슈왑 네트워크: 난관 속 상업용 부동산 '헤드 페이크'
그렉 프리드먼이 슈왑 네트워크와 함께 2025년 CRE의 전망에 대해 이야기했습니다
위기에서 기회로: 경험과 인프라가 알파를 만드는 방법
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상업용 부동산 시장은 대금융 위기 이후 가장 큰 변화를 겪고 있습니다. 노련한 투자자의 경우 문제는 기회가 존재하는지 여부가 아니라 기회를 활용할 수 있는 경험과 인프라가 있는지 여부입니다.최신 피치트리 포인트 오브 뷰 에피소드에서는 대표이사 겸 CEO 그렉 프리드먼, 상무이사 겸 CFO 자틴 데사이, 및 사장 겸 수석 CRE, 다니엘 시겔 거의 20년에 걸친 전략적 발전을 통해 Peachtree Group이 오늘날의 혼란스러운 시장에서 어떻게 번창할 수 있었는지 확인해 보십시오.
2007-2012: 위기를 극복하기
2007년 Peachtree Group이 단 다섯 명의 팀원으로 출범했을 때 이보다 더 어렵고 유익한 타이밍은 없었습니다.GFC (Great Financial Crisis) 는 가격이 잘못 책정된 위험을 식별하고 다른 기업이 후퇴했을 때 복잡한 거래를 실행하는 데 있어 회사 최초의 마스터 클래스가 되었습니다.2009년부터 2011년까지 후크 노트를 통해 구조 자본을 제공하고 부실 자산을 구조조정함으로써 “전략의 낭비를 없애는” 이러한 기본 경험을 바탕으로 오늘날의 전략을 주도하는 운영 프레임워크를 확립했습니다.
프리드먼은 이렇게 설명합니다. “우리는 항상 가격이 잘못 책정된 리스크에 집중해 왔습니다.“도전과 기회는 항상 있기 마련이지만, 우리는 항상 가격이 잘못 책정된 위험이 어디에 있는지 찾고 있습니다.”
2012-2020: 전략적 인프라 개발
GFC 이후 10년 동안 Peachtree는 현재 경쟁 우위를 제공하는 인프라를 체계적으로 구축했습니다.이 회사는 2010년까지 자산 관리, 대출 서비스, 건설 관리 및 브로커-딜러를 사내에 도입하여 운영을 수직적으로 통합했습니다.이는 단순한 운영 효율성이 아니라 향후 시장 혼란에 대비한 전략적 포지셔닝이기도 했습니다.
가장 중요한 것은 Peachtree가 2014년부터 사모신용에 집중하기 시작했다는 것입니다. 이 자산군은 상당한 기회를 가진 “매우, 매우 낮은 가격 책정”인 것으로 인식했습니다.경쟁업체들은 이제 처음으로 사모 신용에 뛰어들고 있지만, Peachtree는 630개 이상의 신용 거래에서 15년간 직접 대출 경험을 쌓았으며, 자산 회수가 필요한 거래의 2% 만이 자산 회수를 요구했고, 배치된 신용 자본의 손실률은 0.17% 에 불과하다는 놀라운 기록을 가지고 있습니다.
2020-현재: 경험과 기회의 만남
오늘날의 시장은 지난 18년 동안 내려진 모든 전략적 결정을 검증합니다.1조 달러가 넘는 상업용 부동산 대출이 극적으로 달라진 이자율 환경에서 만기가 도래함에 따라 지역 은행들은 Peachtree가 GFC 기간 동안 극복해야 했던 바로 그 압력에 직면하고 있습니다.
회사의 성장 궤적은 2007년 직원 5명에서 2019년 100명으로, 현재 300명 이상의 팀원이 총 자산 80억 달러에 걸쳐 40억 달러의 지분을 관리하고 있습니다.하지만 규모만으로는 현재의 이점을 설명할 수 없습니다. 바로 여러 시장 사이클을 통해 구축된 운영의 정교함입니다.
다른 사람들이 할 수 없는 곳에서 실행
현재의 환경을 보면 인프라가 자본보다 더 중요한 이유를 알 수 있습니다.데사이 (Desai) 는 이렇게 말합니다. “세상에는 많은 민간 신용이 있지만, 대부분은 창구가 불가능하기 때문에 우리에게 온 것입니다.인프라도 없고, 창립자, 보험업자, 사내 서비스를 제공하는 업체도 없습니다.”
더 릴레이션스 배당
18년간의 시장 입지를 통해 또 다른 경쟁 요인이 생겼습니다. 바로 40개 이상의 금융 기관 거래 상대방과의 긴밀한 은행 관계입니다.은행들이 상업용 부동산 노출에 대한 규제 압력을 관리하기 위한 창의적인 솔루션을 모색함에 따라 이제는 이러한 관계를 통해 시장 외 거래를 이용할 수 있습니다.
“은행은 종이를 거래하는 방식에 대해 매우 건설적이고 사려 깊고 전략적입니다”라고 Siegel은 설명합니다.“이러한 거래의 대부분은 장외 거래였고, 우리는 대부분 기존 은행 관계를 통해 내부적으로 조달하고 있습니다.”
전략적 투자의 영향:
• 경험 중심의 기회 인식: Peachtree의 2009-2011년 GFC 플레이북은 오늘날의 시장에 직접 적용할 수 있으며, 특수 상황 및 구조 자본 배치를 위한 테스트된 프레임워크를 제공합니다.
• 경쟁 우위로서의 인프라: 15년간의 프라이빗 크레딧 경험과 수직적으로 통합된 운영을 통해 신규 시장 진입자가 인수한 거래를 성사시키지 못하는 경우에도 이를 실행할 수 있습니다.
• 관계 기반 거래 흐름: 40개 이상의 기관 간의 딥 뱅킹 관계를 통해 장외 거래에 대한 독점적인 액세스를 제공하여 지속 가능한 경쟁 우위를 창출합니다.
• 검증된 하방 보호: 23억 달러 규모의 신용 투자에 대한 자산 보유율 98% 및 손실률 0.17% 의 실적은 여러 사이클을 통해 개선된 위험 관리 기능을 보여줍니다.
• 시장 타이밍 검증: 현재의 혼란은 Peachtree의 전략을 처음부터 주도해 온 일종의 “잘못된 가격 책정 위험” 기회를 나타냅니다. 3년 이상 배포가 예정되어 있습니다.
이번 토론을 통해 왜 이 순간이 단순한 시장 기회 이상의 의미를 갖는지 알 수 있습니다.20년에 걸친 전략적 준비와 최적의 시장 조건이 합쳐진 결과입니다.
시장 역사가 현재의 기회를 어떻게 변화시키는지 평가하는 숙련된 투자자를 위해, 이 에피소드는 기관 플랫폼이 어떻게 경험, 관계 및 인프라를 활용하여 혼란스러운 시장에서 알파를 창출하는지에 대한 보기 드문 통찰력을 제공합니다.
전체 듣기 피치트리 포인트 오브 뷰 에피소드를 통해 수십 년간의 시장 경험이 현재의 거래 실행 및 투자 전략으로 어떻게 전환되는지에 대한 자세한 사례를 들어보십시오.선호하는 팟캐스트 플랫폼에서 Peachtree Point of View를 팔로우하여 기관 수준의 부동산 투자 접근법에 대한 지속적인 통찰력을 얻으십시오.
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경제 하이라이트 및 주요 인사이트
Mark는 노동 참여 증가와 생산성 향상에 힘입어 GDP 성장률이 2.5% 에서 3% 사이가 될 것으로 예상되는 미국 경제의 탁월한 성과를 강조했습니다.실업률이 약 4% 에 머물러 있는 등 노동시장은 여전히 견조하며, 가구, 특히 상위 소득 계층의 가구들은 탄탄한 자산 가치와 낮은 부채 상환 비율의 혜택을 받고 있습니다.그러나 그는 인플레이션과 고금리 부채로 인한 부담을 느끼고 있는 저소득 가구에 대한 압박을 지적했습니다.이러한 대조는 경제 지표 호조와 국민 심리 간의 격차를 야기합니다.
2025년의 위험 및 전망
그는 2025년 경제 환경을 좌우할 수 있는 몇 가지 주요 리스크에 대해 다음과 같이 설명했습니다.
- 관세 및 이민 정책: 예상되는 관세 인상과 엄격한 이민 규정은 인플레이션을 증폭시키고 특히 건설 및 농업과 같은 산업에서 노동 시장을 혼란에 빠뜨릴 수 있습니다.
- 자산 시장 변동성: 밸류에이션 연장과 정책에 따른 재정 적자는 시장 불안정을 가중시킬 수 있습니다.
- 이자율 전망: 연방기금 금리는 2025년 초까지 4% 로 하락할 것으로 예상되며, 2026년에는 3% 로 더 낮아질 것으로 예상됩니다.한편, CRE 밸류에이션의 주요 벤치마크인 10년물 국채 수익률은 4% ~ 4.5% 로 보합세를 유지할 것으로 예상됩니다.
상업용 부동산 및 민간 신용
Mark는 현재 2010년 규모의 8배에 달하는 사모신용이 지난 10년간 폭발적으로 성장했다고 강조했습니다.그는 이러한 급격한 확장의 위험을 인식하면서도 경제 펀더멘털의 안정화가 중요한 완화 요인이라고 언급했습니다.
그는 또한 2022년 이후 상당한 조정이 있었음을 인정하면서 CRE 밸류에이션의 현재 상태에 대해서도 언급했습니다.자산 가격은 자산 유형에 따라 최고점 대비 10~ 20% 하락했지만, 많은 부문의 가치 평가가 공정 가치에 근접함에 따라 향후 수익률에 대해서는 조심스러운 낙관론을 내비쳤습니다.그러나 높은 금리 환경에서는 거래량 감소와 내재가치에 대한 불확실성으로 인해 가격 발견이 어려워지기 때문에 여전히 과제가 남아 있습니다.그러나 그는 의미 있는 조정을 거친 CRE가 잠재적으로 더 강력한 수익률을 낼 수 있는 독보적인 위치에 있다는 점을 강조하며 결론을 내렸습니다.