En este episodio de El punto de vista de Peachtree, Greg Friedman da la bienvenida David Bitner, directora global de investigación y directora general ejecutiva de Newmark, para un debate en profundidad sobre el panorama inmobiliario comercial. Abarcan las principales tendencias económicas y de mercado, incluido el impacto de unas tasas de interés más altas y sostenidas, la evolución del mercado de deuda y las oportunidades de inversión en un entorno que cambia rápidamente. Un tema importante del debate es cómo las tasas de interés más altas siguen modificando las valoraciones de los bienes raíces comerciales.
Inversores inmobiliarios comerciales y los operadores se enfrentan a un cambio fundamental en la dinámica del mercado, con la era de los tipos de interés ultrabajos en el espejo retrovisor. En una reveladora conversación con Greg Friedman, David Bitner, director global de investigación de Newmark, hace hincapié en que este cambio no es temporal, sino que es una característica permanente del panorama de la inversión que exige una recalibración completa de las expectativas y las estrategias.
De cara al futuro de este año, Bitner prevé una volatilidad continua de los tipos de interés, y es probable que el Tesoro a 10 años se sitúe entre el 3,8% y el rango medio del -5%. Esta volatilidad, junto con la actual incertidumbre económica, afectará significativamente a la actividad de las transacciones y a las valoraciones de los activos en todos los tipos de propiedades.
A pesar de estos desafíos, están surgiendo puntos positivos. Los mercados de oficinas mostraron su primera absorción neta positiva en 18 trimestres durante el cuarto trimestre de 2023, lo que sugiere un posible punto de inflexión. El sector industrial está a punto de recuperarse, especialmente en los mercados secundarios y terciarios, impulsado por las tendencias cercanas a la baja y por más de 530 000 millones de dólares en inversiones manufactureras planificadas. Las propiedades multifamiliares, especialmente las de nueva construcción, muestran una dinámica de precios atractiva en relación con el stock existente.
Para los inversores que buscan invertir capital, David sugiere un enfoque equilibrado con una asignación significativa a las inversiones en deuda, en las que los diferenciales parezcan más atractivos que las rentabilidades de las acciones. En particular, destaca las oportunidades que ofrecen los préstamos directos y la deuda intermedia, donde la rentabilidad puede alcanzar el 14%. Desde el punto de vista de la renta variable, señala las oportunidades de valor añadido que ofrecen las conversiones de oficinas que otorgan trofeos, aunque hace hincapié en la importancia fundamental de la selección de submercados.
El muro de los vencimientos de la deuda sigue siendo motivo de gran preocupación, ya que aproximadamente 2 billones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales vencerán en los próximos dos años. Si bien hasta ahora los bancos han empleado en gran medida una estrategia de «extender y fingir», David sugiere que la presión regulatoria y la disminución de las opciones de prórroga podrían obligar a adoptar más resoluciones en 2025, lo que llevaría a un aumento de la actividad transaccional y al descubrimiento de precios.
El podcast también aborda los posibles impactos en las políticas de la nueva administración, incluidos los aranceles propuestos y los esfuerzos de desregulación, que podrían crear desafíos y oportunidades para los mercados inmobiliarios comerciales.
Para los inversores y operadores de bienes raíces comerciales, 2025 promete ser un año de adaptación continua a las nuevas realidades del mercado. El éxito requerirá aceptar la volatilidad, ajustar las expectativas de rentabilidad y adoptar un enfoque más específico de las inversiones que abarque tanto las oportunidades de deuda como de capital.
Punto de vista de Peachtree explora el complejo panorama de inversión actual y ofrece información de expertos y estrategias prácticas para navegar por los mercados dislocados y capitalizar el riesgo con precios incorrectos. Cada episodio profundiza en la dinámica del mercado y le proporciona los conocimientos necesarios para comprender mejor y navegar por el cambiante mundo financiero. Ya sea que desee invertir, reunir capital o asociarse, le revelaremos las herramientas y estrategias necesarias para generar una rentabilidad superior ajustada al riesgo.
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A medida que nos adentramos en 2025, el mercado sigue definiéndose por la volatilidad, la dislocación y la incertidumbre. En Peachtree Group, no esperamos a que se nos aclare, sino que lideramos en situaciones de complejidad. A pesar de los persistentes obstáculos en los tipos de interés y los cambios en la dinámica de los inversores, nuestros altos directivos no solo ven desafíos sino también oportunidades para desplegar el capital con precisión, creatividad y disciplina. Aquí comparten ideas sinceras sobre cómo navegar en este panorama en evolución, descubrir el valor donde otros ven riesgos y posicionar a Peachtree para salir fortalecida al otro lado del ciclo.
«La verdad es que no estamos esperando una tormenta, ya estamos en ella. En cualquier tormenta, el dolor es inevitable, pero el sufrimiento es opcional. Durante los últimos años, hemos operado en un mercado marcado por las perturbaciones: subidas históricas de tipos, crisis geopolíticas e incertidumbre política. Esperábamos haber presenciado ya los momentos más sombríos, pero este ciclo tenía otros planes. Estamos sorteando los vientos en contra en tiempo real, posicionándonos para resistir y salir fortalecidos. Es probable que los próximos seis meses traigan consigo una volatilidad continua, con una inflación persistente, tasas de interés más altas durante más tiempo y mercados de capitales fragmentados. Sin embargo, dentro de esa turbulencia, comienzan a surgir señales de claridad. A medida que se recupere la visibilidad, ya sea mediante la reforma tributaria prometida, la resolución comercial o la recalibración regulatoria, también lo hará la estabilidad. Nuestro enfoque es simple. No ignoramos la tormenta; nos preparamos para ella. Posicionamos nuestra cartera no para evitar problemas, sino para minimizar el sufrimiento innecesario. Estamos empezando a ver la luz y estamos posicionados para liderar en la medida en que se recupere».
Greg Friedman, director general y director ejecutivo
«Como equipo, hemos superado con éxito las recesiones, la volatilidad del mercado y los cambiantes paisajes políticos y económicos. Cada disrupción no ha hecho más que fortalecer nuestra resiliencia y agudizar nuestra ventaja. Mientras que otros ven la imprevisibilidad como una molestia, nosotros la vemos como una oportunidad. Es el espacio en el que prosperamos, descubriendo oportunidades para desplegar capital y generar retornos excepcionales».
Jatin Desai, director general y director financiero
«La volatilidad sigue definiendo el panorama de las CRE, alterando las primeras señales de recuperación y obligando a muchos participantes del mercado a replantearse la situación. En Peachtree, seguimos centrándonos en los factores fundamentales, como la ubicación, el patrocinio, la base y la demanda, que tienden a obtener mejores resultados a lo largo de los ciclos. A medida que los prestamistas tradicionales retroceden, estamos financiando activamente activos de alta calidad con un rendimiento superior y esperamos seguir teniendo oportunidades en las refinanciaciones, la compra de préstamos y en situaciones en las que lo que importa es la ejecución, no el impulso».
Michael Harper, presidente de Préstamos Hoteleros
«La incertidumbre de los próximos 12 meses no tiene que ver solo con el horizonte, sino con la volatilidad a la que nos enfrentamos semana tras semana. A medida que las transacciones se recuperen, veremos el verdadero impacto del reajuste del valor, lo que provocará la reorientación de los márgenes, la recapitalización o las enajenaciones generalizadas. Dado que la liquidez de los inversores es limitada y los prestatarios están bajo presión, esperamos un aumento de las soluciones de renta variable estructurada y una aceleración de las ventas de activos, especialmente si el empleo se debilita y los fundamentos económicos se debilitan».
Michael Ritz, vicepresidente ejecutivo de Inversiones
«Operamos en un entorno de tasas más altas durante más tiempo, pero las operaciones aún se están cerrando, y la dislocación que estamos viendo ahora está creando oportunidades viables en lugar de obstáculos. La quiebra de las carteras de capital, las crecientes dificultades económicas y la incertidumbre generalizada están revelando puntos de partida convincentes para la renta variable preferente y el capital de rescate, en los que podemos participar al alza y, al mismo tiempo, preservar la protección frente a las caídas. En Peachtree, prosperamos en momentos como este: nuestra capacidad de estructuración creativa y ejecución nos permiten jugar a la ofensiva mientras otros esperan a que se aclare la situación».
Michael Bernath, vicepresidente sénior de Adquisiciones y Enajenaciones
«Durante los próximos 12 a 18 meses, los inversores encontrarán oportunidades atractivas para generar un alfa atractivo y no correlacionado a través del crédito privado y situaciones especiales. Peachtree está capitalizando activamente la dislocación del mercado y la mala valoración del riesgo mediante asignaciones estratégicas y ágiles en toda la cartera de capital. Este entorno nos permite jugar de forma ofensiva selectiva y ofrecer un buen rendimiento a nuestros LP.
Daniel Savage, vicepresidente sénior de Inversiones y Estrategia
«La volatilidad de los mercados de capitales, especialmente en el ámbito de las CMBS y las CRE CLO, crea una ventaja única para los prestamistas como Peachtree, que no dependen de las ejecuciones titulizadas. A medida que los bancos se ven presionados para que se deshagan de los préstamos con bajo rendimiento, vemos oportunidades sólidas en el rango de préstamos de entre 20 y 75 millones de dólares, principalmente a través de estructuras senior más flexibles. Seguimos siendo optimistas en cuanto a abandonar las inversiones anteriores a la COVID y a ampliar las estrategias para capitalizar la actual dislocación de los precios y los cambios de mercado impulsados por las políticas».
Jeremy Stoler, vicepresidente ejecutivo de Mercados de Deuda y Capital
«La dislocación del mercado generará oportunidades significativas para Peachtree, sobre todo porque los desafíos de refinanciamiento y la reducción de la liquidez marginan a muchos participantes del mercado. Sectores como el hotelero, el multifamiliar y el inmobiliario siguen siendo atractivos, especialmente cuando los préstamos puente y para la construcción pueden resolver las brechas de capital. Con menos actores en el mercado y empezando a aflorar dificultades, estamos bien posicionados para invertir capital allí donde otros no pueden o no quieren».
Jared Schlosser, vicepresidente ejecutivo de Hotel Originations y director de CPACE
«El sector inmobiliario comercial está atravesando un momento único y complejo, moldeado por presiones macroeconómicas como los aranceles, la inflación y la fragmentación geopolítica, y por microrealidades como la carga de los gastos de capital, la inflación laboral y los cambios localizados en la demanda. En los hoteles donde la reinversión no es negociable y los costos operativos están aumentando, la capacidad de respaldar estrategias de ubicación, eficiencia y adaptación de los ingresos es fundamental. La dislocación actual se debe a la quiebra de las carteras de capital, a las promociones inconclusas, a las operaciones con un apalancamiento excesivo y a los patrocinadores con escasez de liquidez, lo que ofrece oportunidades atractivas a los inversores en crédito bien posicionados que pueden actuar con precisión y disciplina».
Sameer Nair, vicepresidente sénior de gestión de activos de renta variable
«La incertidumbre está dejando de lado a muchos inversores, pero ahí es precisamente donde surgen las oportunidades. En la actualidad, la deuda es la que más se puede recurrir a la dislocación, y es probable que le sigan las acciones bursátiles y las acciones preferentes. Los préstamos puente siguen siendo atractivos, pero la flexibilidad de toda la cartera de capital es fundamental. Mientras otros hacen una pausa, nosotros nos inclinamos por un desarrollo selectivo, sabiendo que los que comienzan hoy serán los principales activos del mañana. Peachtree es el que más ha crecido durante la disrupción, y creemos que este próximo ciclo no será diferente».
Brian Waldman, director de inversiones
Hampton Inn & Suites Maui North Shore ya está abierto en Kahului, Maui, Hawái. El hotel frente al mar de nueva construcción, ubicado en el sitio del histórico Maui Palms Hotel, es propiedad de Peachtree Group y está operado por Springboard Hospitality. El hotel cuenta con 136 habitaciones, suites con vista al mar y un diseño arraigado en la cultura de Maui.
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Grupo Peachtree ha ampliado su presencia nacional con la apertura de su primera oficina fuera de su sede de Atlanta en el centro de Austin. Esta medida se alinea con la estrategia de crecimiento de la compañía y su compromiso con el mercado inmobiliario comercial de Texas, según la compañía.
Con importantes inversiones en todo el estado, incluidos los desarrollos en curso en Dallas y San Antonio y un próximo proyecto en Austin, el establecimiento de una oficina en la capital del estado se ajusta a la visión a largo plazo de Peachtree. El entorno empresarial y las perspectivas de crecimiento de Austin la convierten en un lugar ideal para fortalecer el alcance y las asociaciones de la empresa, según la empresa.
La conexión de Peachtree con Austin es profunda. La firma ha sido reconocida entre los Longhorn 100, una distinción que honra a las empresas de más rápido crecimiento dirigidas por exalumnos de la Universidad de Texas. Además, Greg Friedman, director gerente y director ejecutivo de Peachtree, graduado de la Universidad de Texas, apoya activamente a la institución al formar parte del consejo asesor de fondos inmobiliarios de la Escuela de Negocios McCombs de Texas.
«Nuestra expansión en Austin marca un hito emocionante para Peachtree Group», dijo Friedman. «Texas es un mercado fundamental para nosotros, y establecer una oficina en el corazón del centro de Austin nos permitirá respaldar mejor nuestra creciente cartera y profundizar nuestras relaciones en la región. Con nuestros proyectos en curso en todo el estado y nuestros fuertes vínculos con la comunidad de la Universidad de Texas, esta medida refuerza nuestro compromiso con la inversión y el crecimiento a largo plazo en Texas».
La nueva oficina se encuentra en el edificio 100 Congress y servirá como centro para las actividades de inversión y desarrollo de Peachtree en la región.
