슈왑 네트워크: 난관 속 상업용 부동산 '헤드 페이크'
그렉 프리드먼이 슈왑 네트워크와 함께 2025년 CRE의 전망에 대해 이야기했습니다
이 에피소드에서는 피치트리의 관점, 그렉 프리드먼 환영합니다 데이비드 비트너, Newmark의 글로벌 리서치 책임자 겸 전무 이사로, 상업용 부동산 환경에 대한 심층적인 논의를 진행해 주셨습니다.지속적인 금리 인상의 영향, 진화하는 부채 시장, 급변하는 환경 속에서의 투자 기회 등 주요 경제 및 시장 동향을 다룹니다.이번 논의의 주요 주제는 금리 인상으로 상업용 부동산 가치 평가가 지속적으로 어떻게 변화하고 있는지입니다.
상업용 부동산 투자자 초저금리 시대가 도래하면서 사업자들은 시장 역학의 근본적인 변화에 직면하고 있습니다.뉴마크의 글로벌 리서치 책임자인 데이비드 비트너 (David Bitner) 는 그레그 프리드먼 (Greg Friedman) 과의 대담에서 이러한 변화가 일시적인 것이 아니라 투자 환경의 영구적인 특징이므로 기대치와 전략을 완전히 재조정해야 한다고 강조합니다.
비트너는 올해도 금리 변동성이 지속될 것으로 예상하고 있으며, 10년 만기 국채는 3.8% 에서 5% 중반 사이가 될 것으로 보입니다.이러한 변동성은 지속적인 경제 불확실성과 맞물려 모든 부동산 유형의 거래 활동 및 자산 가치 평가에 상당한 영향을 미칠 것입니다.
이러한 어려움에도 불구하고 밝은 부분이 나타나고 있습니다.오피스 시장은 2023년 4분기 중 18분기 만에 처음으로 긍정적인 순 흡수율을 보였는데, 이는 전환점이 될 수 있음을 시사합니다.산업 부문은 쇼어링 추세에 근접하고 5,300억 달러 이상의 제조업 투자 계획에 힘입어 특히 2차 및 3차 시장에서 회복될 태세를 보이고 있습니다.다가구 부동산, 특히 신축 부동산은 기존 주식에 비해 매력적인 가격 동력을 보여줍니다.
데이비드는 자본을 투자하려는 투자자들에게 주식 수익률보다 스프레드가 더 매력적으로 보이는 부채 투자에 상당한 배분을 하는 균형 잡힌 접근 방식을 제안합니다.그는 특히 수익률이 14% 에 달할 수 있는 직접 대출 및 메자닌 채권의 기회를 강조합니다.주식 측면에서는 하위 시장 선정의 중요성을 강조하면서도 트로피 오피스 전환에서 부가 가치를 창출할 수 있는 기회를 지적합니다.
향후 몇 년간 약 2조 달러의 상업용 부동산 대출이 만기될 것으로 예상되는 가운데, 채무 만기 장벽은 여전히 큰 우려사항으로 남아 있습니다.지금까지 은행들은 대부분 “연장하고 가장하는” 전략을 사용해왔지만, 데이비드는 규제 압력과 줄어드는 연장 옵션이 2025년에 더 많은 결의안을 내놓아야 거래 활동이 증가하고 가격이 상승할 수 있다고 제안합니다.
팟캐스트는 또한 상업용 부동산 시장에 도전과 기회를 창출할 수 있는 관세 제안 및 규제 완화 노력을 포함하여 새 행정부의 잠재적 정책 영향에 대해서도 다룹니다.
상업용 부동산 투자자와 운영자에게 2025년은 새로운 시장 현실에 지속적으로 적응하는 해가 될 것입니다.성공을 거두려면 변동성을 수용하고, 기대 수익률을 조정하고, 부채 및 주식 기회 전반에 걸쳐 보다 표적화된 투자 접근 방식을 취해야 합니다.
피치트리 포인트 오브 뷰 오늘날의 복잡한 투자 환경을 탐구하고 위축된 시장을 탐색하고 잘못 책정된 위험을 활용하기 위한 전문적인 통찰력과 실행 가능한 전략을 제공합니다.각 에피소드는 시장 역학을 심층적으로 분석하여 끊임없이 변화하는 금융 세계를 더 잘 이해하고 헤쳐나갈 수 있는 지식을 제공합니다.투자, 자본 조달, 파트너 등 무엇을 원하든, 우수한 위험 조정 수익을 창출하는 데 필요한 도구와 전략을 공개합니다.
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야후!금융: 호텔 부문은 공급이 '줄어든' 상황에서 이익을 얻습니다
피치트리 CEO 그렉 프리드먼은 최근 야후 파이낸스 쇼 카탈리스트의 매디슨 밀스와 시장에 대한 통찰력을 공유했습니다.
야후 — 촉매제 - 상업용 부동산 시장 (CRE) 은 장기화된 고금리 환경 속에서 어려움을 겪었으나, 수요가 공급을 넘어서면서 호텔이 지속적으로 실적을 앞질렀습니다.피치트리 그룹 CEO 그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 이 카탈리스트에 합류하여 시장 전망에 대해 논의했습니다.
프리드먼은 팬데믹이 신규 공급 성장을 “둔화”시켰으며 제한된 신축 공사로 수요가 증가함에 따라 호텔 산업이 공급 제한으로 이익을 얻고 있다고 믿고 있다고 설명했습니다.그는 호텔 부문의 공급은 40% 감소했지만 수요는 여전히 탄력적이라고 지적합니다.
프리드먼은 “투자 관점에서 볼 때” 호텔 자산은 더 높은 상한선으로 거래된다고 지적합니다.프리드먼은 금리가 계속 인상될 것으로 예상됨에 따라 “마이너스 레버리지는 줄어들 것”이라고 강조하며, 이로 인해 이 부문은 점점 더 매력적으로 변하고 있습니다.
사무실 공간과 관련하여 Friedman은 회복 가능성을 보고 있습니다.그는 “오피스 부문 전반에서 바닥을 향해 가고 있는 것 같다”고 말하며, 새로운 용도로 용도 변경 및 탈바꿈하는 빈 공간이 늘어나고 있다고 지적했습니다.그는 “투자 가능성이 더 높아지는 방향으로 나아가고 있다고 생각한다”고 덧붙였다.
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그렉 프리드먼과 마크 잔디와 함께 하는 피치트리 그룹의 시장 업데이트
무디스 애널리틱스의 수석 이코노미스트인 마크 잰디가 피치트리 그룹의 최고경영자 겸 CEO인 그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 과 함께 4분기 시장 업데이트를 진행했습니다.
2025년으로 접어들면서도 피치트리 그룹은 미국 경제에 대해 여전히 낙관적입니다.정책 변화부터 시장 확장에 이르기까지 위험이 지속되지만 기본 펀더멘털은 견고합니다.Moody's Analytics의 수석 이코노미스트 마크 잔디 (Mark Zandi) 는 최근 초청 연설자로 나서 경제 회복력과 특히 상업용 부동산 관련 당면 과제에 대한 통찰력을 공유했습니다.
경제 하이라이트 및 주요 인사이트
Mark는 노동 참여 증가와 생산성 향상에 힘입어 GDP 성장률이 2.5% 에서 3% 사이가 될 것으로 예상되는 미국 경제의 탁월한 성과를 강조했습니다.실업률이 약 4% 에 머물러 있는 등 노동시장은 여전히 견조하며, 가구, 특히 상위 소득 계층의 가구들은 탄탄한 자산 가치와 낮은 부채 상환 비율의 혜택을 받고 있습니다.그러나 그는 인플레이션과 고금리 부채로 인한 부담을 느끼고 있는 저소득 가구에 대한 압박을 지적했습니다.이러한 대조는 경제 지표 호조와 국민 심리 간의 격차를 야기합니다.
2025년의 위험 및 전망
그는 2025년 경제 환경을 좌우할 수 있는 몇 가지 주요 리스크에 대해 다음과 같이 설명했습니다.
- 관세 및 이민 정책: 예상되는 관세 인상과 엄격한 이민 규정은 인플레이션을 증폭시키고 특히 건설 및 농업과 같은 산업에서 노동 시장을 혼란에 빠뜨릴 수 있습니다.
- 자산 시장 변동성: 밸류에이션 연장과 정책에 따른 재정 적자는 시장 불안정을 가중시킬 수 있습니다.
- 이자율 전망: 연방기금 금리는 2025년 초까지 4% 로 하락할 것으로 예상되며, 2026년에는 3% 로 더 낮아질 것으로 예상됩니다.한편, CRE 밸류에이션의 주요 벤치마크인 10년물 국채 수익률은 4% ~ 4.5% 로 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다.
상업용 부동산 및 민간 신용
Mark는 현재 2010년 규모의 8배에 달하는 사모신용이 지난 10년간 폭발적으로 성장했다고 강조했습니다.그는 이러한 급격한 확장의 위험을 인식하면서도 경제 펀더멘털의 안정화가 중요한 완화 요인이라고 언급했습니다.
그는 또한 2022년 이후 상당한 조정이 있었음을 인정하면서 CRE 밸류에이션의 현재 상태에 대해서도 언급했습니다.자산 가격은 자산 유형에 따라 최고점 대비 10~ 20% 하락했지만, 많은 부문의 가치 평가가 공정 가치에 근접함에 따라 향후 수익률에 대해서는 조심스러운 낙관론을 내비쳤습니다.그러나 높은 금리 환경에서는 거래량 감소와 내재가치에 대한 불확실성으로 인해 가격 발견이 어려워지기 때문에 여전히 과제가 남아 있습니다.그러나 그는 의미 있는 조정을 거친 CRE가 잠재적으로 더 강력한 수익률을 낼 수 있는 독보적인 위치에 있다는 점을 강조하며 결론을 내렸습니다.