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슈왑 네트워크: 고금리 '뉴 게임'
그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 은 슈왑 (Schwab) 네트워크에서 오피스 공석의 90% 가 건물의 단 30% 에 집중되어 있는 등 고금리 환경이 밸류에이션과 리파이낸싱을 어떻게 변화시키고 있는지 논의했습니다.
2025년 하우스 뷰: 피치트리 그룹 시니어 리더들의 인사이트
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올해는 상업용 부동산 이해 관계자들에게 분수령이 되는 해입니다.시장이 불규칙하기 때문에 금융 수단에 대한 깊은 이해와 대안적 접근 방식을 기꺼이 수용하려는 의지가 필요합니다.성공은 적응성, 혁신, 시장 역학에 대한 철저한 파악에 달려 있습니다.역풍은 지속될 것으로 예상되지만, 이러한 환경은 준비가 되어 있는 기업에게 독특한 기회를 제공합니다.
피치트리 그룹 CEO 그렉 프리드먼 이 블로그 게시물에서 이러한 문제에 대해 다음과 같이 썼습니다. 2025년 CRE 시장 전망: 혼란에 대한 적응.
아래에서 Peachtree Group 팀은 시장이 어떻게 진화하고 있는지에 대한 통찰력과 상업용 부동산 산업의 이 변혁기에 어려움을 극복하고 기회를 활용하기 위한 전략을 공유합니다.
“은행, 브랜드, 파트너십 등 외부 압력으로 인해 더 이상 지연될 수 없는 거래가 발생하기 때문에 2025년은 상업용 부동산의 '깡패 시작' 시대가 끝나는 시기가 될 수 있습니다.이미 2024년 후반부터 이러한 변화가 시작되고 있습니다. 이전 마케팅 기간 동안 정체되었던 자산이 매각 및 위기 유발 거래로 다시 부상하고 있습니다.주식이 뒷자리를 차지하고 통제권이 외부로 옮겨감에 따라, 준비된 투자자들은 진화하는 이 환경에서 독특한 기회를 찾을 수 있을 것입니다.”
마이클 버나스, 인수 및 처분 담당 SVP
“부채 만기가 자본 이벤트의 주요 촉매제인 상황에서 금리 환경 상승과 부동산 펀더멘털의 변화로 인해 투자자들은 구제와 같은 대안 전략을 모색하고 있습니다. 자본, 우선주 및 특수 상황.차용자의 우유부단함과 은행 간의 의견 불일치가 대출 매각을 부추기고 있는 반면, 파트너십은 소유주의 피로와 자본 조달로 인한 스트레스에 직면하고 있어 M&A 및 대규모 주식 거래를 위한 기회를 창출하고 있습니다.지정학적 위험, 인플레이션, 고정비 상승 등을 배경으로 성장을 이루기 위해서는 혁신적이고 전략적인 접근이 필수적입니다.”
마이클 리츠, 투자 담당 EVP
“강력한 준비금에 힘입은 은행은 위험 노출을 관리하고 엄격한 규제 요구 사항을 해결하며 여유를 확보하기 위해 상업용 부동산 대출을 매각할 것으로 예상됩니다. 자본.이러한 추세는 어음 거래를 증가시켜 투자자들에게 할인된 자산 또는 심지어 부실 자산에 대한 접근성을 제공할 것으로 보입니다.또한 시장에서는 부채와 주식 특성을 혼합하여 차용자에게 유연한 자본을 제공하는 동시에 투자자에게 매력적인 위험 조정 수익을 제공하는 하이브리드 신용 구조도 크게 증가하고 있습니다.전통적인 자금 조달 수단이 진화하고 있는 변화하는 환경은 이러한 혼란스러운 시장을 헤쳐나갈 수 있는 기회를 제공합니다.”
제레미 스톨러, 부채 자본 시장 EVP
“향후 10년 동안 상장 주식 시장이 이전 10년보다 낮은 연간 수익률을 창출할 것으로 예상됨에 따라 투자자들은 대체 투자를 통해 알파를 찾는 경우가 점점 더 많아질 것입니다.해외 자본 특정 지역 및 시장의 파트너들은 통화 및 지정학적 위험에 대비하기 위해 계속해서 미국 상업용 부동산으로 눈을 돌릴 것입니다.한편 스폰서와 LP의 피로는 자본 구조가 어려운 근본적으로 강력한 자산을 매력적인 가치로 인수하거나 재활용할 수 있는 2차, 특수 상황 및 구조화 금융 거래를 위한 비옥한 환경을 조성할 것입니다.”
다니엘 새비지, 주식 자본 시장 투자 및 전략 담당 부사장
“더 EB-5 프로그램 일자리를 창출하고 경제 성장을 주도하는 동시에 투자 수익을 높이는 저비용 자본을 제공함으로써 상업용 부동산 개발업자에게 독특한 이점을 제공합니다.개발자들은 EB-5 파이낸싱을 자본 스택에 포함시킴으로써 더 엄격한 대출 조건과 높아지는 건설 비용을 더 잘 헤쳐나갈 수 있습니다.이러한 접근 방식은 가치를 극대화할 뿐만 아니라 부동산을 장기적으로 성공할 수 있도록 합니다.”
애덤 그린, EB-5 프로그램 EVP
”대출 기관 COVID 이후 부실 대출을 보유하고 있는 것은 현금 흐름을 회복하지 못할 것이라는 점을 인식하고 2025년 청산을 준비하고 있어 전략적 매수자에게 기회를 제공하고 있습니다.하지만 매도자들이 상한선 금리 인상에 저항해 매수매도 격차가 길어지면서 '장기 상승' 금리 환경은 거래 시장을 계속 좌초시키고 있습니다.”
자레드 슐로서, 호텔 렌딩 EVP 겸 CPACE 책임자
“상업용 부동산 발달 호텔 환경은 계속 진화하고 있으며, 호스피탈리티 산업의 펀더멘털은 새로운 기회를 활용할 준비가 되어 있는 강력하고 유연한 부문으로 두각을 나타내고 있습니다.일반적으로 상한선이 인상되고 공급량이 장기 평균을 크게 밑돌고 있으며 연방 정부가 지원하는 Opportunity Zone 프로그램이 지원하는 지역에 대한 투자자의 욕구가 강하기 때문에 호텔 업계는 특히 인필 지역에서 신규 프로젝트를 주도할 수 있는 유리한 위치에 있습니다.이러한 성장은 다른 부동산 부문이 더 어려운 도전과 경제적 어려움에 직면하고 있음에도 불구하고 개발이 어떻게 앞으로 나아갈 것인지를 보여줍니다.”
윌 우드워스, 투자 담당 부사장
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CNBC: 연준 금리 인하: 상업용 부동산 투자자들의 판도를 바꿀 것인가, 아니면 그냥 가짜?
피치트리 CEO 그렉 프리드먼 (Greg Friedman) 은 CNBC의 패스트 머니 (Fast Money) 에서 연준의 최근 금리 인하가 상업용 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 논의했습니다.
연방준비은행이 9월에 연방기금 금리를 50베이시스 포인트 인하하면서 상업용 부동산 (CRE) 투자에 미치는 영향에 대한 새로운 논의가 촉발되었습니다.일각에서는 저금리 환경으로의 복귀에 대한 낙관론이 나오고 있지만, 채권 시장은 장기 금리가 여전히 높은 수준을 유지하고 인플레이션 리스크가 지속되고 있다는 점에서 다른 양상을 보이고 있습니다.이는 연준이 정한 단기 금리와 10년물 국채 같은 장기 금리가 독립적으로 움직이는 경우가 많다는 점을 상기시켜 주는 좋은 소식입니다.
오늘날의 고금리 환경은 CRE의 가치 펀더멘털을 재편합니다.현재 10년물 재무부 금리는 약 4% 로 2022년 이전 평균의 두 배에 달하므로 CRE 가치를 재조정해야 합니다.2022년 최고점 이후 CRE 가치가 20% 하락했다는 보고에는 맥락이 필요합니다. 이러한 가치 평가는 크게 달라진 금리 환경에 뿌리를 두고 있습니다.오늘날의 시나리오는 성장 추세가 둔화될 것으로 보여 투자자들은 더 오랜 기간 더 높은 금리라는 “새로운 경기”에 적응해야 합니다.
CRE 자산 전반에 걸쳐 다양한 부문이 서로 다른 방식으로 높은 금리에 대응합니다.예를 들어, 호텔은 여행이 회복됨에 따라 탄탄한 수요의 혜택을 누리고 있으며, 다세대 자산은 리파이낸싱 압박에도 불구하고 계속해서 탄력성을 보이고 있습니다.그러나 오피스 자산은 세속적 문제와 금리 중심 문제로 인해 상당한 부담을 안고 있습니다.
미연준이 금리인하를 단행하고 있음에도 불구하고, CRE 자산, 특히 만기일이 다가오는 자산에 대한 리파이낸싱은 지속적인 어려움을 안겨주고 있습니다.금리가 인상되면 부채 비용이 상승하고 현금 흐름이 위축되는 동시에 전체 자산 가치 평가에 영향을 미쳐 스트레스가 가중됩니다.
역풍에도 불구하고 현재 환경은 전략적이고 민첩한 투자자에게 독특한 기회를 제공합니다.금리 인상은 자산 가치를 떨어뜨릴 수 있지만, 적당한 레버리지와 미래 지향적 전략으로 오늘날의 시장을 헤쳐나갈 준비가 되어 있는 투자자에게는 오늘날의 과제가 미래의 역풍으로 발전할 수 있습니다.연준의 최근 움직임은 “장기 상승” 시대를 의미하므로, 빠르게 적응하는 CRE 투자자들은 전례 없는 기회를 찾을 수 있으며, 이는 상업용 부동산 분야에서 결정적인 조치를 취할 수 있는 절호의 순간입니다.
피치트리 그룹의 CEO이자 전무 책임자인 그렉 프리드먼이 이 주제에 대해 논의하는 것을 참조하십시오. CNBC의 패스트 머니.
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투자 시 정치적 소음을 피하라: 래리 애덤, 레이몬드 제임스와 함께하는 시장 업데이트
피치트리 그룹은 최근 열린 마켓 콜에서 레이몬드 제임스의 최고 투자 책임자인 래리 애덤을 초청했습니다.Larry는 다가오는 미국 대통령 선거와 같은 정치 주기 전반에 걸쳐 투자를 유지하는 것이 중요하다고 이야기했습니다.
최근의 시장 업데이트 콜에서는 레이몬드 제임스의 최고 투자 책임자인 래리 애덤과 피치트리 그룹의 매니징 CEO 겸 CEO인 그렉 프리드먼, 피치트리 그룹의 주식 자본 시장 담당 부사장인 다니엘 새비지의 의견을 들어보았습니다.토론에서 가장 눈에 띄는 순간 중 하나는 정치 사이클에 따라 시장 시간을 정하는 것보다 일관된 투자의 중요성을 강조하는 흥미로운 투자 사례였습니다.
수십 년에 걸친 투자 인사이트
생각해 보십시오. 1970년부터 주식 시장에 1만 달러를 투자하고 공화당 대통령 재임 기간에만 계속 투자했다면 지금쯤이면 투자액이 약 133,000달러로 증가했을 것입니다.반대로 민주당 대통령 재임 기간에만 투자를 계속했다면 포트폴리오는 약 70만 달러까지 치솟았을 것입니다.
이제 이 수치가 훨씬 더 설득력 있게 다가옵니다.어느 정당이 집권했든 상관없이 여러분이 시장에 온전히 투자했다면 초기 1만 달러는 인상적으로 평가되었을 것입니다. 160만 달러!
교훈: 스테이 더 코스
정치적 성향에 따라 시장 타이밍을 정하는 것은 일관된 투자 전략을 유지하는 것보다 덜 효과적인 것으로 입증되었습니다.래리 애덤이 지적했듯이 ”시장을 찾는 것보다 시장에 있는 것이 더 중요합니다.그게 중요한 교훈이라고 생각해요...”
정치적 변화에 따른 변동성은 투자자들이 물러서거나 성급한 결정을 내리도록 유혹할 수 있습니다.그러나 역사에 따르면 인내심을 갖고 모든 시장 상황에 투자한 투자자가 가장 큰 보상을 거두는 경향이 있습니다.
중요한 것은 시장에 진입하는 것이지, 시장을 능가하려는 것이 아닙니다.
래리 애덤에 대해
래리 애덤은 2018년 레이먼드 제임스에 최고투자책임자로 합류했습니다.금융 시장에서 30년 이상의 경력을 쌓은 Adam은 시장과 경제에 대한 풍부한 지식과 귀중한 통찰력을 고문과 고객에게 제공합니다.Adam은 CIO로서 기업 전략가들의 통찰력과 관점을 활용하여 회사의 CIO 관점, 즉 일관되고 포괄적인 거시적 전망을 개발합니다.Adam 씨는 수많은 고객 이벤트에서 발표하며 투자자들에게 복잡한 개념을 설명하는 능력이 뛰어난 것으로 유명합니다.
Mr. Adam은 주간 및 월간 논평과 분기별 전망을 포함하여 시장에 대한 심층적인 지침을 고문과 고객에게 제공합니다.투자전략위원회 위원장을 맡았을 뿐만 아니라 글로벌 웰스 솔루션 (GWS) 다양성 및 포용성 캠퍼스 모집 위원회, GWS 집행위원회, 대체 및 구조화 투자 상품 승인 위원회에서도 활동하고 있습니다.
레이먼드 제임스 (Raymond James) 에 합류하기 전 애덤은 미주 지역 CIO와 도이치뱅크 프라이빗 웰스 매니지먼트에서 글로벌 최고 투자 전략가를 역임했습니다.1991년 메릴랜드 주 로욜라 대학교에서 재무 전공으로 학사 학위를 받았으며 1993년 메릴랜드 주 로욜라 대학교에서 재무 전공으로 경영학 석사 학위를 받았습니다.애덤은 로욜라 대학교 셀링거 경영대학원에서 겸임 교수로 재직하면서 국제 금융 수업을 가르치고 있습니다.1996년에는 공인 재무 분석가 자격을, 2001년에는 공인 투자 관리® 인증을, 2004년에는 공인 재무 플래너® 자격을 받았습니다.Mr. Adam은 CNBC와 블룸버그에 정기적으로 소개되며, 다음과 같은 유명 간행물에도 자주 인용됩니다. 월스트리트 저널 과 배런스.