La conversación puso de relieve cómo las recientes turbulencias económicas han cambiado drásticamente las expectativas del mercado. Después de que muchos inversores hubieran estado jugando al juego de «mantenerse con vida hasta 2025», aguantando las crisis de los tipos de interés con la esperanza de lograr una eventual estabilización, los recientes cambios en las políticas y la incertidumbre han «tapado» a muchos participantes del mercado.
Conclusiones clave para los inversores:
El fin de los vientos a favor de los mercados de capitales: Durante décadas (1985-2020), la caída de las tasas de interés proporcionó a los inversores inmobiliarios comerciales ventajas incorporadas a través de la compresión de las tasas de capitalización. Costello advierte que es probable que esta era haya terminado y ha pasado a centrarse en la experiencia operativa: «Lo primero será gestionar sus propiedades de forma eficaz en el futuro».
El crédito por encima del capital puede ser la jugada: En este mercado de transición, las inversiones en deuda actualmente tienen un rendimiento superior al de las posiciones en acciones ajustadas al riesgo. Costello señala que esto crea oportunidades para personas establecidas crédito privado proveedores con la infraestructura y la experiencia adecuadas en relación con los «turistas endeudados» que ingresan al espacio de manera oportunista.
Centrarse en los fundamentos locales: En lugar de realizar amplias asignaciones sectoriales, Costello sugiere invertir en mercados con tendencias demográficas sólidas y bases de economía del conocimiento. «Lo que más importa son los fundamentos locales. Se trata de estar en un mercado que tiene una demografía saludable o algún otro tipo de crecimiento».
Oportunidad en la incertidumbre: A pesar de los posibles riesgos de recesión, Costello sigue siendo optimista con respecto a las oportunidades, especialmente en situaciones de crisis de deuda y cambios o especiales: «Siempre se puede ganar dinero en un mercado a la baja... Siempre hay oportunidades para las personas que pueden venir y solucionar los problemas».
Los tipos de interés de los bonos corporativos como primeros indicadores: Los inversores deberían considerar los tipos de interés de los bonos corporativos como principales indicadores de las fluctuaciones de los tipos de capitalización, ya que los diferenciales recientes se han ampliado entre 40 y 50 puntos básicos, lo que podría presagiar aumentos similares en los tipos de capitalización inmobiliaria.
Este debate sobre la actualización del mercado arroja luz sobre cómo las estrategias de inversión deben evolucionar en respuesta a la nueva realidad económica. El sector inmobiliario comercial está pasando de una era de «ingeniería financiera» a una centrada en la excelencia operativa y el conocimiento del mercado local.
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