‍

이 콘텐츠는 a에서 수정되었습니다. 비스노우 피치트리 그룹의 CEO인 그렉 프리드먼이 진행하는 내셔널 오퍼튜니티 존 디지털 서밋 패널: 맷 페우라흐, 세이파스 쇼의 파트너, 및 마이클 토런, 아이즈너앰퍼의 세무 파트너.

오퍼튜니티 존 프로그램은 혁신적인 단계에 접어들고 있습니다.OZ 2.0이 프로그램을 영구적으로 적용하고 농촌 투자에 대한 인센티브를 강화함에 따라 숙련된 투자자는 이러한 변화가 어떤 영향을 미치는지 이해해야 합니다. 기존 보유 자산 및 향후 배포 전략 모두.

2026년 밸류에이션 챌린지

OZ 1.0 펀드에 자본을 투자한 투자자들의 경우 2026년 12월 31일에 연기 기한이 빠르게 다가오고 있습니다.따라서 자산 가치 평가와 관련된 중요한 계획 수립이 필수적입니다.

“유예 기간이 끝나면 2026년 12월 31일에 OZ 펀드에 투자한 금액이나 이자의 공정 시장 가치 중 적은 금액에 대해 세금을 납부하게 됩니다.” 라고 Matt Peurach는 설명합니다.상업용 부동산 가치가 2021년 이후 평균 약 20% 하락했다는 점을 감안할 때, 많은 투자자는 공식 평가를 통해 현재의 공정 시장 가치를 확인함으로써 이익을 얻을 수 있습니다.

마이클 토런 (Michael Torhan) 은 문서화의 중요성을 강조합니다. “세법과 판례법 전반의 공정 시장 가치는 일반적으로 구매자와 판매자가 기꺼이 교환할 수 있는 금액입니다.물론 자산이 아직 보유 중이라면, 그 수치를 뒷받침하고 세금 신고 입장을 뒷받침할 수 있는 일종의 감정서나 가치평가 보고서를 받고 싶을 것입니다.”

OZ 2.0은 영구 프레임워크를 만듭니다.

OZ 2.0의 가장 중요한 변화는 영속성입니다.이제 이 프로그램은 2027년부터 시작되는 신규 투자에 대해 고정된 투자 종료 시점이 아니라 순차적으로 5년 유예 기간을 제공합니다.

“OZ 2.0에서는 5년의 고정 연기 기간이 있습니다.Pierock은 이렇게 말합니다. 따라서 수익을 OZ 펀드에 투자할 때는 5년 동안 연기할 수 있습니다. 그런 관점에서 보면 상관 없습니다.이러한 구조적 변화는 말기 OZ 1.0 투자를 괴롭혔던 수익률 감소 문제를 해결합니다.

또한 새로운 적격 농촌 기회 기금은 더욱 강화된 혜택을 제공합니다.지정된 농촌 지역에 투자하면 실질적인 개선 요건이 완화되는 동시에 표준 10% 에 비해 이연 수익이 30% 할인됩니다.새로운 농촌 지역 지도는 2026년 7월에 공개되어 전략적 기회를 창출할 예정입니다. 자산을 미리 포지셔닝할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

2025-2026년을 위한 전략적 고려사항

OZ 1.0과 OZ 2.0 사이의 전환 기간에는 독특한 문제가 있습니다.Pierock이 지적한 것처럼 오늘날 자본 이득을 실현하는 투자자들은 촉박한 일정에 직면해 있습니다. “제가 자본 이득을 실현한 납세자이고 이에 대한 세금 완화 전략을 추진하는 데 관심이 있고, 가장 먼저 기회 지대 투자를 하려는 경우, 수익을 OZ 펀드에 투자할 수 있는 기간은 180일 밖에 없습니다.”

게다가 OZ 2.0에서는 10년마다 구역 재지정이 이루어지면서 새로운 불확실성이 대두되고 있습니다.기존 구역 내에서 현재 개발 중인 프로젝트의 경우 해당 구역이 지정되지 않을 경우 조성에 대한 의문이 제기될 수 있습니다.지침이 필요할 것으로 예상되지만, 개발자의 경우 구역 지정에 관한 주정부 기관의 적극적인 참여가 매우 중요합니다.

에 대한 상업용 부동산 투자자 개발자 여러분, 메시지는 분명합니다. Opportunity Zones 프로그램은 여전히 가장 강력한 세금 인센티브 중 하나이지만 혜택을 극대화하려면 정교한 구조화, 사전 예방적 평가 계획, 진화하는 규제 체계에 대한 세심한 주의가 필요합니다.

주요 시사점

• OZ 1.0 투자자에게는 가치 평가가 매우 중요합니다. 연기 기한인 2026년 12월 31일이 다가옴에 따라 투자자는 원래 투자 금액 대비 현재의 공정 시장 가치를 기준으로 세금 책임을 잠재적으로 줄일 수 있는 전문적인 평가를 받아야 합니다.
• OZ 2.0은 향상된 농촌 혜택을 제공합니다. 신규 적격 농촌 기회 기금은 30% 의 세금 할인 (표준 10% 대비) 과 완화된 규정 준수 요건을 제공하며 2026년 7월에 지정 지도가 발표됩니다.
• 전략적 시기의 중요성: 180일 재투자 기간과 신규 구역 지정에 대한 빈곤 기준 강화가 맞물려 투자자들은 OZ 1.0 미만으로 적용할지 아니면 2027년부터 OZ 2.0 혜택을 받을 때까지 기다려야 할지 신중하게 평가해야 합니다.

‍

에 대한 전체 토론을 들어보십시오. 피치트리 포인트 오브 뷰 팟캐스트 Opportunity Zone 투자 구조화, 주 차원의 규정 준수 문제 해결, 영구적인 OZ 프레임워크 활용에 대한 심층적인 통찰력을 제공합니다.. 오퍼튜니티 존에 대해 자세히 알아보려면 다음 기사를 읽어보세요. “기회 지대 2.0: 투자자가 새로운 세법에 대해 알아야 할 사항 (2025 업데이트)”. 그렉 프리드먼과 노보그라닥 앤 컴퍼니의 파트너이자 전국 오퍼튜니티 존 워킹 그룹 의장인 제이슨 왓킨스 (Jason Watkins) 간의 대화를 요약합니다.

‍

‍

_{참고로 이 팟캐스트는 법률 또는 세금 관련 조언을 제공하지 않습니다.세금 혜택 프로그램에 투자하기 전에 CPA 또는 세무 변호사와 상담하여 프로그램의 세금 혜택 혜택을 받을 자격이 있는지 확인하십시오.}

‍

‍

‍

Roth IRA 전환 및 상업용 부동산: 비과세 성장 실현

많은 투자자들이 세금 효율성을 간과하고 있는 것은 부의 배율입니다.강력하지만 활용도가 낮은 접근 방식 중 하나는 Roth IRA 전환과 결합한 것입니다. 상업용 부동산 개발 투자, 전략적 타이밍을 통해 상당한 세금 혜택을 창출합니다.

이 에피소드에서는 피치트리 포인트 오브 뷰, 피치트리 그룹의 CEO 그렉 프리드먼이 피치트리 그룹의 리더 팀 위트와 이야기를 나눈다 델라웨어 법정 신탁 (DST) 프로그램, Roth IRA 전환이 상업용 부동산 전략과 함께 사용할 때 강력한 면세 성장을 실현할 수 있는 방법에 대해 설명합니다.

로스 IRA로 가는 두 가지 길

직접 기부: 소득이 한도 미만인 투자자는 연간 최대 7,000달러 (50세 이상인 경우 8,000달러) 까지 세후 자금을 기부할 수 있습니다.이러한 계좌는 면세로 전환되며, 은퇴 후 인출하는 경우에도 비과세 혜택이 적용됩니다. IRS에서 직접 Roth IRA에 대해 자세히 알아보십시오..

“부를 늘리는 가장 빠른 방법은 세금 효율성을 이용하는 것입니다.사람들이 소득을 쫓다 보면 이 기회를 놓치는 경우가 있습니다.” — 그렉 프리드먼

고소득자를 위한 전환: 소득이 기준액보다 높은 사람의 경우 직접 기부는 허용되지 않습니다.대신 투자자는 기존 IRA 또는 이전 고용주의 401 (k) 로부터 자산을 이체하여 종종 “백도어 로스 (Backdoor Roth)" 라고도 하는 Roth IRA 전환을 이용할 수 있습니다.전환 시점에 세금이 납부되지만, 그 이후로는 모든 수익금이 면세 됩니다.

상업용 부동산의 장점

Peachtree Group의 DST 및 세금 전략 프로그램을 이끌고 있는 Tim Witt은 전환 전략의 작동 방식에 대해 다음과 같이 설명합니다. “전환의 핵심은 자산 가치가 낮을 때 자산을 이전할 수 있다는 것입니다.”

이 접근법은 건설 단계에서 밸류에이션이 일시적으로 감소하는 개발 프로젝트의 자연스러운 “J-커브” 패턴을 활용합니다.

메커니즘은 간단하지만 정밀도가 필요합니다.투자자들은 자기주도형 IRA에 자금을 예치하고 상업용 부동산 개발 프로젝트에 투자합니다.건설 중반에 투자자들은 개발 비용, 불완전한 건설, 유동성 제약으로 인해 프로젝트의 가치 평가가 일반적으로 낮아질 때 Roth IRA 전환을 실행합니다.

Witt는 이렇게 말합니다. “그 때가 바로 그 때 가치가 다시 돌아오고, 투자한 초기 투자액을 훨씬 뛰어넘을 수 있기를 바랍니다.”

로스 IRA 전환 실무

다음 시나리오를 생각해 보십시오. 10만 달러의 개발 투자는 건설 중반에 60,000달러로 평가될 수 있습니다.이처럼 낮은 가치로 전환한다는 것은 원래의 10만 달러 투자 대신 6만 달러에 대해 세금을 납부하는 것을 의미합니다.프로젝트가 완료되고 안정화되면 전체 가치가 돌아오지만, 이제는 Roth IRA 내에서 면세로 전환됩니다.

“로스에서는 패배해도 이득이 없습니다.로스 (Roth) 에서 돈을 잃으면 그 돈을 세금에서 공제받을 수 없습니다.따라서 투자하는 프로젝트의 품질 측면에서 매우 신중해야 합니다.” 라고 Witt는 강조합니다.

이 전략은 기존 IRA 또는 전환 가능한 401 (k) 펀드를 보유한 Roth IRA 기부 한도 (싱글의 경우 165,000달러, 기혼자의 경우 246,000달러) 를 초과하는 수익을 올리는 투자자에게 특히 유용합니다.

주요 시사점

1. 전략적 타이밍을 통한 혜택 극대화: 건설 단계에서 개발 프로젝트의 가치가 일시적으로 감소하는 경우 전환을 실행합니다.
2. 품질 프로젝트 필수: 건전한 기초 투자 없이는 세금 효율성이 아무 의미가 없습니다. 실사는 여전히 가장 중요합니다.
3. 점진적 전환 선호: 여러 연도 및 프로젝트에 걸쳐 전환을 분산하여 연간 세금 영향을 최소화하고 위험을 분산합니다.

세금 효율적인 구조와 높은 품질의 결합 상업용 부동산 개발 자격을 갖춘 투자자의 자산 축적을 크게 가속화할 수 있습니다.

세금 혜택 구조에 대한 자세한 내용은 다음을 참조하십시오. 오퍼튜니티 존 전략.

전체 에피소드 듣기

전체 내용 보기 피치트리 포인트 오브 뷰 Roth IRA 전환 전략에 대한 Tim Witt의 전체 분석을 담은 팟캐스트 에피소드와 Peachtree Group의 개발 전문 지식이 어떻게 세금 효율적인 투자 접근 방식을 개선할 수 있는지 알아보십시오.

‍

‍

알츠 와이어 | 수십억 달러 규모의 주식 및 부채 투자 포트폴리오를 보유한 상업용 부동산 투자 회사인 Peachtree Group은 댈러스-포트워스의 빠르게 성장하는 교외 지역인 텍사스 맨스필드에 새로 지어진 A급 산업 시설을 인수하면서 최신 델라웨어 법정 신탁 상품을 출시했습니다.

PG 댈러스 인더스트리얼 DST는 2,785만 달러 규모의 오퍼링입니다.Peachtree에 따르면 2025년에 완공된 131,040제곱피트의 이 후방 적재 건물은 36피트의 깨끗한 높이, 3에이커 규모의 야외 창고, 장기적인 확장 잠재력을 제공합니다.

‍

Peachtree의 최고경영자 (CEO) 겸 최고경영자 (CEO) 인 그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 은 “신용이 타이트하고 밸류에이션이 변동성이 큰 오늘날의 고금리 환경에서 DST는 매력적인 대안으로 떠올랐습니다.” 라고 말했습니다.“제도적 수준의 자산으로 뒷받침되는 매력적인 현금 흐름을 제공하는 동시에 세금 혜택, 전문적인 관리 및 다각화도 제공합니다.”

‍

‍

AltSwire.com에서 전체 기사 읽기

‍

‍