위기에서 기회로: 경험과 인프라가 알파를 만드는 방법
Peachtree Group의 경영진은 20년에 가까운 전략적 성장을 통해 오늘날 변화하는 상업용 부동산 시장에서 새로운 기회를 포착할 수 있었던 방법에 대해 설명합니다.
상업용 부동산 업계는 혼돈, 복잡성, 복잡성, 창의성으로 정의되는 변혁기에 접어들었습니다.거시 경제 압박, 재정 문제, 새 행정부의 예상 정책 변화 등이 맞물려 이해관계자들의 적응력과 전략적 사고를 요구하는 불안정한 환경이 조성되었습니다.
CRE의 역풍
CRE의 혼란은 산업을 재편하는 구조적 변화와 경제적 역풍에서 비롯됩니다.금리 인상은 투자 수익률을 근본적으로 변화시켰고, 이로 인해 부채는 더 비싸지고 리파이낸싱은 훨씬 더 어려워졌습니다.향후 36개월 동안 총 3조 6천억 달러에 달하는 “채무 만기 장벽”이 지속됨에 따라 소유주는 대출이 시작되었을 때보다 훨씬 덜 유리한 조건에서 채무를 관리하거나 구조 조정해야 할 것입니다.
만기가 도래하는 CRE 대출의 물결이 막바지에 다다랐기 때문에 우리는 역사적 부채 만기 수준에 도달하고 있습니다. 이는 대부분 2022년 이전, 특히 2014년과 2015년에 시작되었으며, 이는 해당 기간의 일반적인 10년 대출 기간을 반영합니다.S&P Global에 따르면 2024년에 시작된 CRE 대출의 평균 이자율은 만기 모기지의 4.3% 금리에 비해 약 6.2% 로 거의 200베이시스 포인트 상승했습니다.
한편, 새 행정부의 비용 절감 및 이민 정책 강화 계획은 불확실성을 야기하여 운영 및 노동 관련 결정을 복잡하게 만듭니다.이민 정책 논의가 단기적으로 변동성을 야기할 수 있지만, 장기 CRE 투자에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상됩니다.이러한 논의는 자본 배치나 자산군의 매력도에 실질적인 영향을 주지 않으면서 주의를 산만하게 하는 역할을 합니다.
이러한 요인들은 혼란스럽고 변동성이 큰 환경을 조성하여 소유권, 거래 및 재융자에 대한 전통적인 접근 방식을 방해합니다.
창의성이 CRE 과제의 핵심
CRE 투자는 본질적으로 복잡하며, 현재의 혼란스러운 시장은 이러한 문제를 더욱 가중시킵니다.특히 임대료 인상과 NOI가 증가하는 비용을 감당하기 어려워짐에 따라 채무 증가가 자산 성과를 넘어서고 있습니다.시장 스트레스는 부문마다 다르며, 일부 자산은 번창하는 반면, 일부 자산은 오래된 자금 조달 조건과 유동성 감소로 인해 흔들리고 있습니다.
자본 스택 붕괴와 운영 문제로 인한 복잡성은 올해 최고조에 달할 것으로 예상됩니다.금리가 인상되고 대출 기준이 보수적이기 때문에 부채 구조 조정이 점점 더 까다로워지고 있습니다.보험과 규정 준수 비용 증가는 비효율성을 악화시켜 자산 성과에 부담을 가중시킵니다.
이 어려운 환경에서 창의성은 더 이상 선택 사항이 아니라 필수적입니다.소유주와 투자자는 거래를 구조화하고, 자산의 자본을 재편성하고, 경쟁력을 유지하기 위해 혁신적인 전략을 채택해야 합니다.
다음과 같은 전략 CPACE 파이낸싱, 자금 격차를 해소하면서 건물 효율성을 높이고, EB-5 투자이민 투자자 프로그램을 통해 외국 자본에 접근하는 는 실행 가능한 솔루션을 제공합니다.우선주 및 메자닌 부채는 자본 스택 격차를 메울 수 있는 반면 프라이빗 크레딧 자산별 요구 사항에 맞는 맞춤형 파이낸싱 계약을 제공합니다.델라웨어 법정 신탁 (DST) 과 같은 창의적인 구조화는 세금 혜택을 극대화하고 현금 흐름 예측 가능성을 높입니다.
세금 이연 투자
세금 고려 사항도 투자 전략을 결정하는 데 중요한 역할을 해야 합니다. 델라웨어 법정 신탁 (DST) 고품질 자산을 통해 세금 연기 및 포트폴리오 다각화를 원하는 1031명의 거래소 투자자에게 매력적인 솔루션을 제공합니다.
기회 특구는 도시 재개발의 대의를 촉진하는 동시에 전국에서 가장 중요한 세금 혜택 중 하나로 남아 있습니다.이러한 세금 혜택 상품을 통해 투자자는 세금 부담을 줄이고 CRE 투자로부터 더 많은 가치를 창출할 수 있습니다.
더 로드 어헤드
올해는 상업용 부동산 이해 관계자들에게 분수령이 될 것입니다.시장의 불규칙성은 금융 수단을 면밀히 이해하고 대안적인 접근 방식을 수용해야 한다는 것을 의미합니다.성공은 적응력, 혁신, 시장 역학에 대한 깊은 이해로 귀결됩니다.역풍은 지속되겠지만, 이러한 환경은 네 가지 C를 받아들이고 창의적으로 앞으로 나아갈 방향을 정의하는 데 도움을 줄 준비가 되어 있는 사람들에게 특별한 기회를 제공합니다.
Peachtree Group 팀은 시장이 어떻게 변화하고 있는지, 그리고 혼돈, 복잡성, 복잡성 및 창의성을 극복하기 위해 전략을 어떻게 조정할 계획인지에 대한 통찰력을 공유할 예정입니다.각 팀은 역풍을 극복하고 이 변혁의 시기에 상업용 부동산 산업에 주어진 기회를 포착하는 것을 목표로 합니다.
Peachtree Group 팀은 시장이 어떻게 변화하고 있으며 혼돈, 복잡성, 복잡성 및 창의성을 극복하기 위해 전략을 어떻게 조정할 계획인지에 대한 통찰력을 공유합니다.각 팀은 역풍을 극복하고 이 변혁의 시기에 상업용 부동산 산업에 주어진 기회를 포착하는 것을 목표로 합니다. 여기에서 피치트리의 집 전망을 읽어보세요.
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상업용 부동산 시장은 대금융 위기 이후 가장 큰 변화를 겪고 있습니다. 노련한 투자자의 경우 문제는 기회가 존재하는지 여부가 아니라 기회를 활용할 수 있는 경험과 인프라가 있는지 여부입니다.최신 피치트리 포인트 오브 뷰 에피소드에서는 대표이사 겸 CEO 그렉 프리드먼, 상무이사 겸 CFO 자틴 데사이, 및 사장 겸 수석 CRE, 다니엘 시겔 거의 20년에 걸친 전략적 발전을 통해 Peachtree Group이 오늘날의 혼란스러운 시장에서 어떻게 번창할 수 있었는지 확인해 보십시오.
2007-2012: 위기를 극복하기
2007년 Peachtree Group이 단 다섯 명의 팀원으로 출범했을 때 이보다 더 어렵고 유익한 타이밍은 없었습니다.GFC (Great Financial Crisis) 는 가격이 잘못 책정된 위험을 식별하고 다른 기업이 후퇴했을 때 복잡한 거래를 실행하는 데 있어 회사 최초의 마스터 클래스가 되었습니다.2009년부터 2011년까지 후크 노트를 통해 구조 자본을 제공하고 부실 자산을 구조조정함으로써 “전략의 낭비를 없애는” 이러한 기본 경험을 바탕으로 오늘날의 전략을 주도하는 운영 프레임워크를 확립했습니다.
프리드먼은 이렇게 설명합니다. “우리는 항상 가격이 잘못 책정된 리스크에 집중해 왔습니다.“도전과 기회는 항상 있기 마련이지만, 우리는 항상 가격이 잘못 책정된 위험이 어디에 있는지 찾고 있습니다.”
2012-2020: 전략적 인프라 개발
GFC 이후 10년 동안 Peachtree는 현재 경쟁 우위를 제공하는 인프라를 체계적으로 구축했습니다.이 회사는 2010년까지 자산 관리, 대출 서비스, 건설 관리 및 브로커-딜러를 사내에 도입하여 운영을 수직적으로 통합했습니다.이는 단순한 운영 효율성이 아니라 향후 시장 혼란에 대비한 전략적 포지셔닝이기도 했습니다.
가장 중요한 것은 Peachtree가 2014년부터 사모신용에 집중하기 시작했다는 것입니다. 이 자산군은 상당한 기회를 가진 “매우, 매우 낮은 가격 책정”인 것으로 인식했습니다.경쟁업체들은 이제 처음으로 사모 신용에 뛰어들고 있지만, Peachtree는 630개 이상의 신용 거래에서 15년간 직접 대출 경험을 쌓았으며, 자산 회수가 필요한 거래의 2% 만이 자산 회수를 요구했고, 배치된 신용 자본의 손실률은 0.17% 에 불과하다는 놀라운 기록을 가지고 있습니다.
2020-현재: 경험과 기회의 만남
오늘날의 시장은 지난 18년 동안 내려진 모든 전략적 결정을 검증합니다.1조 달러가 넘는 상업용 부동산 대출이 극적으로 달라진 이자율 환경에서 만기가 도래함에 따라 지역 은행들은 Peachtree가 GFC 기간 동안 극복해야 했던 바로 그 압력에 직면하고 있습니다.
회사의 성장 궤적은 2007년 직원 5명에서 2019년 100명으로, 현재 300명 이상의 팀원이 총 자산 80억 달러에 걸쳐 40억 달러의 지분을 관리하고 있습니다.하지만 규모만으로는 현재의 이점을 설명할 수 없습니다. 바로 여러 시장 사이클을 통해 구축된 운영의 정교함입니다.
다른 사람들이 할 수 없는 곳에서 실행
현재의 환경을 보면 인프라가 자본보다 더 중요한 이유를 알 수 있습니다.데사이 (Desai) 는 이렇게 말합니다. “세상에는 많은 민간 신용이 있지만, 대부분은 창구가 불가능하기 때문에 우리에게 온 것입니다.인프라도 없고, 창립자, 보험업자, 사내 서비스를 제공하는 업체도 없습니다.”
더 릴레이션스 배당
18년간의 시장 입지를 통해 또 다른 경쟁 요인이 생겼습니다. 바로 40개 이상의 금융 기관 거래 상대방과의 긴밀한 은행 관계입니다.은행들이 상업용 부동산 노출에 대한 규제 압력을 관리하기 위한 창의적인 솔루션을 모색함에 따라 이제는 이러한 관계를 통해 시장 외 거래를 이용할 수 있습니다.
“은행은 종이를 거래하는 방식에 대해 매우 건설적이고 사려 깊고 전략적입니다”라고 Siegel은 설명합니다.“이러한 거래의 대부분은 장외 거래였고, 우리는 대부분 기존 은행 관계를 통해 내부적으로 조달하고 있습니다.”
전략적 투자의 영향:
• 경험 중심의 기회 인식: Peachtree의 2009-2011년 GFC 플레이북은 오늘날의 시장에 직접 적용할 수 있으며, 특수 상황 및 구조 자본 배치를 위한 테스트된 프레임워크를 제공합니다.
• 경쟁 우위로서의 인프라: 15년간의 프라이빗 크레딧 경험과 수직적으로 통합된 운영을 통해 신규 시장 진입자가 인수한 거래를 성사시키지 못하는 경우에도 이를 실행할 수 있습니다.
• 관계 기반 거래 흐름: 40개 이상의 기관 간의 딥 뱅킹 관계를 통해 장외 거래에 대한 독점적인 액세스를 제공하여 지속 가능한 경쟁 우위를 창출합니다.
• 검증된 하방 보호: 23억 달러 규모의 신용 투자에 대한 자산 보유율 98% 및 손실률 0.17% 의 실적은 여러 사이클을 통해 개선된 위험 관리 기능을 보여줍니다.
• 시장 타이밍 검증: 현재의 혼란은 Peachtree의 전략을 처음부터 주도해 온 일종의 “잘못된 가격 책정 위험” 기회를 나타냅니다. 3년 이상 배포가 예정되어 있습니다.
이번 토론을 통해 왜 이 순간이 단순한 시장 기회 이상의 의미를 갖는지 알 수 있습니다.20년에 걸친 전략적 준비와 최적의 시장 조건이 합쳐진 결과입니다.
시장 역사가 현재의 기회를 어떻게 변화시키는지 평가하는 숙련된 투자자를 위해, 이 에피소드는 기관 플랫폼이 어떻게 경험, 관계 및 인프라를 활용하여 혼란스러운 시장에서 알파를 창출하는지에 대한 보기 드문 통찰력을 제공합니다.
전체 듣기 피치트리 포인트 오브 뷰 에피소드를 통해 수십 년간의 시장 경험이 현재의 거래 실행 및 투자 전략으로 어떻게 전환되는지에 대한 자세한 사례를 들어보십시오.선호하는 팟캐스트 플랫폼에서 Peachtree Point of View를 팔로우하여 기관 수준의 부동산 투자 접근법에 대한 지속적인 통찰력을 얻으십시오.
부동산 경기: 시장 가치가 여전히 더 하락할 이유
상업용 부동산 시장은 엇갈린 신호를 보내고 있지만 피드몬트 크레센트 캐피탈 (Piedmont Crescent Capital) 의 수석 이코노미스트인 마크 비트너 (Mark Vitner) 는 부동산 가치가 여전히 상당히 비싸고 조정이 끝나지 않았다는 극명한 현실 점검을 통해 잡음을 차단했습니다.
상업용 부동산 시장은 엇갈린 신호를 보내고 있지만 마크 비트너, 피드몬트 크레센트 캐피탈의 수석 이코노미스트, 극명한 현실 점검으로 잡음을 없앴습니다. 부동산 가치는 여전히 상당히 비싸고 조정은 끝나지 않았습니다.
최신 소식에서 피치트리 포인트 오브 뷰 팟캐스트 에피소드에서 Vitner는 모든 부동산 투자자가 들어야 할 중요한 통찰력을 공유합니다.많은 사람들이 예측했던 심각한 경기침체는 피했지만 시장이 새로운 금리 환경에 완전히 적응한 것은 아닙니다.이는 현명한 투자자에게 위험과 기회를 동시에 제공합니다.
현재 약 4.5% 에 거래되고 있는 10년물 국채는 높지 않습니다.실제로 향후 10년간 금리가 예상했던 최저 수준입니다.비트너는 공정 가치가 4.7% 에 가까우며 잠재력은 5% 이상에 달할 것이라고 주장합니다.이러한 변화는 자산 가치를 부풀리던 인위적인 저금리 시대의 종말을 의미합니다.이제 부동산 가격을 적절히 조정해야 합니다.
연결 끊김은 이미 현장에서 분명하게 드러납니다.피치트리 그룹 (Peachtree Group) 의 CEO 그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 은 판매자들이 부동산의 가치가 있다고 생각하는 가치와 실제 내재가치 사이에 10~ 15% 의 격차가 있다고 보고 있습니다. 이는 많은 사람들이 여전히 되찾을 것으로 예상하고 있는 풍부한 유동성의 여파입니다.
하지만 여기서 기회가 생깁니다.비트너는 특히 정책 입안자들이 개발을 장려하기 시작한 시장에서 진입 장벽이 높고 투자자 통제력이 강한 투자를 목표로 삼을 것을 권장합니다.비트너 (Vitner) 에 따르면, 스마트폰 세대가 좀더 적극적으로 나서기를 원하는 르네상스를 맞이하고 있는 중소 도시의 복합 용도 프로젝트가 최적의 선택이라고 합니다.
주요 투자 시사점:
• 이자율은 구조적으로 더 높습니다. 10년 만기 국채는 경기 침체가 아닌 기간에 4.5-5.5% 사이에서 거래되어 부동산 가치를 근본적으로 재조정할 것으로 보입니다.
• 지리적 기회가 존재합니다. 사우스캐롤라이나주 찰스턴과 앨라배마주의 신흥 시장 같은 시장은 자연스러운 진입 장벽과 함께 성장을 이룬 반면, 내슈빌과 같이 예전에 뜨거웠던 시장은 식었습니다.
• 복합 용도는 미래입니다. 사람들이 걷기 좋고 편의 시설이 풍부한 환경을 원함에 따라 주거, 소매 및 엔터테인먼트를 결합한 라이프스타일 중심의 개발이 수요를 사로잡고 있습니다.
• 부채 만기 장벽은 압력을 가중시킵니다. 막대한 양의 상업용 부동산 부채는 훨씬 더 높은 금리로 재융자될 것이며, 이로 인해 현실적인 가격 책정 논의가 이루어질 것입니다.
• 소비자 지출의 변화: 소비자 지출이 GDP의 71% 에서 지속 가능한 67~ 68% 로 정상화됨에 따라 소매업 통합이 저조해질 것으로 예상됩니다.
전체 대화를 통해 이러한 시장 조정 주기가 일반적인 주기가 아닌 이유와 향후 가격 조정을 통해 투자자가 수익을 창출할 수 있는 방법을 알 수 있습니다.지역 시장 역학, 인구통계학적 변화, 전술적 투자 전략에 대한 Vitner의 완전한 분석을 놓치지 마세요.
좋아하는 팟캐스트 플랫폼에서 Peachtree Point of View 전체 에피소드를 듣고 모든 상업용 부동산 투자자가 오늘날의 시장 현실을 헤쳐나가는 데 필요한 전체 전략적 분석을 들어보세요.
모든 움직임이 중요합니다: 상업용 부동산의 새로운 시대를 열다
2025년 1분기 시장 인사이트 | Peachtree에서는 바로 이러한 환경을 위한 플랫폼을 구축했습니다.완전히 통합된 투자 및 신용 플랫폼, 시장 주기 전반에 걸친 심층적인 경험, 즉시 배치할 수 있는 유연한 자본을 바탕으로 우리는 다른 사람들이 망설일 때 단호한 조치를 취할 수 있는 유리한 위치에 있습니다.
6개월 후 여행 가방을 들어 올리느라 허리가 풀리기 전까지는 운동을 건너뛰거나 잠을 청하는 것에 대해 두 번 생각하지 않아도 됩니다.선택의 문제도 바로 이것입니다. 외치는 소리는 거의 없습니다.대부분은 속삭입니다.지금은 가볍고, 무해하며, 심지어 잊어버릴 것만 같은 기분이 듭니다.하지만 시간이 흐르면서 쌓여 결국에는 모든 것을 다듬어나가게 됩니다.
상업용 부동산에서도 마찬가지입니다.
수년 동안 시장은 금융 엔지니어링에 대한 보상을 제공했습니다.금리 하락, 상한선 금리 인하, 저렴한 자본 덕분에 많은 투자자들이 모멘텀을 타고 여전히 높은 수익을 창출할 수 있었습니다.이제 그 시대는 끝났습니다.
우리는 이제 더 높은 곳에서 더 오래 운영되고 있습니다.금리는 인상되고, 기존 대출 기관들은 철수했으며, 자본 시장은 변동성이 심합니다.거시경제 혼란, 지정학적 위험, 인플레이션 변동 거래 정책으로 인해 리스크의 가격이 실시간으로 조정되고 있습니다.
이런 환경에서는 일거수일투족이 중요합니다.매수, 매도, 자본 재구성, 보유 여부 등 모든 결정은 1년 전보다 더 중요합니다.
·자본은 정밀하게 배치되어야 합니다.오차 범위가 좁아졌습니다.위험을 잘못 책정하거나 과도한 레버리지를 사용하거나 낙관적인 보험에 의존하면 거래가 순식간에 위축될 수 있습니다.
·유동성은 전략적 이점입니다. 많은 대출 기관이 레버리지를 줄이거나 낮춘 시장에서 실행 확실성은 더 이상 가정되지 않습니다.수익을 올렸습니다.
·금융 엔지니어링이 아닌 기본이 성공을 정의합니다.상한선 금리 인하는 더 이상 예전처럼 순풍이 아닙니다.수익은 운영 우수성, 자산 품질 및 체계적인 관리에서 비롯되어야 합니다.
· 시간이 많이 걸립니다.행동으로 옮기는 것은 잘못된 결정만큼이나 해로울 수 있습니다.리파이낸싱이 지연되거나 불확실한 시장에서의 망설임은 실적에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
Peachtree에서는 바로 이러한 환경을 위한 플랫폼을 구축했습니다.완전히 통합된 투자 및 신용 플랫폼, 시장 주기 전반에 걸친 심층적인 경험, 즉시 배치할 수 있는 유연한 자본을 통해 우리는 다른 사람들이 망설일 때 단호한 조치를 취할 수 있는 유리한 위치에 있습니다.
이 시장에서는 인생과 마찬가지로 모든 행동이 중요하며 가장 성공적인 결과는 명확성, 규율 및 신념에서 비롯되기 때문입니다.
프라이빗 크레딧은 하락 보호, 수익률 및 유연성을 제공하는 오늘날 시장에서 가장 매력적인 솔루션 중 하나로 남아 있습니다.전통적인 자본이 여전히 제한된 상황에서 특수 상황 투자는 분산된 시장에서 가치를 창출하기 위한 주요 전략으로 각광받고 있습니다.
환경이 발전함에 따라 우리는 우리의 강점을 활용하고 투자자에게 가치를 제공할 기회를 계속 모색하고 있습니다.