기관 부동산: 인플레이션 대응 방법
프리미엄 셀렉트 서비스 호텔이 눈에 띄는 이유 - 완고한 인플레이션으로 인해 중앙은행이 밤새 깨어나고 금리 변동성이 투자자 규율을 시험하는 시대에 스마트 캐피탈은 말 그대로 하룻밤 사이에 유연하게 움직일 수 있는 자산에 조용히 끌리고 있습니다.
특수 상황 투자: 지금이 상업용 부동산에 투자해야 할 때인 이유
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최신 피치트리 포인트 오브 뷰 팟캐스트 에피소드에서는 다니엘 새비지, 투자 및 전략 담당 SVP 피치트리 그룹에서 다음과 같은 토론을 진행합니다. 피치트리 CEO 그렉 프리드먼 과 투자 담당 수석 부사장 마이클 리츠 상업용 부동산 환경이 어떻게 근본적으로 변화하여 특수한 상황에 투자할 수 있는 전례 없는 기회가 생겼는지 살펴봅니다.경영진은 특수 상황 전략에 자본을 투입할 수 있는 설득력 있는 사례를 제시하지만, 그 창구가 무한정 열려 있지는 않을 것입니다.
시장 현실: 탄탄한 자산, 망가진 자본 구조
펀더멘털 자산 문제로 어려움을 겪었던 이전 사이클과 달리 오늘날의 기회는 주로 자본 시장 변동성에 의해 좌우됩니다.마이클 리츠 (Michael Ritz) 는 다음과 같이 설명합니다. “사무실 외부에 있는 대부분의 상업용 부동산 자산에 대한 펀더멘털은 일반적으로 꽤 괜찮은 편입니다.하지만 우리가 볼 수 있는 것은 단지 자본 시장의 변동성이 고조되고 있다는 것뿐입니다.
이는 운영 문제 때문이 아니라 자금 조달 제약과 자본 구조 문제로 인해 고품질 자산이 할인된 가치로 거래되는 독특한 환경을 조성합니다.
부채 시장의 붕괴
오늘날 기회의 핵심 동인은 급격한 부채 가격 조정에 있습니다.오버나이트 파이낸싱 담보 금리 적용 (부드러운) 팬데믹 기간 동안 거의 0에 가까운 수준에서 현재의 금리 인상으로 상승하면서 전통적인 자금 조달 모두 더 비싸졌습니다.현재 은행들은 채무상환비율 (Loan-to-Value) 을 낮추면서도 부채 상환 비율을 높이기 위해 인수를 하고 있으며, 이로 인해 자본 스택에 상당한 격차가 발생하고 있습니다.
상한선을 8% 에서 9% 로 간단히 인상해도 하룻밤 사이에 1억 달러의 자산 가치를 8,900만 달러로 낮출 수 있다는 점을 생각해 보십시오.대출 가치 감소와 함께 부동산 소유주는 상당한 유동성 부족에 직면하게 되며, 이로 인해 특수한 상황의 투자자들이 진입할 수 있는 시점이 됩니다.
세 가지 주요 투자 버킷
투자자는 세 가지 주요 기회 영역에 초점을 맞춰야 합니다.
- 시장 외 인수: 실적이 저조하거나 가격이 낮은 호텔, 엄선된 다가구, 학생 숙소, 셀프 스토리지 및 기타 상업용 부동산을 확보하여 위치 변경 및 안정화를 도모합니다.
- 우선주 및 혼합형 주식 솔루션: 기초를 보호하고 현재 수익률을 향상시키도록 설계된 구조를 통해 인수, 개발 또는 재융자를 위한 유동성이 필요한 스폰서에게 유연한 자본을 제공합니다.
- 대출 기관의 부실 매입: 대체 증서 또는 압류 후 거래를 통해 은행으로부터 직접 자산을 인수하는 경우, 대개 미결제 대출 잔액보다 할인되고 대체 비용보다 훨씬 낮은 금액으로 자산을 취득합니다.
호스피탈리티 스위트 스팟
호텔은 특히 매력적인 기회를 제공합니다. 수년간의 “확장 및 가상” 자금 조달로 인해 단기 부채 만기에 대한 노출이 커질 수 있습니다.이 부문은 약 15~20억 달러의 자본 지출 이연에 직면하고 있습니다. 이는 2008년 공급 급증 기간 동안 건설된 자산과 마찬가지로 현재는 전형적인 14년의 리노베이션 주기가 필요합니다.
기존 플레이어가 경쟁할 수 없는 이유
이러한 상황에서 필요한 하이브리드 솔루션을 제공할 수 있는 기업은 거의 없기 때문에 기회가 존재합니다.성공을 위해서는 조건부 상환이 가능한 후순위 채권 (“호프노트”), 우선주식 포지션 또는 부채-소유 전략과 같은 구조화된 투자가 가능해야 합니다.
특수 상황 투자가 지금 효과가 있는 이유
특수 상황의 투자 기회를 평가하는 투자자의 경우 중요한 것은 자본 유연성과 운영 전문 지식을 모두 갖춘 사업자와 협력하여 복잡한 거래 구조를 탐색하는 것입니다.현재 환경에서는 기존 대출 기관 및 주식 제공자가 해결할 수 없는 기회를 신속하게 활용할 수 있는 투자자에게 보상을 제공합니다.
그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 이 지적한 것처럼, 이는 오늘날 상업용 부동산 시장에서 가장 큰 잘못된 가격 리스크 기회라고 할 수 있습니다.투자자들의 문제는 이러한 기회가 존재하는지 여부가 아니라 시장이 조정되기 전에 기회를 활용할 수 있는지 여부입니다.
여기에서 논의된 시장 역학 및 투자 전략에 대해 자세히 알아보려면 다음 주제에 대한 전체 대화를 들어보십시오. 피치트리 포인트 오브 뷰 팟캐스트.이 에피소드는 투자자들이 오늘날의 특수한 상황 환경을 헤쳐나가고 이 독특한 시장 환경에서 큰 수익을 올릴 수 있는 방법에 대한 추가적인 통찰력을 제공합니다.
이는 증권을 구매하라는 제안이나 권유가 아닙니다.공모는 사모 각서에 의해서만 이루어집니다.피치트리 PC 인베스터즈, LLC 회원사인 FINRA/SIPC를 통해 제공되는 유가 증권
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기관 부동산 — 완고한 인플레이션으로 인해 중앙은행이 밤새 깨어나고 금리 변동성이 투자자들의 규율을 시험하는 시대에 스마트 캐피탈은 말 그대로 하룻밤 사이에 유연하게 움직일 수 있는 자산에 조용히 끌리고 있습니다.매일 임대차 계약이 초기화되는 호텔은 인플레이션 방어 기능을 내장한 몇 안 되는 부동산 시장 중 하나입니다.하지만 모든 호텔이 똑같이 만들어지는 것은 아닙니다.오늘날 자본을 투자하려는 투자자들에게 프리미엄 브랜드의 셀렉트 서비스 호텔과 소형 풀 서비스 호텔은 인플레이션 기간을 포함한 경제 사이클 전반에서 가장 신뢰할 수 있는 성과를 내는 호텔로 두각을 나타내고 있습니다.
단기 임대, 큰 이점
임대 조건으로 수년 동안 요금이 고정될 수 있는 사무실이나 소매점과 달리 호텔은 민첩하게 설계되었습니다.사업자는 매일 객실 요금을 조정하여 다른 부동산 유형보다 훨씬 적은 지연으로 시장 수요에 대응하고 비용 상승에 대응합니다.1970년대와 1980년대 초반의 인플레이션 급증 기간 동안 미국의 객실 요금은 소비자 물가 지수와 거의 동급으로 상승했습니다.최근에는 2021~2023년 인플레이션 급증 기간 동안 ADR이 급격히 상승했는데, 특히 입지가 좋은 프리미엄 브랜드의 경우 더욱 그렇습니다.하지만 유연성만으로는 충분하지 않습니다.수요 탄력성은 여전히 중요합니다.비용이 더 많이 든다고 해서 모든 게스트가 더 많은 비용을 지불하는 것은 아닙니다.바로 이 부분에서 프리미엄 셀렉트 서비스와 컴팩트한 풀 서비스 자산이 강점을 발휘합니다.
이 세그먼트가 유지되는 이유
메리어트의 코트야드 호텔 및 AC 호텔, 힐튼의 햄튼 인 및 힐튼 가든 인, IHG의 호텔 인디고와 크라운 플라자를 포함하여 셀렉트 서비스 스펙트럼의 최상위에 있는 호텔은 풀서비스 가격 없이 높은 편안함과 편의 시설이라는 여행자가 원하는 균형을 맞춥니다.사용하지 않는 프릴에 대한 비용을 지불하지 않고도 품질과 일관성을 원하는 여행객에게 적합합니다.비즈니스 여행객, 스포츠 팀 및 중견 기업 그룹이 일반적으로 핵심 고객층을 구성합니다.이를 통해 소유주는 반복성과 요금 무결성을 모두 확보할 수 있습니다.컴팩트한 풀 서비스 부동산, 특히 좋은 도시 또는 교외 지역의 강력한 깃발을 받고 있는 숙박 시설도 여기에서 빛을 발합니다.호텔 내 레스토랑, 회의 공간, 바와 같은 충분한 편의 시설을 제공하므로 대규모 리조트나 고급 자산에 비해 운영 비용을 절감하면서도 건강 요금 프리미엄을 정당화할 수 있습니다.
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피치트리 그룹, 린제이 몽지를 자산 관리 담당 수석 부사장으로 임명
피치트리 그룹은 린제이 몽지를 자산 관리 담당 수석 부사장으로 임명했다고 발표했습니다.Monge는 이 직책을 맡아 회사의 호스피탈리티 및 부동산 자산을 감독하여 포트폴리오 전반의 성과, 전략적 계획 및 가치 창출을 촉진할 것입니다.
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애틀랜타 (2025년 10월 15일) — 80억 달러 이상의 다각화된 포트폴리오를 감독하는 선도적인 상업용 부동산 투자 회사인 Peachtree Group (이하 “Peachtree”) 은 오늘 다음과 같은 임명을 발표했습니다. 린제이 몽지 의 수석 부사장으로 자산 관리.Monge는 이 직책을 맡아 회사의 호텔 및 부동산 자산을 감독하여 포트폴리오 전반의 성과, 전략적 계획 및 가치 창출을 촉진할 것입니다.
Monge는 숙박, 부동산 투자 및 운영 분야에서 20년 이상의 리더십 경험을 Peachtree에 제공합니다.가장 최근에는 Seaview Investors의 사장으로 재직하면서 캘리포니아에 있는 8개의 메리어트 및 힐튼 브랜드 고급 호텔 포트폴리오의 자산 관리 및 일상 운영을 이끌었습니다.그 전에는 선스톤 호텔 인베스터스에서 거의 16년간 근무하면서 수석 부사장, 최고 관리 책임자, 비서 및 재무로 승진하여 기업 기능을 감독하고 39억 달러의 자산 기반을 관리하는 데 중추적인 역할을 했습니다.
“린제이는 호텔 운영 및 부동산 투자 플랫폼을 이끌며 쌓아온 폭넓은 경험을 바탕으로 당사 리더십 팀에 매우 중요한 역할을 하고 있습니다.” 라고 Peachtree의 최고 경영자 겸 CEO인 Greg Friedman은 말했습니다.“상장 REIT, 사모펀드 및 소유주-운영자 플랫폼 전반에 걸친 그의 경험은 투자자를 위한 가치 창출을 강화하는 동시에 자산 관리 역량을 강화할 수 있는 독보적인 입지를 구축했습니다.”
그의 경력에는 Magna Flow에서 최고 운영 책임자로, Alpha Wave Investors에서 최고 관리 책임자 겸 파트너로서 전략적 계획, 성장 이니셔티브 및 자산 재배치 전략을 지휘하는 수석 리더십 역할도 포함됩니다.몽게는 경력 초기에 웨스트게이트 호텔에서 관리직을 맡았으며 뉴욕 월도프 아스토리아에서 힐튼의 경영진 프로그램에서 호스피탈리티 경력을 시작했습니다.
Monge는 클레어몬트 대학원의 드러커 경영대학원에서 전략 및 리더십 MBA를 취득했습니다.그는 코넬 대학교 놀란 호텔 경영대학원에서 호텔 행정 학사 학위를 받았습니다.또한 스탠포드 경영대학원의 LEAD 비즈니스 프로그램에서 경영자 교육을 마쳤습니다.
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Fortune: 상업용 부동산의 급격한 변화는 부동산 시장에서 새로운 승자와 패자를 창출하고 있습니다
상업용 부동산, 특히 오피스 시장이 급격한 변화를 겪고 있다는 것은 의심의 여지가 없습니다. 이러한 변화는 조만간 줄어들 것 같지 않습니다.지난 10년간 거의 0에 가까운 금리 정책, 풍부한 유동성, 상한선 금리 인하 등의 호황기가 이어지면서 2022년 이전 저점으로 돌아갈 기미가 보이지 않는 가운데, 부채 만기, 대출 조건 강화, 부동산 가치 폭락 등 완벽한 폭풍우가 몰아쳤습니다.
포춘 | 상업용 부동산, 특히 오피스 시장이 급격한 변화를 겪고 있다는 것은 의심의 여지가 없습니다. 이러한 변화는 조만간 줄어들 것 같지 않습니다.지난 10년간 거의 0에 가까운 금리 정책, 풍부한 유동성, 상한선 금리 인하 등의 호황기가 이어지면서 2022년 이전 저점으로 돌아갈 기미가 보이지 않는 가운데, 부채 만기, 대출 조건 강화, 부동산 가치 폭락 등 완벽한 폭풍우가 몰아쳤습니다.
오피스 부문에 대한 전망은 특히 부정적입니다.이는 현재 두 시장의 이야기입니다. 오피스 빌딩의 약 30% 가 공석의 90% 를 차지하고 있어 절대 회복되지 않을 수 있는 반면, 나머지 70% 는 시간이 지남에 따라 안정될 가능성이 있습니다.어느 쪽이든 오피스 시장은 변곡점에 서 있습니다. 쇼핑몰 인수 자금이 조달되던 소매 시장처럼 말이죠.