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Bienes inmuebles institucionales — En una era en la que la inflación persistente mantiene despiertos a los banqueros centrales por la noche y la volatilidad de los tipos pone a prueba la disciplina de los inversores, el capital inteligente está gravitando silenciosamente hacia activos que pueden flexibilizarse, literalmente de la noche a la mañana. Los hoteles, con sus reajustes diarios de arrendamiento, son una de las pocas estrategias inmobiliarias con una defensa contra la inflación incorporada. Sin embargo, no todos los hoteles se crean de la misma manera. Para los inversores que buscan invertir su capital hoy en día, los hoteles compactos de servicio completo y de servicio selecto de marcas de primera calidad destacan por ser algunos de los hoteles con mejor desempeño en todos los ciclos económicos, incluidos los períodos inflacionarios.
Arrendamientos cortos, gran ventaja
A diferencia de las oficinas o las tiendas, donde los términos de arrendamiento pueden fijar las tarifas durante años, los hoteles están diseñados para ser ágiles. Los operadores ajustan las tarifas de las habitaciones a diario, para adaptarse a la demanda del mercado y gestionar los aumentos de costos con mucho menos retraso que otros tipos de bienes raíces. Durante las subidas inflacionarias de la década de 1970 y principios de la de 1980, las tarifas de las habitaciones en los Estados Unidos subieron casi al mismo ritmo que el índice de precios al consumidor. Más recientemente, las ADR aumentaron rápidamente durante el repunte de la inflación de 2021-2023, especialmente en el caso de las marcas premium bien posicionadas. Sin embargo, la flexibilidad por sí sola no es suficiente. La elasticidad de la demanda sigue siendo importante. No todos los huéspedes pagarán más solo porque los costos sean más altos. Aquí es donde los servicios selectos de primera calidad y los servicios completos compactos muestran su ventaja.
Por qué este segmento se mantiene
Los hoteles que se encuentran en el extremo superior del espectro de servicios selectos, incluidos los hoteles Courtyard y AC de Marriott, Hampton Inn y Hilton Garden Inn de Hilton y el Hotel Indigo y Crowne Plaza de IHG, logran el equilibrio que los viajeros desean: mayor comodidad y servicios sin precios de servicio completo. Atienden a los viajeros que buscan calidad y consistencia sin tener que pagar por los lujos que no utilizan. Los viajeros de negocios, los equipos deportivos y los grupos corporativos de nivel medio suelen constituir la base principal de clientes. Esto brinda a los propietarios tanto la repetibilidad como la integridad de las tarifas. Las propiedades compactas de servicio completo, especialmente aquellas que se encuentran bajo banderas fuertes en buenos nodos urbanos o suburbanos, también brillan aquí. Ofrecen suficientes comodidades, como un restaurante, un espacio para reuniones y un bar, como para justificar una prima de tarifa saludable y, al mismo tiempo, mantener los costos operativos más bajos que los de los complejos turísticos o activos de lujo en expansión.
