La realidad del mercado: activos sólidos, estructuras de capital rotas
A diferencia de los ciclos anteriores, en los que las dificultades se derivaban de problemas fundamentales con los activos, las oportunidades actuales están impulsadas principalmente por la volatilidad de los mercados de capitales. Como explica Michael Ritz: «En general, los fundamentos de la mayoría de los activos inmobiliarios comerciales fuera de la oficina están funcionando bastante bien. Pero lo que estamos viendo es solo el aumento del nivel de volatilidad» en los mercados de capital.
Esto crea un entorno único en el que los activos de alta calidad se negocian con valoraciones con descuentos no por problemas operativos, sino por restricciones de financiación y desafíos en la estructura de capital.
La disrupción del mercado de deuda
El principal impulsor de la oportunidad actual reside en la drástica revaluación de la deuda. Con la tasa de financiación garantizada a un día (SUAVE), al pasar de niveles cercanos a cero durante la pandemia a los elevados tipos actuales, la financiación tradicional se ha vuelto más cara. Los bancos ahora optan por reducir la ratio entre préstamos y valores y, al mismo tiempo, exigen ratios de cobertura del servicio de la deuda más altos, lo que crea importantes brechas de capital.
Considera lo siguiente: una simple expansión de la tasa de capitalización del 8% al 9% puede reducir el valor de un activo de 100 millones de dólares a 89 millones de dólares de un día para otro. Si se combina con la reducción de la relación entre préstamos y valores, los propietarios de propiedades se enfrentan a importantes déficits de liquidez que crean puntos de entrada para los inversores en situaciones especiales.
Tres grupos de inversión clave
Los inversores deben centrarse en tres áreas de oportunidad principales:
Adquisiciones fuera del mercado: asegurar hoteles de bajo rendimiento o con precios incorrectos, así como determinados sectores multifamiliares, de viviendas para estudiantes, autoalmacenamiento y otros sectores inmobiliarios comerciales para su reposicionamiento y estabilización.
Soluciones de renta variable preferidas e híbridas: proporcionan capital flexible a los patrocinadores que necesitan liquidez para adquisiciones, desarrollo o refinanciación con estructuras diseñadas para proteger la base y mejorar los rendimientos actuales.
Compras de prestamistas en dificultades: Adquirir activos directamente de los bancos mediante transacciones de escritura sustitutiva o posteriores a la ejecución hipotecaria, a menudo con descuentos en los saldos de los préstamos pendientes y muy por debajo del costo de reposición.
El punto óptimo de la hospitalidad
Los hoteles presentan oportunidades particularmente atractivas, con una exposición desmesurada a los vencimientos de deuda a corto plazo debido a años de financiación «extendida y fingida». El sector se enfrenta a unos gastos de capital diferidos de entre 15 y 20 000 millones de dólares, lo que coincide con los activos acumulados durante el aumento de la oferta de 2008 que ahora requieren su ciclo típico de renovación de 14 años.
Por qué los jugadores tradicionales no pueden competir
La oportunidad existe precisamente porque pocas empresas pueden ofrecer las soluciones híbridas que exigen estas situaciones. El éxito exige capacidades en materia de capital y crédito, que permitan realizar inversiones estructuradas, como la deuda junior con amortización contingente («notas de esperanza»), las posiciones de capital preferentes o las estrategias de conversión de deuda a compra.
Por qué la inversión en situaciones especiales funciona ahora
Para los inversores que evalúan oportunidades de inversión en situaciones especiales, la clave es asociarse con operadores que posean la flexibilidad de capital y la experiencia operativa necesarias para sortear estructuras de operaciones complejas. El entorno actual recompensa a quienes pueden aprovechar rápidamente las oportunidades que los prestamistas y proveedores de capital tradicionales no pueden aprovechar.
Como señala Greg Friedman, esto representa la mayor oportunidad de riesgo con precios incorrectos en el sector inmobiliario comercial en la actualidad. La pregunta para los inversores no es si estas oportunidades existen, sino si están en condiciones de capitalizarlas antes de que el mercado se corrija.
Para profundizar en la dinámica del mercado y las estrategias de inversión que se analizan aquí, escuche la conversación completa en Podcast Peachtree Point of View. El episodio ofrece información adicional sobre cómo los inversores pueden sortear el panorama actual de situaciones especiales y posicionarse para obtener rentabilidades desmesuradas en este entorno de mercado único.
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Written By Greg Friedman | Featured on Fortune.com
Fortune | There’s no doubt that commercial real estate, and especially the office market, is undergoing a seismic transformation, one that’s not likely to abate any time soon. A boom time of near-zero-interest-rate policy, abundant liquidity, and cap rate compression over the past decade has given way to a perfect storm–a wall of maturing debt, tightened lending conditions, and cratering property values–all amid higher interest rates that show no sign of returning to their pre-2022 lows.
The outlook for the office sector has been particularly negative. It’s a tale of two markets right now: roughly 30% of office buildings account for 90% of the vacancies and may never recover, while the other 70% have the chance to stabilize over time. Either way, the office market finds itself at an inflection point, much like the retail market as mall acquisitions were being financed.
Radio Bloomberg |Greg Friedman habló sobre el frágil estado del mercado inmobiliario comercial, donde los volúmenes de transacciones cayeron un 50% debido al aumento de las tasas de interés. Durante los próximos 12 meses, vencerán 1 billón de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales, lo que ofrecerá oportunidades a los compradores con una buena capitalización. La conversación también destacó la creciente importancia del crédito privado, que ahora representa el 10% del ecosistema inmobiliario comercial, lo que proporciona estabilidad. Además, se mencionó la bifurcación en el sector de oficinas, donde los edificios de mejor calidad muestran una recuperación.
ATLANTA (2 de septiembre de 2025) - Peachtree Group («Peachtree»), una importante firma de inversiones inmobiliarias comerciales que supervisa una cartera diversificada de más de 8 000 millones de dólares, ha sido incluida en dos prestigiosas clasificaciones de crecimiento, lo que subraya el impulso de la empresa como fuerza líder en la inversión inmobiliaria comercial.
Cía. reveló que Peachtree Group se ganó un lugar en el Lista 2025 Inc. 5000 de las empresas privadas de más rápido crecimiento en los EE. UU., lo que marca el tercer año consecutivo en que la firma recibe este galardón. La lista Inc. 5000 ofrece una visión basada en datos de las empresas independientes y emprendedoras más exitosas del país.
Además, la crónica empresarial de Atlanta reconoció a Peachtree Group como uno de los homenajeados en su trigésima edición anual Premios Pacesetter, que celebran a las empresas privadas de más rápido crecimiento con sede en el área metropolitana de Atlanta. Los galardonados fueron evaluados en función del crecimiento de sus ingresos y empleados entre 2022 y 2024 y se clasificaron utilizando una fórmula basada en un índice de crecimiento para garantizar una comparación justa entre empresas de distintos tamaños.
«Nos dedicamos a identificar y capitalizar el riesgo con precios incorrectos y, en el entorno actual de disrupción y dislocación, eso ha creado fuertes obstáculos para nuestro crecimiento», dijo Greg Friedman, director gerente y director ejecutivo de Peachtree. «Estos reconocimientos avalan nuestra capacidad de actuación en mercados complejos, y vemos que tenemos ante nosotros importantes oportunidades a medida que sigamos ampliando nuestra plataforma. Creemos que los próximos años estarán entre los entornos de inversión más atractivos de la historia reciente».
Peachtree Group sigue centrado en ofrecer estrategias de inversión innovadoras y resultados sólidos para sus partes interesadas, al tiempo que amplía su presencia en los EE. UU.
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