimiento superior y esperamos seguir teniendo oportunidades en las refinanciaciones, la compra de préstamos y en situaciones en las que lo que importa es la ejecución, no el impulso».
Michael Harper, presidente de Préstamos Hoteleros
«La incertidumbre de los próximos 12 meses no tiene que ver solo con el horizonte, sino con la volatilidad a la que nos enfrentamos semana tras semana. A medida que las transacciones se recuperen, veremos el verdadero impacto del reajuste del valor, lo que provocará la reorientación de los márgenes, la recapitalización o las enajenaciones generalizadas. Dado que la liquidez de los inversores es limitada y los prestatarios están bajo presión, esperamos un aumento de las soluciones de renta variable estructurada y una aceleración de las ventas de activos, especialmente si el empleo se debilita y los fundamentos económicos se debilitan».
Michael Ritz, vicepresidente ejecutivo de Inversiones
«Operamos en un entorno de tasas más altas durante más tiempo, pero las operaciones aún se están cerrando, y la dislocación que estamos viendo ahora está creando oportunidades viables en lugar de obstáculos. La quiebra de las carteras de capital, las crecientes dificultades económicas y la incertidumbre generalizada están revelando puntos de partida convincentes para la renta variable preferente y el capital de rescate, en los que podemos participar al alza y, al mismo tiempo, preservar la protección frente a las caídas. En Peachtree, prosperamos en momentos como este: nuestra capacidad de estructuración creativa y ejecución nos permiten jugar a la ofensiva mientras otros esperan a que se aclare la situación».
Michael Bernath, vicepresidente sénior de Adquisiciones y Enajenaciones
«Durante los próximos 12 a 18 meses, los inversores encontrarán oportunidades atractivas para generar un alfa atractivo y no correlacionado a través del crédito privado y situaciones especiales. Peachtree está capitalizando activamente la dislocación del mercado y la mala valoración del riesgo mediante asignaciones estratégicas y ágiles en toda la cartera de capital. Este entorno nos permite jugar de forma ofensiva selectiva y ofrecer un buen rendimiento a nuestros LP.
Daniel Savage, vicepresidente sénior de Inversiones y Estrategia
«La volatilidad de los mercados de capitales, especialmente en el ámbito de las CMBS y las CRE CLO, crea una ventaja única para los prestamistas como Peachtree, que no dependen de las ejecuciones titulizadas. A medida que los bancos se ven presionados para que se deshagan de los préstamos con bajo rendimiento, vemos oportunidades sólidas en el rango de préstamos de entre 20 y 75 millones de dólares, principalmente a través de estructuras senior más flexibles. Seguimos siendo optimistas en cuanto a abandonar las inversiones anteriores a la COVID y a ampliar las estrategias para capitalizar la actual dislocación de los precios y los cambios de mercado impulsados por las políticas».
Jeremy Stoler, vicepresidente ejecutivo de Mercados de Deuda y Capital
«La dislocación del mercado generará oportunidades significativas para Peachtree, sobre todo porque los desafíos de refinanciamiento y la reducción de la liquidez marginan a muchos participantes del mercado. Sectores como el hotelero, el multifamiliar y el inmobiliario siguen siendo atractivos, especialmente cuando los préstamos puente y para la construcción pueden resolver las brechas de capital. Con menos actores en el mercado y empezando a aflorar dificultades, estamos bien posicionados para invertir capital allí donde otros no pueden o no quieren».
Jared Schlosser, vicepresidente ejecutivo de Hotel Originations y director de CPACE
«El sector inmobiliario comercial está atravesando un momento único y complejo, moldeado por presiones macroeconómicas como los aranceles, la inflación y la fragmentación geopolítica, y por microrealidades como la carga de los gastos de capital, la inflación laboral y los cambios localizados en la demanda. En los hoteles donde la reinversión no es negociable y los costos operativos están aumentando, la capacidad de respaldar estrategias de ubicación, eficiencia y adaptación de los ingresos es fundamental. La dislocación actual se debe a la quiebra de las carteras de capital, a las promociones inconclusas, a las operaciones con un apalancamiento excesivo y a los patrocinadores con escasez de liquidez, lo que ofrece oportunidades atractivas a los inversores en crédito bien posicionados que pueden actuar con precisión y disciplina».
Sameer Nair, vicepresidente sénior de gestión de activos de renta variable
«La incertidumbre está dejando de lado a muchos inversores, pero ahí es precisamente donde surgen las oportunidades. En la actualidad, la deuda es la que más se puede recurrir a la dislocación, y es probable que le sigan las acciones bursátiles y las acciones preferentes. Los préstamos puente siguen siendo atractivos, pero la flexibilidad de toda la cartera de capital es fundamental. Mientras otros hacen una pausa, nosotros nos inclinamos por un desarrollo selectivo, sabiendo que los que comienzan hoy serán los principales activos del mañana. Peachtree es el que más ha crecido durante la disrupción, y creemos que este próximo ciclo no será diferente».
Brian Waldman, director de inversiones
Hampton Inn & Suites Maui North Shore ya está abierto en Kahului, Maui, Hawái. El hotel frente al mar de nueva construcción, ubicado en el sitio del histórico Maui Palms Hotel, es propiedad de Peachtree Group y está operado por Springboard Hospitality. El hotel cuenta con 136 habitaciones, suites con vista al mar y un diseño arraigado en la cultura de Maui.
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Grupo Peachtree ha ampliado su presencia nacional con la apertura de su primera oficina fuera de su sede de Atlanta en el centro de Austin. Esta medida se alinea con la estrategia de crecimiento de la compañía y su compromiso con el mercado inmobiliario comercial de Texas, según la compañía.
Con importantes inversiones en todo el estado, incluidos los desarrollos en curso en Dallas y San Antonio y un próximo proyecto en Austin, el establecimiento de una oficina en la capital del estado se ajusta a la visión a largo plazo de Peachtree. El entorno empresarial y las perspectivas de crecimiento de Austin la convierten en un lugar ideal para fortalecer el alcance y las asociaciones de la empresa, según la empresa.
La conexión de Peachtree con Austin es profunda. La firma ha sido reconocida entre los Longhorn 100, una distinción que honra a las empresas de más rápido crecimiento dirigidas por exalumnos de la Universidad de Texas. Además, Greg Friedman, director gerente y director ejecutivo de Peachtree, graduado de la Universidad de Texas, apoya activamente a la institución al formar parte del consejo asesor de fondos inmobiliarios de la Escuela de Negocios McCombs de Texas.
«Nuestra expansión en Austin marca un hito emocionante para Peachtree Group», dijo Friedman. «Texas es un mercado fundamental para nosotros, y establecer una oficina en el corazón del centro de Austin nos permitirá respaldar mejor nuestra creciente cartera y profundizar nuestras relaciones en la región. Con nuestros proyectos en curso en todo el estado y nuestros fuertes vínculos con la comunidad de la Universidad de Texas, esta medida refuerza nuestro compromiso con la inversión y el crecimiento a largo plazo en Texas».
La nueva oficina se encuentra en el edificio 100 Congress y servirá como centro para las actividades de inversión y desarrollo de Peachtree en la región.