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在本集中 Peachtree 的观点， 格雷格·弗里德曼 欢迎 大卫比特纳，Newmark全球研究主管兼执行董事总经理，深入讨论了商业房地产格局。它们涵盖了关键的经济和市场趋势，包括持续提高利率的影响、不断变化的债务市场以及快速变化的环境中的投资机会。讨论的一个主要主题是更高的利率如何继续重塑商业房地产估值。

商业地产投资者 运营商正面临着市场动态的根本性转变，超低利率时代已进入后视镜。在与格雷格·弗里德曼的一次富有启发性的对话中，纽马克全球研究主管戴维·比特纳强调，这种变化不是暂时的，它是投资格局的永久特征，需要对预期和策略进行全面的调整。

展望今年，比特纳预计利率将持续波动，10年期美国国债可能在3.8％至-5％的中等区间内波动。这种波动，加上持续的经济不确定性，将对所有房地产类型的交易活动和资产估值产生重大影响。

尽管存在这些挑战，但还是出现了亮点。写字楼市场在2023年第四季度出现了18个季度以来的首次正净吸纳量，这表明这是一个潜在的转折点。在接近支撑的趋势和超过5,300亿美元的计划制造业投资的推动下，工业部门有望复苏，尤其是在二级和三级市场。与现有库存相比，多户住宅，尤其是新建房产，显示出诱人的定价动态。

对于希望部署资本的投资者，戴维建议采取平衡的方法，对债务投资进行大量配置，在债务投资中，利差似乎比股票回报更具吸引力。他特别强调了直接贷款和夹层债务的机会，其回报率可能达到14％。在股票方面，他指出了奖杯办公室转型中的增值机会，尽管强调了子市场选择的至关重要性。

债务到期墙仍然是一个重大问题，未来几年将有大约2万亿美元的商业房地产贷款到期。尽管到目前为止，银行主要采用 “延期和假装” 策略，但戴维认为，监管压力和延期选项的减少可能会迫使2025年做出更多决议，从而增加交易活动和价格发现。

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该播客还谈到了新政府的潜在政策影响，包括拟议的关税和放松管制措施，这可能会为商业房地产市场带来挑战和机遇。

对于商业地产的投资者和运营商而言，2025年有望成为持续适应新市场现实的一年。成功需要拥抱波动，调整回报预期，并对债务和股权机会的投资采取更有针对性的方法。

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