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슈왑 네트워크: 고금리 '뉴 게임'
그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 은 슈왑 (Schwab) 네트워크에서 오피스 공석의 90% 가 건물의 단 30% 에 집중되어 있는 등 고금리 환경이 밸류에이션과 리파이낸싱을 어떻게 변화시키고 있는지 논의했습니다.
이 에피소드에서는 피치트리의 관점, 그렉 프리드먼 환영합니다 데이비드 비트너, Newmark의 글로벌 리서치 책임자 겸 전무 이사로, 상업용 부동산 환경에 대한 심층적인 논의를 진행해 주셨습니다.지속적인 금리 인상의 영향, 진화하는 부채 시장, 급변하는 환경 속에서의 투자 기회 등 주요 경제 및 시장 동향을 다룹니다.이번 논의의 주요 주제는 금리 인상으로 상업용 부동산 가치 평가가 지속적으로 어떻게 변화하고 있는지입니다.
상업용 부동산 투자자 초저금리 시대가 도래하면서 사업자들은 시장 역학의 근본적인 변화에 직면하고 있습니다.뉴마크의 글로벌 리서치 책임자인 데이비드 비트너 (David Bitner) 는 그레그 프리드먼 (Greg Friedman) 과의 대담에서 이러한 변화가 일시적인 것이 아니라 투자 환경의 영구적인 특징이므로 기대치와 전략을 완전히 재조정해야 한다고 강조합니다.
비트너는 올해도 금리 변동성이 지속될 것으로 예상하고 있으며, 10년 만기 국채는 3.8% 에서 5% 중반 사이가 될 것으로 보입니다.이러한 변동성은 지속적인 경제 불확실성과 맞물려 모든 부동산 유형의 거래 활동 및 자산 가치 평가에 상당한 영향을 미칠 것입니다.
이러한 어려움에도 불구하고 밝은 부분이 나타나고 있습니다.오피스 시장은 2023년 4분기 중 18분기 만에 처음으로 긍정적인 순 흡수율을 보였는데, 이는 전환점이 될 수 있음을 시사합니다.산업 부문은 쇼어링 추세에 근접하고 5,300억 달러 이상의 제조업 투자 계획에 힘입어 특히 2차 및 3차 시장에서 회복될 태세를 보이고 있습니다.다가구 부동산, 특히 신축 부동산은 기존 주식에 비해 매력적인 가격 동력을 보여줍니다.
데이비드는 자본을 투자하려는 투자자들에게 주식 수익률보다 스프레드가 더 매력적으로 보이는 부채 투자에 상당한 배분을 하는 균형 잡힌 접근 방식을 제안합니다.그는 특히 수익률이 14% 에 달할 수 있는 직접 대출 및 메자닌 채권의 기회를 강조합니다.주식 측면에서는 하위 시장 선정의 중요성을 강조하면서도 트로피 오피스 전환에서 부가 가치를 창출할 수 있는 기회를 지적합니다.
향후 몇 년간 약 2조 달러의 상업용 부동산 대출이 만기될 것으로 예상되는 가운데, 채무 만기 장벽은 여전히 큰 우려사항으로 남아 있습니다.지금까지 은행들은 대부분 “연장하고 가장하는” 전략을 사용해왔지만, 데이비드는 규제 압력과 줄어드는 연장 옵션이 2025년에 더 많은 결의안을 내놓아야 거래 활동이 증가하고 가격이 상승할 수 있다고 제안합니다.
팟캐스트는 또한 상업용 부동산 시장에 도전과 기회를 창출할 수 있는 관세 제안 및 규제 완화 노력을 포함하여 새 행정부의 잠재적 정책 영향에 대해서도 다룹니다.
상업용 부동산 투자자와 운영자에게 2025년은 새로운 시장 현실에 지속적으로 적응하는 해가 될 것입니다.성공을 거두려면 변동성을 수용하고, 기대 수익률을 조정하고, 부채 및 주식 기회 전반에 걸쳐 보다 표적화된 투자 접근 방식을 취해야 합니다.
피치트리 포인트 오브 뷰 오늘날의 복잡한 투자 환경을 탐구하고 위축된 시장을 탐색하고 잘못 책정된 위험을 활용하기 위한 전문적인 통찰력과 실행 가능한 전략을 제공합니다.각 에피소드는 시장 역학을 심층적으로 분석하여 끊임없이 변화하는 금융 세계를 더 잘 이해하고 헤쳐나갈 수 있는 지식을 제공합니다.투자, 자본 조달, 파트너 등 무엇을 원하든, 우수한 위험 조정 수익을 창출하는 데 필요한 도구와 전략을 공개합니다.
에피소드를 놓치지 마세요. 지난 토론을 확인하고 앞서나가세요. [지금 들어보세요]
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CNBC: 연준 금리 인하: 상업용 부동산 투자자들의 판도를 바꿀 것인가, 아니면 그냥 가짜?
피치트리 CEO 그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 은 CNBC의 패스트 머니 (Fast Money) 에서 연준의 최근 금리 인하가 상업용 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 논의했습니다.
연방준비은행이 9월에 연방기금 금리를 50베이시스 포인트 인하하면서 상업용 부동산 (CRE) 투자에 미치는 영향에 대한 새로운 논의가 촉발되었습니다.일각에서는 저금리 환경으로의 복귀에 대한 낙관론이 나오고 있지만, 채권 시장은 장기 금리가 여전히 높은 수준을 유지하고 인플레이션 리스크가 지속되고 있다는 점에서 다른 양상을 보이고 있습니다.이는 연준이 정한 단기 금리와 10년물 국채 같은 장기 금리가 독립적으로 움직이는 경우가 많다는 점을 상기시켜 주는 좋은 소식입니다.
오늘날의 고금리 환경은 CRE의 가치 펀더멘털을 재편합니다.현재 10년물 재무부 금리는 약 4% 로 2022년 이전 평균의 두 배에 달하므로 CRE 가치를 재조정해야 합니다.2022년 최고점 이후 CRE 가치가 20% 하락했다는 보고에는 맥락이 필요합니다. 이러한 가치 평가는 크게 달라진 금리 환경에 뿌리를 두고 있습니다.오늘날의 시나리오는 성장 추세가 둔화될 것으로 보여 투자자들은 더 오랜 기간 더 높은 금리라는 “새로운 경기”에 적응해야 합니다.
CRE 자산 전반에 걸쳐 다양한 부문이 서로 다른 방식으로 높은 금리에 대응합니다.예를 들어, 호텔은 여행이 회복됨에 따라 탄탄한 수요의 혜택을 누리고 있으며, 다세대 자산은 리파이낸싱 압박에도 불구하고 계속해서 탄력성을 보이고 있습니다.그러나 오피스 자산은 세속적 문제와 금리 중심 문제로 인해 상당한 부담을 안고 있습니다.
미연준이 금리인하를 단행하고 있음에도 불구하고, CRE 자산, 특히 만기일이 다가오는 자산에 대한 리파이낸싱은 지속적인 어려움을 안겨주고 있습니다.금리가 인상되면 부채 비용이 상승하고 현금 흐름이 위축되는 동시에 전체 자산 가치 평가에 영향을 미쳐 스트레스가 가중됩니다.
역풍에도 불구하고 현재 환경은 전략적이고 민첩한 투자자에게 독특한 기회를 제공합니다.금리 인상은 자산 가치를 떨어뜨릴 수 있지만, 적당한 레버리지와 미래 지향적 전략으로 오늘날의 시장을 헤쳐나갈 준비가 되어 있는 투자자에게는 오늘날의 과제가 미래의 역풍으로 발전할 수 있습니다.연준의 최근 움직임은 “장기 상승” 시대를 의미하므로, 빠르게 적응하는 CRE 투자자들은 전례 없는 기회를 찾을 수 있으며, 이는 상업용 부동산 분야에서 결정적인 조치를 취할 수 있는 절호의 순간입니다.
피치트리 그룹의 CEO이자 전무 책임자인 그렉 프리드먼이 이 주제에 대해 논의하는 것을 참조하십시오. CNBC의 패스트 머니.
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투자 시 정치적 소음을 피하라: 래리 애덤, 레이몬드 제임스와 함께하는 시장 업데이트
피치트리 그룹은 최근 열린 마켓 콜에서 레이몬드 제임스의 최고 투자 책임자인 래리 애덤을 초청했습니다.Larry는 다가오는 미국 대통령 선거와 같은 정치 주기 전반에 걸쳐 투자를 유지하는 것이 중요하다고 이야기했습니다.
최근의 시장 업데이트 콜에서는 레이몬드 제임스의 최고 투자 책임자인 래리 애덤과 피치트리 그룹의 매니징 CEO 겸 CEO인 그렉 프리드먼, 피치트리 그룹의 주식 자본 시장 담당 부사장인 다니엘 새비지의 의견을 들어보았습니다.토론에서 가장 눈에 띄는 순간 중 하나는 정치 사이클에 따라 시장 시간을 정하는 것보다 일관된 투자의 중요성을 강조하는 흥미로운 투자 사례였습니다.
수십 년에 걸친 투자 인사이트
생각해 보십시오. 1970년부터 주식 시장에 1만 달러를 투자하고 공화당 대통령 재임 기간에만 계속 투자했다면 지금쯤이면 투자액이 약 133,000달러로 증가했을 것입니다.반대로 민주당 대통령 재임 기간에만 투자를 계속했다면 포트폴리오는 약 70만 달러까지 치솟았을 것입니다.
이제 이 수치가 훨씬 더 설득력 있게 다가옵니다.어느 정당이 집권했든 상관없이 여러분이 시장에 온전히 투자했다면 초기 1만 달러는 인상적으로 평가되었을 것입니다. 160만 달러!
교훈: 스테이 더 코스
정치적 성향에 따라 시장 타이밍을 정하는 것은 일관된 투자 전략을 유지하는 것보다 덜 효과적인 것으로 입증되었습니다.래리 애덤이 지적했듯이 ”시장을 찾는 것보다 시장에 있는 것이 더 중요합니다.그게 중요한 교훈이라고 생각해요...”
정치적 변화에 따른 변동성은 투자자들이 물러서거나 성급한 결정을 내리도록 유혹할 수 있습니다.그러나 역사에 따르면 인내심을 갖고 모든 시장 상황에 투자한 투자자가 가장 큰 보상을 거두는 경향이 있습니다.
중요한 것은 시장에 진입하는 것이지, 시장을 능가하려는 것이 아닙니다.
래리 애덤에 대해
래리 애덤은 2018년 레이먼드 제임스에 최고투자책임자로 합류했습니다.금융 시장에서 30년 이상의 경력을 쌓은 Adam은 시장과 경제에 대한 풍부한 지식과 귀중한 통찰력을 고문과 고객에게 제공합니다.Adam은 CIO로서 기업 전략가들의 통찰력과 관점을 활용하여 회사의 CIO 관점, 즉 일관되고 포괄적인 거시적 전망을 개발합니다.Adam 씨는 수많은 고객 이벤트에서 발표하며 투자자들에게 복잡한 개념을 설명하는 능력이 뛰어난 것으로 유명합니다.
Mr. Adam은 주간 및 월간 논평과 분기별 전망을 포함하여 시장에 대한 심층적인 지침을 고문과 고객에게 제공합니다.투자전략위원회 위원장을 맡았을 뿐만 아니라 글로벌 웰스 솔루션 (GWS) 다양성 및 포용성 캠퍼스 모집 위원회, GWS 집행위원회, 대체 및 구조화 투자 상품 승인 위원회에서도 활동하고 있습니다.
레이먼드 제임스 (Raymond James) 에 합류하기 전 애덤은 미주 지역 CIO와 도이치뱅크 프라이빗 웰스 매니지먼트에서 글로벌 최고 투자 전략가를 역임했습니다.1991년 메릴랜드 주 로욜라 대학교에서 재무 전공으로 학사 학위를 받았으며 1993년 메릴랜드 주 로욜라 대학교에서 재무 전공으로 경영학 석사 학위를 받았습니다.애덤은 로욜라 대학교 셀링거 경영대학원에서 겸임 교수로 재직하면서 국제 금융 수업을 가르치고 있습니다.1996년에는 공인 재무 분석가 자격을, 2001년에는 공인 투자 관리® 인증을, 2004년에는 공인 재무 플래너® 자격을 받았습니다.Mr. Adam은 CNBC와 블룸버그에 정기적으로 소개되며, 다음과 같은 유명 간행물에도 자주 인용됩니다. 월스트리트 저널 과 배런스.