El panorama de los mercados privados está experimentando una disrupción sin precedentes, lo que crea desafíos y oportunidades para los inversores sofisticados. En un episodio reciente de Peachtree Point of View, Greg Friedman conversó con Brandon Sedloff, director inmobiliario de Juniper Square, para analizar el estado actual de las inversiones alternativas y revelar estrategias viables para afrontar el complejo entorno de mercado actual.
La gran división de los mercados privados
La industria de la gestión de inversiones está siendo testigo de una polarización dramática. Como explica Sedloff, estamos presenciando un «efecto barra», en el que los megageneradores, con cientos de miles de millones en activos, siguen creciendo de la mano de actores especializados en nichos muy especializados, mientras que el «desordenado medio» se convierte en un territorio cada vez más difícil.
Este cambio presenta un punto de decisión fundamental para los inversores: alinearse con megagerores diversificados o asociarse con firmas especializadas que demuestren una amplia experiencia en segmentos de mercado específicos. En palabras de Sedloff: «Lo que el mercado necesita, lo que el mercado quiere es diferenciarse... la gente quiere grupos que sean especialistas, que tengan un nicho de mercado y que comprendan a la perfección los mercados en los que se encuentran».
Para los inversores, esto significa reevaluar las asignaciones actuales y, potencialmente, reasignar el capital de gestores generalistas a verdaderos especialistas.
Oportunidades emergentes en la dislocación del mercado
El prolongado ciclo de desapalancamiento y dislocación del mercado ha creado oportunidades únicas para los inversores preparados. Tres tendencias clave están remodelando el panorama:
Productos centrados en la liquidez: Con la ralentización de las distribuciones tradicionales, los inversores exigen estructuras de inversión más flexibles. Esto ha impulsado la innovación en los productos de fondos semilíquidos y a intervalos, que proporcionan liquidez periódica sin sacrificar la rentabilidad del mercado privado.
Expansión del patrimonio privado: El aumento de la participación minorista en los mercados privados representa un cambio masivo en la asignación de capital. Los médicos de cabecera sofisticados se están expandiendo más allá de los canales institucionales tradicionales para convertirse en redes RIA, corredores de bolsa e inversores individuales acreditados.
Excelencia operativa: Los gestores de inversiones están aprovechando la inteligencia artificial y la tecnología avanzada para crear una «alfa operativa», lo que genera valor adicional a través de un análisis de datos superior, relaciones con los inversores y administración de fondos.
Tres conclusiones clave para los inversores
Posiciónese para el futuro
El entorno de mercado actual recompensa a los inversores que actúan con decisión, mientras que otros permanecen paralizados por la incertidumbre. Las empresas que prosperan en este ciclo son aquellas que cuentan con experiencia especializada, una infraestructura operativa superior y estrategias de diferenciación claras.
¿Está listo para profundizar en estos conocimientos del mercado y aprender cómo los líderes de la industria afrontan los desafíos actuales? Escuche la conversación completa en el podcast Peachtree Point of View para descubrir estrategias adicionales para maximizar la rentabilidad en los dislocados mercados actuales.
El mercado inmobiliario comercial está experimentando su transformación más significativa desde la Gran Crisis Financiera y, para los inversores experimentados, la pregunta no es si existen oportunidades, sino si tienen la experiencia y la infraestructura para capitalizarlas. En el último episodio de Peachtree Point of View, Director gerente y director ejecutivo Greg Friedman, Jatin Desai, director ejecutivo y director financiero, y Daniel Siegel, presidente y director de CRE revelan cómo casi dos décadas de evolución estratégica han posicionado a Peachtree Group para prosperar en el dislocado mercado actual.
Cuando Peachtree Group se lanzó en 2007 con solo cinco miembros del equipo, el momento no podría haber sido más desafiante ni más instructivo. La Gran Crisis Financiera (GFC) se convirtió en la primera clase magistral de la empresa sobre cómo identificar los riesgos con precios incorrectos y ejecutar transacciones complejas cuando otras se retiraron. Esta experiencia fundamental, que tuvo lugar entre 2009 y 2011, consistente en «desempolvar el manual de estrategias» proporcionando capital de rescate a través de pagarés y reestructurando los activos en dificultades estableció el marco operativo que impulsa la estrategia actual.
«Siempre nos hemos centrado mucho en la valoración errónea del riesgo», explica Friedman. «Siempre habrá desafíos y oportunidades, pero siempre estamos buscando dónde está ese riesgo mal valorado».
La década que siguió a la GFC vio a Peachtree construir sistemáticamente la infraestructura que ahora ofrece ventajas competitivas. La empresa integró sus operaciones verticalmente, incorporando la administración de propiedades, la administración de préstamos, la administración de la construcción y su agencia de corretaje en 2010. No se trataba solo de eficiencia operativa, sino de un posicionamiento estratégico para futuras dislocaciones del mercado.
Lo que es más significativo es que Peachtree comenzó a centrarse en gran medida en el crédito privado en 2014, al reconocer que la clase de activos tenía un precio «muy, muy incorrecto» y ofrecía importantes oportunidades. Si bien los competidores se apresuran a invertir en el crédito privado por primera vez, Peachtree cuenta con 15 años de experiencia en préstamos directos en más de 630 transacciones crediticias, con un historial notable: solo el 2% de las operaciones requirió la recuperación de activos, con una tasa de pérdida de solo el 0,17% sobre los 2.300 millones de dólares en capital crediticio desplegado.
El mercado actual valida cada decisión estratégica tomada en los últimos 18 años. Con más de 1 billón de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales que vencen en un entorno de tipos de interés radicalmente diferente, los bancos regionales se enfrentan a las mismas presiones que Peachtree aprendió a soportar durante la crisis financiera mundial.
La trayectoria de crecimiento de la empresa cuenta la historia: pasó de tener cinco empleados en 2007 a 100 en 2019, y ahora más de 300 miembros del equipo gestionan 4 000 millones de dólares en acciones y 8 000 millones de dólares en activos totales. Sin embargo, la escala por sí sola no explica su ventaja actual, sino la sofisticación operativa acumulada a lo largo de múltiples ciclos de mercado.
El entorno actual revela por qué la infraestructura importa más que el capital. Como señala Desai, «existe una gran cantidad de crédito privado, pero la mayoría de ellos han llegado a nosotros porque no pueden originarse. No tienen la infraestructura necesaria, no cuentan con los emisores, los aseguradores ni los que les presten servicios internos».
Dieciocho años de presencia en el mercado han creado otro foso competitivo: relaciones bancarias profundas con más de 40 contrapartes de instituciones financieras. Estas relaciones ahora brindan acceso a transacciones fuera del mercado, ya que los bancos buscan soluciones creativas para gestionar la presión regulatoria en torno a la exposición al mercado inmobiliario comercial.
«Los bancos están siendo muy constructivos, reflexivos y estratégicos en cuanto a la forma en que negocian el papel», explica Siegel. «La mayoría de estas transacciones se han realizado fuera del mercado y las contratamos principalmente de forma interna a través de nuestras relaciones bancarias actuales».
Implicaciones estratégicas de inversión:
• Reconocimiento de oportunidades basado en la experiencia: el manual de estrategias para la GFC de Peachtree de 2009 a 2011 es directamente aplicable al mercado actual, ya que proporciona marcos probados para situaciones especiales y el despliegue de capital de rescate
• La infraestructura como ventaja competitiva: 15 años de experiencia en crédito privado y operaciones integradas verticalmente permiten la ejecución cuando los nuevos participantes en el mercado no logran cerrar las operaciones que han suscrito
• Flujo de operaciones basado en relaciones: las relaciones bancarias profundas en más de 40 instituciones brindan acceso exclusivo a transacciones fuera del mercado, lo que crea ventajas competitivas sostenibles
• Protección comprobada contra las caídas: el historial de una tasa de retención de activos del 98% y un ratio de pérdidas del 0,17% en inversiones crediticias por valor de 2.300 millones de dólares demuestra que las capacidades de gestión de riesgos se han perfeccionado a lo largo de varios ciclos
• Validación del momento del mercado: la dislocación actual representa el tipo de oportunidad de «riesgo con precios incorrectos» que ha impulsado la estrategia de Peachtree desde su creación, con más de 3 años de trayectoria para su implementación
La discusión revela por qué este momento representa algo más que otra oportunidad de mercado. Es la convergencia de dos décadas de preparación estratégica con condiciones de mercado óptimas.
Para los inversores sofisticados que evalúan cómo la historia del mercado informa sobre las oportunidades actuales, este episodio ofrece una visión poco común de cómo las plataformas institucionales aprovechan la experiencia, las relaciones y la infraestructura para generar alfa en mercados dislocados.
Escucha la versión completa Punto de vista de Peachtree episodio para escuchar ejemplos detallados de cómo décadas de experiencia en el mercado se traducen en la ejecución de operaciones y la estrategia de inversión actuales. Siga a Peachtree Point of View en su plataforma de podcasts preferida para obtener información continua sobre los enfoques de inversión inmobiliaria de calidad institucional.
El mercado inmobiliario comercial está enviando señales contradictorias, pero Mark Vitner, economista jefe de Piedmont Crescent Capital, supera el ruido con una cruda prueba de la realidad: los valores inmobiliarios siguen sobrevalorados y la corrección no ha terminado.
En nuestro último Podcast Peachtree Point of View En este episodio, Vitner comparte información crucial que todo inversor inmobiliario necesita escuchar. Si bien hemos evitado la profunda recesión que muchos predijeron, el mercado no se ha ajustado por completo al nuevo entorno de tipos de interés. Esto crea tanto riesgos como oportunidades para los inversores inteligentes.
El Tesoro a 10 años, que actualmente cotiza en torno al 4,5%, no es alto. De hecho, se encuentra en el extremo inferior de donde deberían estar los tipos durante la próxima década. Vitner sostiene que el valor razonable está más cerca del 4,7%, con el potencial de alcanzar el 5% o más. Este cambio marca el final de la era de tipos artificialmente bajos que infló el valor de los activos. Las propiedades ahora deben revalorizarse en consecuencia.
La desconexión ya es evidente sobre el terreno. En Peachtree Group, el director ejecutivo Greg Friedman observa una brecha del 10 al 15% entre lo que los vendedores creen que valen sus propiedades y su verdadero valor intrínseco, un efecto persistente de años de abundante liquidez que muchos aún esperan recuperar.
Pero aquí es donde surge la oportunidad. Vitner recomienda centrarse en las inversiones con altas barreras de entrada y un fuerte control de los inversores, especialmente en los mercados en los que los responsables políticos han empezado a fomentar el desarrollo. El punto óptimo, según Vitner, son los proyectos de uso mixto en ciudades medianas que están experimentando un renacimiento, donde la generación de teléfonos inteligentes quiere estar más cerca de la acción.
• Las tasas de interés son estructuralmente más altas: Es probable que el Tesoro a 10 años cotice entre el 4,5 y el 5,5% en períodos no recesivos, lo que restablecerá radicalmente las valoraciones inmobiliarias
• Existen oportunidades geográficas: Mercados como Charleston (Carolina del Sur) y los mercados emergentes de Alabama ofrecen crecimiento con barreras naturales de entrada, mientras que los mercados que antes estaban en auge, como Nashville, se han enfriado
• El uso mixto es el futuro: Los desarrollos orientados al estilo de vida que combinan viviendas, tiendas y entretenimiento están captando la demanda a medida que las personas buscan entornos accesibles para caminar y ricos en comodidades
• El muro de vencimientos de la deuda crea presión: Cantidades masivas de deuda inmobiliaria comercial se refinanciarán a tasas mucho más altas, lo que obligará a entablar conversaciones realistas sobre precios
• El gasto de los consumidores está cambiando: Se espera una consolidación del comercio minorista en el extremo inferior, a medida que el gasto de los consumidores se normalice del 71% a un 67-68% del PIB más sostenible.
La conversación completa revela por qué esta corrección del mercado no es un ciclo típico y qué tan preparados pueden los inversores sacar provecho de la futura revaluación. No se pierda el análisis completo de Vitner sobre la dinámica de los mercados regionales, los cambios demográficos y las estrategias tácticas de inversión.
Escuche el episodio completo de Peachtree Point of View en su plataforma de podcasts favorita para obtener el desglose estratégico completo que todo inversor inmobiliario comercial necesita para navegar por la realidad actual del mercado.
No te lo piensas dos veces antes de saltarte un entrenamiento o dormir una siesta, hasta seis meses después, cuando se te sale la espalda levantando una maleta. Eso es lo que pasa con las elecciones: rara vez gritan. La mayoría susurra. Por el momento, se sienten livianos, inofensivos e incluso olvidables. Pero con el tiempo, se acumulan y eventualmente dan forma a todo.
Lo mismo ocurre en el sector inmobiliario comercial.
Durante años, el mercado premió la ingeniería financiera. La caída de los tipos de interés, la compresión de los tipos de capitalización y el bajo precio del capital permitieron a muchos inversores aprovechar el impulso y seguir generando rentabilidades sólidas. Esa era ha terminado.
Ahora operamos en un entorno en el que se paga más durante más tiempo. Las tasas de interés están elevadas, los prestamistas tradicionales han retrocedido y los mercados de capitales son volátiles. Las perturbaciones macroeconómicas, el riesgo geopolítico y la política comercial que cambia la inflación están revaluando el riesgo en tiempo real.
En este entorno, cada movimiento es importante. Cada decisión, ya sea comprar, vender, recapitalizar o retener, tiene más peso que hace un año.
· El capital debe desplegarse con precisión. El margen de error se ha reducido. La fijación de precios incorrectos, el apalancamiento excesivo o la confianza en una suscripción optimista pueden perjudicar rápidamente una operación.
· La liquidez es una ventaja estratégica. En un mercado en el que muchos prestamistas han retirado o reducido el apalancamiento, ya no se da por sentado la certeza de la ejecución. Se gana.
· Los fundamentos, no la ingeniería financiera, definen el éxito. La compresión de la tasa de capitalización ya no es el viento a favor de lo que era antes. La rentabilidad debe provenir de la excelencia operativa, la calidad de los activos y una gestión disciplinada.
· El tiempo es caro. La acción puede ser tan perjudicial como una mala decisión. Los retrasos en la refinanciación o las dudas en mercados inciertos pueden afectar considerablemente al rendimiento.
En Peachtree, hemos creado nuestra plataforma para este entorno exacto. Con una plataforma de inversión y crédito totalmente integrada, una amplia experiencia en todos los ciclos del mercado y un capital flexible listo para ser desplegado, estamos bien posicionados para tomar medidas decisivas cuando otros dudan.
Porque en este mercado, como en la vida, cada acción tiene un peso y los resultados más exitosos nacen de la claridad, la disciplina y la convicción.
El crédito privado sigue siendo una de las soluciones más atractivas del mercado actual, ya que ofrece protección contra las caídas, rendimiento y flexibilidad. Y dado que el capital tradicional sigue siendo limitado, la inversión en situaciones especiales está cobrando impulso como estrategia principal para liberar valor en un mercado dislocado.
A medida que el panorama evoluciona, seguimos buscando oportunidades que aprovechen nuestras fortalezas y proporcionen valor a nuestros inversores.