在加州淘金热期间，成千上万的人冲向西部寻找财富。很少有人发财致富。真正的赢家是那些出售矿工维持工作所需的采摘物、铲子和其他工具的人。他们之所以蓬勃发展，不是通过追逐狂潮，而是通过战略和纪律来定位自己。

当今的商业房地产市场呈现出类似的动态。市场继续经历十多年来最重大的重启之一。尽管许多资产的运营仍然强劲，但资本结构仍面临压力。更高的利率、受限的债务市场和稳定的贷款到期浪潮造成了传统贷款机构不愿或无法填补的流动性缺口。那些有能力提供工具（在本例中为创造性解决方案）的人将受益最大。

私人信贷仍然是当今市场的重要资本来源，我们的信贷团队的活动反映了这种需求。截至8月中旬，我们已经发放了超过13亿美元的贷款，预计这种势头将继续下去。值得注意的交易包括占地270英亩的5300万美元过桥贷款 亚利桑那州梅萨的混合用途开发项目；一笔4200万美元的过渡贷款，支持收购 亚特兰大金融中心；为俄勒冈州179个单元的A类多户住宅开发项目提供3,600万美元的建筑融资；以及6,750万美元的过渡性融资，用于对新开业的项目进行资本重组 拥有187间客房的印刷厂——位于纳什维尔的希尔顿挂毯系列酒店。我们即将迎来又一个创纪录的年份。

而我们的 私人信贷 平台正在满足眼前的融资需求，我们还看到了传统贷款以外的机会。市场错位正在揭示复杂的过渡性情况，在这种局势中，资本解决方案需要更具机会主义的方法。不是粗略地说，而是在精心挑选、结构合理的交易中，这些交易需要创造力和纪律。

我们专注于定价错误的风险与强劲的基本面相结合的机会，我们可以通过优先股、资本重组和折扣收购来构建下行保护并获得有意义的上行空间。我们的承保流程严格，执行力可重复，并以长期为导向。

在各行各业中，我们看到了格局的变化。酒店业面临递延资本支出和短期到期日的压力。随着市值利率的上升和杠杆率的下降，多户家庭面临估值的调整。即使在长期不利因素持续存在的执政期间，错位也开始产生有选择地采取行动的机会。在每种情况下，我们都在评估结构，而不仅仅是价格，可以在哪些方面推动经风险调整的持久回报。

这种环境需要的不仅仅是资本。这需要一支稳定、经验丰富的团队，能够灵活地在资本堆栈中上下运作，并建立关系，尽早寻找交易。这就是我们平台的初衷。借助贷款机构、所有者和运营商之间的深度联系，我们不断在机会进入更广泛的市场之前发现机会，并以明确的理念、共同的激励措施和奖励精度的团队文化进行执行。

我们不是在追逐势头，也不是在依靠市场复苏来推动回报。我们专注于承保业务计划，与运营商保持一致，为下行提供保护结构，同时可能出现不对称的上行结果。

就像那些在淘金热期间提供创造持久财富的工具的人一样，我们不是在追逐势头，也不是依赖机会。我们专注于提供必要的结构、纪律和一致性，以便在其他人认为不确定性的情况下发现价值。像这样的周期会奖励准备和信念，我们相信未来几个月将为那些能够以清晰和纪律行事的人提供机会。

我们已准备好使用正确的工具。

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— 格雷格·弗里德曼，董事总经理兼首席执行官

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私募市场格局正在经历前所未有的颠覆，这为经验丰富的投资者带来了挑战和机遇。在最近一集《Peachtree Point of View》中，格雷格·弗里德曼与瞻博广场首席房地产官布兰登·塞德洛夫坐下来剖析了另类投资的现状，并揭示了驾驭当今复杂市场环境的可行策略。

私人市场的大鸿沟

投资管理行业正经历着剧烈的两极分化。正如塞德洛夫解释的那样，我们看到了一种 “杠铃效应”，即拥有数千亿美元资产的超级经理人继续与高度专业化的利基企业一起成长，而 “混乱的中间区域” 则变得越来越具有挑战性。

这种转变为投资者提供了一个关键的决策点：与多元化的超级经理人结盟，或者与在特定细分市场表现出深厚专业知识的专业公司合作。正如塞德洛夫所说，“市场所需要的，市场想要的是他们需要差异化... 人们想要的是那些拥有利基市场、能够真正深入了解他们所处市场的专家群体。”

对于投资者而言，这意味着重新评估当前的配置，并有可能将资本从通才经理人重新分配给真正的专家。

市场混乱中的新机遇

漫长的市场混乱和去杠杆化周期为准备好的投资者创造了难得的机会。三个关键趋势正在重塑格局：

以流动性为重点的产品: 随着传统分配放缓，投资者要求更灵活的投资结构。这激发了半流动性和间隔基金产品的创新，这些产品在不牺牲私募市场回报的情况下提供定期流动性。

私人财富扩张: 私人市场零售参与度的增加代表了大规模的资本配置转移。经验丰富的普通合伙人正在从传统的机构渠道扩展到RIA网络、经纪交易商和合格个人投资者。

卓越运营：投资经理正在利用人工智能和先进技术创造 “运营阿尔法” ——通过卓越的数据分析、投资者关系和基金管理创造额外价值。

投资者的三个关键要点

• 需求差异化: 不要接受通用投资策略。与那些在业绩记录或管道准入等标准指标之外提供独特价值主张的经理合作。正如塞德洛夫所警告的那样：“让我告诉你，这不是你的专有管道。这不是你的团队的经验年限。这不是你从其他组织带来的往绩。所以一定是不同的。”真正的差异化来自专业知识和运营优势。
• 将资金来源与用途相匹配：确保您的投资工具与您的流动性需求和投资时间表保持一致。个人投资者的要求与机构有根本的不同，您的投资方法应反映这些差异。
• 拥抱透明度：未来属于能够提供增强报告和实时见解的经理。优先考虑投资者沟通的技术前沿公司的表现将优于那些坚持过时运营模式的公司。

为未来做好准备

当今的市场环境奖励那些采取果断行动的投资者，而其他人却因不确定性而陷入瘫痪。在这个周期中蓬勃发展的公司是那些拥有专业知识、卓越的运营基础设施和明确的差异化战略的公司。

准备好深入了解这些市场见解并了解行业领导者如何应对当前挑战了吗？收听 Peachtree Point of View 播客的完整对话，了解在当今混乱的市场中实现回报最大化的其他策略。

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酒店投资格局正经历前所未有的混乱，为精明的商业房地产投资者创造了难得的机会。在最近一集《桃树观点》中，格雷格·弗里德曼与Alchemy Real Estate Advisors的负责人兼创始人贝内特·韦伯斯特坐下来探讨了酒店投资策略在这个动荡的市场环境中如何演变。

当前的酒店投资市场：困境创造机会

当今的酒店投资市场以严重的困境为特征，但这种混乱正在创造前所未有的机会。韦伯斯特的公司在不到一年的时间里完成了21笔交易，另有19笔合同正在进行中，这表明了陷入困境的酒店投资行业的活跃性质。韦伯斯特指出：“那里不乏充足的机会，” 他列举了从曼哈顿的纸币销售到西雅图的接收器销售等方方面面。

这种困境不仅限于传统的止赎权。由于品牌翻新要求、资本合作伙伴压力或后期投资时间表，许多酒店投资所有者正面临强制退出，这为积极进取的卖家创造了大量活跃的销售渠道。

酒店投资交易趋势：关注智能货币

市场数据显示了引人注目的酒店投资趋势：2024年上半年约有50％的酒店交易量涉及5000万美元以下的房产，大多数交易可能低于2500万美元。这些规模较小的酒店投资机会保持了强大的流动性和价格完整性，通常以负杠杆率向专注于运营价值创造的区域买家出售。

有趣的是，此前陷入困境的市场正在吸引新的酒店投资兴趣。正如韦伯斯特所观察到的那样，“在过去的几周里，我看到了比过去几年更多的看涨活动和对旧金山的看涨情绪。”这种转变表明，耐心的酒店投资资本已开始在以前面临挑战的市场中发现抄底的机会。

战略酒店投资方法

在当今市场上成功的酒店投资需要完善的方法。韦伯斯特推荐了三种关键的酒店投资策略：

多元化推动酒店投资成功。 瞄准拥有运营规模并建立贷款人关系的市场。多个小型酒店投资机会可以提供卓越的风险调整后回报，而不是将资本集中在单一的奖杯资产上。

创新融资可提高酒店投资回报。 在传统融资受限的情况下，成功的酒店投资买家正在利用CMBS的贷款假设，在稳定期间谈判纯息期，并制定满足买方和卖方流动性要求的协议。

长期思考可以最大限度地提高酒店投资价值。 正如韦伯斯特所强调的那样，“资本结构是暂时的，但收购价格是永久的。”对于具有运营能力的忠实酒店投资专业人士来说，尽管融资成本暂时升高，但当前的价格失调仍带来了代际购买机会。

酒店投资催化剂：装修因素

推动当前酒店投资机会的关键催化剂是延期维护和品牌授权的翻新。许多在COVID期间推迟资本改善的酒店投资所有者现在正面临着酒店品牌的最后通牒：要么翻新，要么失去旗帜。这种动态造成了强制出售的情况，使准备投入必要资金进行房地产改善的资本充足的酒店投资买家受益。

当前的酒店投资环境非常有利于耐心、资本充足的投资者，他们可以在机会出现时果断地采取行动。对于那些有能力执行的人来说，当今错位的酒店投资市场提供了引人注目的切入点，一旦资本市场正常化和竞争加剧，这种切入点可能不存在。

准备好探索先进的酒店投资策略和市场见解了吗？收听完整的 Peachtree Point of View 播客节目，其中包含贝内特·韦伯斯特对当今酒店投资机会和市场动态的完整分析。

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